Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Emitenta w 2025 roku

Niniejsze sprawozdanie:

 stanowi część Raportu Rocznego za 2025 rok;

 obejmuje sprawozdanie Zarządu na temat działalności Emitenta w okresie objętym raportem

rocznym oraz zasad sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego;

 obejmuje zdarzenia gospodarcze mające wpływ na osiągnięte wyniki finansowe,

przedstawione w załączonym rocznym sprawozdaniu finansowym. Zostało opracowane

zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) w

zakresie przyjętym przez Komisję Europejską. MSSF obejmują standardy i interpretacje

zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz

Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

A. Informacje przedstawione zgodnie z § 72 ust. 7 Rozporządzenia Ministra Finansów:

działalności Grupy, w której Emitent jako podmiot dominujący sprawuje funkcje zarządcze i

kontrolne nad spółkami zależnymi.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Kapitałowej Emitenta jest działalność deweloperska

w segmencie mieszkaniowym. W 2025 roku, podobnie jak w poprzednich latach, Zarząd Spółki

Emitenta jako jednostki dominującej Grupy Kapitałowej koncentrował się na działaniach związanych

z realizacją rozpoczętych inwestycji, jak również na przygotowaniu kolejnych projektów

inwestycyjnych. W 2025 roku realizowana była sprzedaż nieruchomości w inwestycji TRITON

COUNTRY prowadzonej przez spółkę zależną Triton Development sp. z o.o. oraz zakończono

rozpoczętą w 2023 roku realizację I etapu projektu TRITON KAMPINOS zlokalizowanego w

- przychody ze sprzedaży w wysokości 7 605 tys. zł. Obroty zostały uzyskane w decydującej części

w związku ze sprzedażą nieruchomości i nakładów inwestycyjnych w nieruchomościach w Starej

Wsi wchodzących w skład budowanego osiedla TRITON COUNTRY oraz usług na rzecz spółek

zależnych związanych z realizacją projektów deweloperskich. Obroty z tytułu wzajemnych

transakcji w Grupie zostały wyłączone w sprawozdaniu skonsolidowanym.

- Wynik brutto ze sprzedaży wyniósł 4.618 tys. zł.

- Wynik na pozostałej działalności operacyjnej wyniósł 354 tys. zł

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

- Wynik na działalności finansowej wyniósł 525 tys. zł i był związany głównie z uzyskaniem

przychodów od pożyczek udzielonych w ramach podmiotów Grupy Kapitałowej oraz rozwiązaniem

odpisu na utratę wartości aktywów.

- Wynik netto Emitenta za rok 2025 wyniósł 132 tys. zł.

Z uwzględnieniem powyższego, w 2025 roku nie wystąpiły inne czynniki i zdarzenia mające

znaczny wpływ na działalność Emitenta oraz Grupy Kapitałowej Emitenta i osiągnięte wyniki

dominujący Grupy Kapitałowej będzie osiągała przychody z tytułu obrotu nieruchomościami i usług

świadczonych na rzecz spółek zależnych realizujących poszczególne rodzaje działalności oraz będzie

ponosiła koszty przygotowywania kolejnych projektów.

4) Poza opisanymi w niniejszym sprawozdaniu wewnętrznymi czynnikami ryzyka, na które narażone

są spółki z Grupy Kapitałowej, na przyszłe wyniki finansowe Grupy będą miały wpływ czynniki

zewnętrzne związane z sytuacją makroekonomiczną w Polsce, koniunkturą na rynku budownictwa

mieszkaniowego, zmianą kosztów budowy, cenami nieruchomości oraz dostępnością kredytów

mieszkaniowych.

W zakresie zidentyfikowanych czynników ryzyka istotnych bezpośrednio dla Emitenta to wobec

wykorzystaniem stosownych wycen nieruchomości i analiz rynkowych, a w sprawozdaniach

okresowych uwzględnia wnioski z analizy tych testów.

Poza wymienionymi czynnikami wewnętrznymi na przyszłe wyniki finansowe Spółki i Grupy

Kapitałowej będą miały wpływ między innymi czynniki związane z sytuacją makroekonomiczną w

Polsce, Europie i na świecie, poziomem inflacji, koniunkturą na rynku budownictwa

mieszkaniowego, zmianami zasad udzielania kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych,

m. in. w konsekwencji zmian wysokości bazowych stóp procentowych, konkurencją, cenami

nieruchomości oraz dostępnością kredytów mieszkaniowych.. Ponadto na przyszłe wyniki Spółki

może mieć wpływ sposób realizacji i zasady funkcjonowania rządowych programów związanych z

wojną na Ukrainie, zasadami pomocy dla uchodźców z Ukrainy, wysokość i sposób wykorzystania

B.14.

5) Emitent informuje, że zgodnie z zapisem § 72 ust. 7 pkt 5) Rozporządzenia Ministra Finansów –

treść oświadczenia o stosowaniu ładu korporacyjnego zatytułowanego „Oświadczenie o stosowaniu

ładu korporacyjnego w 2025 roku” jako załącznik stanowi wyodrębnioną część niniejszego

sprawozdania.

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

6) Suma postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania

arbitrażowego lub organem administracji publicznej dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności

Emitenta lub jednostek od niego zależnych nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 10%

kapitałów własnych Emitenta.

7) Emitent nie spełnia kryteriów określonych § 85 pkt 5) Rozporządzenia Ministra Finansów

prowadzenia i publikacji w zakresie sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju lub

sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju grupy kapitałowej emitenta za 2025 rok. w związku z

tym nie sporządza oświadczenia ani sprawozdania na temat informacji niefinansowych w tym

zamieszczone informacje dotyczące Emitenta i jednostek zależnych od niego – w tym, w zakresie

sporządzania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, o ile będą one wymagane przepisami

prawa.

B. Informacje przedstawione zgodnie z § 72 ust. 8 Rozporządzenia Ministra Finansów:

1) Wymagane informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach wraz z ich

określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych produktów, towarów i usług

(jeżeli są istotne) albo ich grup w sprzedaży Grupy Kapitałowej ogółem, a także zmianach w tym

zakresie w danym roku obrotowym, zostały przedstawione w punktach A.4 oraz B.2 niniejszego

przygotowuje dalszą realizację projektów, ponosząc z tego tytułu koszty bieżące.

W 2025 roku Spółka zrealizowała przychody z działalności podstawowej i pozostałej operacyjnej w

łącznej wysokości 8.479 tys. zł, w tym z tytułu:

 sprzedaży produktów i usług 1.643 tys. zł,

 sprzedaży towarów i materiałów 5.962 tys. zł,

 pozostałych przychodów operacyjnych 874 tys. zł,

Ponadto Spółka wykazała 605 tys. zł przychodów finansowych.

W 2025 roku Spółka zrealizowała obroty z odbiorcami na ponad 10% przychodów ze sprzedaży z

podmiotem zależnymi (głównie w zakresie obrotu nieruchomościami), tj:

stanowiące 25% obrotów w z tytułu zakupów Spółki. Obroty wynikały wynikające z budowy

infrastruktury technicznej - mediów i dróg w osiedlu Triton Country.

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

Obroty ze spółkami zależnymi zostały zrealizowane na warunkach rynkowych i podlegają

wyłączeniom w sprawozdaniu skonsolidowanym.

Opis transakcji z podmiotami powiązanymi został zaprezentowany w nocie nr 35 Dodatkowych

informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego Emitenta za 2025 rok. Sprawozdanie

skonsolidowane Grupy Kapitałowej za 2025 rok w pkt B.2. wskazuje głównych dostawców oraz

odbiorców z określeniem uzależnienia Grupy Kapitałowej od tych podmiotów.

 Umowy ubezpieczeniowe (majątkowe, komunikacyjne) ze STU Ergo Hestia S.A., PZU S.A.,

 Umowy o prowadzenie rachunków i depozytów bankowych z ING Bank Śląski S.A., Bankiem

 Umowy o świadczenie usług zarządzania oraz kompleksowej obsługi inwestycji ze spółkami

 Umowa ze Spółką Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o. na świadczenie usług prowadzenia

 Umowy pożyczek ze spółkami powiązanymi wg zestawienia z noty 35 Sprawozdania

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

Zestawienie pożyczek dla podmiotów powiązanych obowiązujących w 2025 roku zostało ujęte w

nocie nr 35 Dodatkowych informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego Emitenta za 2025

rok.

8) W okresie objętym raportem, Emitent nie udzielał i nie otrzymywał poręczeń i gwarancjach, w

tym udzielonych podmiotom powiązanym z emitentem.

11) Efektywne zarządzanie zasobami finansowymi zapewnia Emitentowi i Grupie Kapitałowej

utrzymanie bezpiecznego poziomu bieżącej płynności finansowej. Na dzień 31 grudnia 2025 roku

Emitent nie korzystał z kredytów bankowych. Spółka nie posiada żadnych przeterminowanych

zobowiązań podatkowych, wywiązuje się terminowo ze zobowiązań wobec kontrahentów. Spółka

Triton Development S.A. ma pełną zdolność wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań. Na

ewentualne obniżanie płynności Spółka może reagować m.in. zaciąganiem kredytów obrotowych lub

sprzedażą posiadanych nieruchomości inwestycyjnych.

12) Zamierzenia inwestycyjne Emitenta i Grupy Kapitałowej Emitenta związane z działalnością

deweloperską mogą zostać zrealizowane z udziałem środków własnych lub kredytów inwestycyjnych

przedsiębiorstwie Emitenta, w tym opisanych w pkt A. 4 i B.14 niniejszego sprawozdania, nie

wystąpiły zdarzenia bądź inne czynniki mające znaczny wpływ na działalność Emitenta i osiągnięte

przez niego wyniki finansowe poza typowymi dla prowadzonej działalności i opisanymi w

niniejszym sprawozdaniu. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność jednostki, jakie nastąpiły po

zakończeniu okresu sprawozdawczego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego, zostały

przedstawione w nocie nr 41 Dodatkowych informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego za

2025 rok.

14) Perspektywy rozwoju Emitenta i pozostałych spółek z Grupy Kapitałowej związane są z

działalnością deweloperską, której główne cele zostały sformułowane w strategii obowiązującej od

COUNTRY. Grupa Kapitałowa sukcesywnie pozyskuje kolejne pozwolenia na budowę i realizuje

zadania inwestycyjne w ramach zamkniętego osiedla. Projekt realizowany jest w etapach, a

zakończenie przedsięwzięcia inwestycyjnego przewidziane jest w 2028 roku.

W 2023 roku rozpoczęto realizację I etapu projektu TRITON KAMPINOS zlokalizowanego w

miejscowości Łomna Las w bezpośrednim sąsiedztwie Puszczy Kampinoskiej. Etap ten zakończono

w 2025 roku, a w roku 2026 realizowane będą kolejne dwa przedsięwzięcia w tej inwestycji. Na rok

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

Białołęce. Dynamika sprzedaży domów w osiedlu TRITON COUNTRY oraz lokali w osiedlu

TRITON KAMPINOS oraz TRITON WINNICA w powiązaniu z realizacją budów będzie miała

decydujący wpływ na wyniki Grupy Kapitałowej Emitenta w najbliższych okresach

sprawozdawczych.

W dłuższej perspektywie na wyniki Grupy Kapitałowej będą miały wpływ realizacje kolejnych

projektów deweloperskich na gruntach posiadanych przez Spółkę i zakupywanych pod realizację

nowych przedsięwzięć deweloperskich.

programów związanych z wojną na Ukrainie. Wpływ na przyszłe wyniki Spółki może mieć również

sytuacja polityczno – gospodarcza w rejonie Bliskiego Wschodu.

Agresja Rosji na Ukrainę, która nastąpiła 24 lutego 2022 r., rozpoczęła wojnę, której zasięgu,

skutków ani terminu zakończenia dziś nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Obserwujemy dużą

dynamikę zmian zarówno w działaniach wojennych, jak również w sankcjach nakładanych na Rosję

i Białoruś. W ocenie kierownictwa Spółki wojna w Ukrainie nie ma istotnego wpływu na

sprawozdania finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz na bieżącą działalność,

bowiem Spółka nie prowadzi transakcji handlowych z firmami z Rosji, Białorusi lub Ukrainy, nie

posiada spółek zależnych lub istotnych aktywów w Rosji, Białorusi lub Ukrainie oraz nie jest

powiązana z organizacjami lub osobami objętymi sankcjami. Skutki pośrednie związane z wojną na

zapewnione finansowanie. Taki stan rzeczy powoduje, że Spółka planuje inwestycje do realizacji w

najbliższych latach.

Poziom inflacji, zmiany stóp procentowych i dostępność kredytów oraz wzrost kosztów energii,

kosztów budowy w zakresie robocizny i materiałów, Spółka będzie monitorowała i uwzględniała w

realizowanej polityce sprzedaży.

Na podstawie analiz Emitent informuje, że skutki wirusa, konfliktu zbrojnego na Ukrainie, sytuacji

polityczno – gospodarczej w rejonie Bliskiego Wschodu, wzrostu kosztów energii, inflacji, wysokich

stóp procentowych oraz towarzyszące im rządowe działania i programy, w zależności od ich dalszej

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

intensywności i rozwoju sytuacji, a także okresu ich trwania, mogą wpłynąć na działalność i wyniki

finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej, w szczególności na:

• dynamikę sprzedaży i ilość sprzedanych domów i lokali;

• dostępność i warunki finansowania inwestycji oraz dostępność finansowania dla klientów;

• terminowość realizacji inwestycji - w związku z potencjalnymi opóźnieniami w realizacji robót

budowlanych, spowodowanych brakiem personelu budowlanego oraz niedoborem lub opóźnieniem

dostaw materiałów;

oraz inne aktywa finansowe uwzględniające wartość udziałów w spółkach zależnych. Z uwagi na

koncentrację majątku Grupy Kapitałowej w nieruchomościach i prowadzeniem działalności opartym

na nieruchomościach Emitent jest w istotnym stopniu narażony na zmianę sytuacji rynkowej w tej

branży. Spółka cyklicznie wykonuje testy na utratę wartości aktywów, między innymi z

wykorzystaniem stosownych wycen nieruchomości i analiz rynkowych, a w sprawozdaniach

okresowych uwzględnia wnioski analizy z tych testów.

15) Zarządzanie Grupą Kapitałową opiera się na holdingowej strukturze działalności, w której

Emitent jako podmiot dominujący sprawuje funkcje kontrolne i zarządcze nad spółkami zależnymi,

w których prowadzona jest podstawowa działalność operacyjna Grupy Kapitałowej. W związku z

przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanych stanowisk z jakichkolwiek przyczyn.

17) Zarząd Spółki jest dwuosobowy, tj. funkcję Prezesa Zarządu pełni Magdalena Szmagalska, a

funkcję Wiceprezesa Zarządu Jacek Łuczak. Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści

wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie dla osób zarządzających i

nadzorujących w przedsiębiorstwie Emitenta w 2025 roku, bez względu na to czy były one

odpowiednio zaliczane w koszty, czy też wynikały z podziału zysku, zostały wskazane w punkcie

35.4 Dodatkowych informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego za 2025 rok.

18) Emitent nie posiada żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym

Magdalena Szmagalska – Prezes Zarządu Emitenta oraz Prezes Zarządu spółek zależnych,

posiada 162.498 akcji serii B oraz 709.629 akcji serii C łącznie stanowiących 13,7 % kapitału

zakładowego Emitenta i dających 1.522.119 głosów, tj. 14% ogólnej liczby głosów na Walnym

Zgromadzeniu.

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2025 roku

20) Zarząd Spółki podaje do wiadomości wykaz akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% ogólnej

liczby głosów na walnym zgromadzeniu Triton Development S.A. w dniu 31 grudnia 2025 roku

zgodnie z posiadanymi przez Emitenta informacjami na dzień przekazania niniejszego raportu

rocznego:

- Andrzej Szmagalski - stan posiadania akcji Emitenta: 674.955 akcji serii A, 37.500 akcji serii B

oraz 2.202.658 akcji serii C łącznie stanowiących 45,80% kapitału zakładowego Emitenta i dających

5.764.933 głosów, tj. 53.06 % ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu.

- Andrzej Korcik - stan posiadania akcji Emitenta: 795.678 akcji serii C stanowiących 12,50%

kapitału zakładowego Emitenta i dających 795.678 głosów, tj. 7,32% ogólnej liczby głosów na

Walnym Zgromadzeniu.

Według stanu wiedzy Emitenta od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego u ww. osób

nie nastąpiły zmiany w strukturze własności akcji Emitenta .

Ponadto akcjonariusze, w tym wymienieni powyżej, będący stronami porozumienia z dnia

09.03.2022 r. posiadają łącznie na dzień przekazania raportu 5.530.751 akcji reprezentujących łącznie

86,89% kapitału zakładowego Spółki, uprawniających łącznie do 9.905.539 głosów na walnym

zgromadzeniu, stanowiących łącznie 91,17% ogólnej liczby głosów. Szczegółowe dane podano w

systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz. U. Nr 184 poz. 1539, z późn. zm.)

Emitentowi nie są znane jakiekolwiek inne ustalenia ani umowy, których realizacja w przyszłości

może spowodować zmiany w proporcjach akcji posiadanych przez dotychczasowych akcjonariuszy.

21) Ponieważ Emitent ani żadna ze spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej nie realizują

programów akcji pracowniczych, nie są prowadzone systemy kontroli tych programów.

22) W dniu 4 lipca 2025 roku Spółka zwarła umowę z KPW Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Łodzi przy

ul. Tymienieckiego 25c/410 zarejestrowaną w Krajowej Izbie Biegłych Rewidentów pod numerem

przepisami i normami zawodowymi. Emitent, ani żadna ze spółek z jego Grupy Kapitałowej nie

korzystały wcześniej z usług ww. podmiotu.

Warunki wypłaconego wynagrodzenia za usługi badania sprawozdań finansowych zostały opisane

w punkcie 40 Dodatkowych informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego za 2025 rok.