SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO

BIEGŁEGO REWIDENTA

Z BADANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

za okres od 01 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku jednostki:

Triton Development Spółka

Akcyjna

z siedzibą w Warszawie (02-390), przy ulicy Grójeckiej 194

NIP: 5220000714

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

Z BADANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO JEDNOSTKI

Triton Development Spółka

Akcyjna

z siedzibą w Warszawie (02-390), przy ulicy Grójeckiej 194

dla Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej

SPRAWOZDANIE Z BADANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

Opinia

Przeprowadziliśmy badanie rocznego sprawozdania finansowego jednostki TRITON DEVELOPMENT SPÓŁKA

AKCYJNA („Spółka”), które zawiera sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2025 r.

oraz sprawozdanie z całkowitych dochodów, sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym, sprawozdanie

z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 oraz informację dodatkową

zawierającą informację o istotnych politykach rachunkowości oraz inne informacje objaśniające („sprawozdanie

finansowe”).

Naszym zdaniem, załączone sprawozdanie finansowe:

przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień 31 grudnia 2025 r.

oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy zakończony w tym dniu zgodnie

z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez

Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;

▪ jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz statutem Spółki;

▪ zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych zgodnie z przepisami

rozdziału 2 ustawy z dn. 29 września 1994 r. o rachunkowości („Ustawa o rachunkowości” -

t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 522).

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które wydaliśmy dnia 28 kwietnia

2026 roku.

Podstawa opinii

Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu Międzynarodowych

Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr 3430/52a/2019 z dnia 21 marca

2019 r. w sprawie krajowych standardów badania oraz innych dokumentów, z późn. zm. oraz uchwałą Rady Polskiej

Agencji Nadzoru Audytowego nr 38/I/2022 z dnia 15 listopada 2022 r. w sprawie krajowych standardów kontroli

jakości oraz Krajowego Standardu Badania 220 (Zmienionego) („KSB”), a także stosownie do ustawy

z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich i nadzorze publicznym („Ustawa o biegłych

rewidentach” – Dz.U. 2025, poz. 1891z późn. zm.) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r.

w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu

publicznego, uchylającego decyzję Komisji 2005/909/WE („Rozporządzenie UE” – Dz. Urz. UE L 158 z 27.05.2014,

str. 77, z późn. zm.). Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji naszego

sprawozdania Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z zasadami etyki określonymi w „Podręczniku Międzynarodowego kodeksu

etyki zawodowych księgowych (w tym Międzynarodowych standardów niezależności)” przyjętym uchwałą

Nr 207/7a/2023 Krajowej Rady Biegłych Rewidentów z dnia 17 grudnia 2023 r. w sprawie ustanowienia zasad etyki

zawodowej biegłych rewidentów , z późn. zm., („Kodeks etyki”), oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają

zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne obowiązki etyczne zgodnie

z tymi wymogami i Kodeksem etyki. W trakcie przeprowadzania badania, kluczowy biegły rewident oraz firma

audytorska pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o biegłych

rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.

Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę

dla naszej opinii.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej znaczące

podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej

znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego

zniekształcenia spowodowanego oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania

sprawozdania finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz podsumowaliśmy naszą reakcję

na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy za stosowne przedstawiliśmy najważniejsze

spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie

odniosło się do tej sprawy

Inne aktywa finansowe

W jednostkowym sprawozdaniu

finansowym na dzień 31 grudnia 2025 r.

Spółka prezentuje inne aktywa finansowe w

kwocie 77 222 tys. złotych, co stanowi 87%

sumy aktywów. Na inne aktywa finansowe

składają się przede wszystkim udziały w

jednostkach zależnych oraz zwrotne

dopłaty do kapitałów w jednostkach

zależnych. Spółka wycenia udziały oraz

zwrotne dopłaty do kapitałów w cenie

nabycia z uwzględnieniem odpisów z tytułu

trwałej utarty wartości.

Nieruchomości inwestycyjne i zapasy

Jednostka w sprawozdaniu finansowym

prezentuje nieruchomości inwestycyjne,

które są utrzymywane ze względu na

wzrost wartości, natomiast w zapasach

prezentuje nieruchomości przeznaczone

do odsprzedaży w najbliższym roku oraz

nakłady na budowę nieruchomości.

Nieruchomości inwestycyjne oraz zapasy

stanowią odpowiednio 3% i 7% sumy

bilansowej.

Nasze procedury badania, w odniesieniu do opisanej

kluczowej sprawy badania obejmowały, między innymi:

• Inspekcję i ocenę przyjętych zasad rachunkowości;

• Omówienie z Zarządem Spółki sytuacji

poszczególnych spółek zależnych oraz istnienia

ewentualnych przesłanek utraty wartości;

• Inspekcję i ocenę przyjętych przez kierownictwo

Spółki założeń i dokonanych szacunków; w

szczególności zasadność danych będących

podstawą do określenia utraty wartości;

▪ Ponowne przeliczenie, w tym weryfikację

matematycznej poprawności i spójności

metodologicznej sporządzonych modeli wyceny;

upewnienie się co do racjonalności przyjętych

założeń;

▪ Weryfikacja kompletności i poprawności ujawnień w

sprawozdaniu finansowym.

Nasze procedury badania, w odniesieniu do opisanej

kluczowej sprawy badania obejmowały, między innymi:

• Dokonanie analizy przyjętych przez jednostkę zasad

(polityki) rachunkowości w zakresie klasyfikacji

nieruchomości jako inwestycyjnych lub zapasów, w

tym zgodności z obowiązującymi przepisami

rachunkowości

• Przeprowadzanie weryfikacji poprawności

klasyfikacji poszczególnych nieruchomości poprzez

analizę ich przeznaczenia, okresu utrzymywania

oraz planów Zarządu dotyczących ich

wykorzystania lub sprzedaży

• Dokonanie oceny zasadności ujęcia nieruchomości

inwestycyjnych jako aktywów utrzymywanych w

celu osiągania korzyści ekonomicznych z tytułu

wzrostu wartości lub przychodów z najmu

• Weryfikacja poprawność ujęcia zapasów, w tym

nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oraz

nakładów poniesionych na realizowane projekty

deweloperskie

• Dokonanie analizy przesłanek utraty wartości

aktywów oraz weryfikacji, czy jednostka prawidłowo

rozpoznała ewentualne odpisy aktualizujące

▪ Weryfikację kompletności i poprawności ujawnień w

sprawozdaniu finansowym.

W efekcie przeprowadzonych procedur nie zidentyfikowano

istotnych nieprawidłowości, skutkujących koniecznością

modyfikacji opinii z badania sprawozdania finansowego.

Inna sprawa – zakres badania

Sprawozdanie finansowe Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku zostało zbadane przez działającego

w imieniu innej firmy audytorskiej biegłego rewidenta, który wyraził opinię bez zastrzeżeń na temat tego

sprawozdania w dniu 28 kwietnia 2025 roku.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

za sprawozdanie finansowe

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych,

sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku

finansowego Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi

przez Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę przepisami

prawa i statutem, a także za kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za niezbędną aby umożliwić sporządzenie

sprawozdania finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę zdolności Spółki

do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie, spraw związanych z kontynuacją

działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji,

kiedy Zarząd albo zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej

realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby sprawozdanie finansowe

spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie Rady Nadzorczej są odpowiedzialni

za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

za badanie sprawozdania finansowego

Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności czy sprawozdanie finansowe jako całość nie zawiera

istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz wydanie sprawozdania z badania

zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje,

że badanie przeprowadzone zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia

mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać,

że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników podjęte na podstawie

tego sprawozdania finansowego.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani efektywności lub skuteczności

prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy sceptycyzm, a także:

▪ identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania finansowego spowodowanego

oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury badania odpowiadające tym ryzykom

i uzyskujemy dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej

opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa jest większe niż tego

wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć,

wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli wewnętrznej;

▪ uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu zaprojektowania procedur

badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale nie w celu wyrażenia opinii na temat

skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;

▪ oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz zasadność szacunków

księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez Zarząd Spółki;

▪ wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady kontynuacji

działalności jako podstawy rachunkowości, oraz na podstawie uzyskanych dowodów badania, czy istnieje

istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub warunkami, która może poddawać w znaczącą

wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna

niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta

na powiązane ujawnienia w sprawozdaniu finansowym lub jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne,

modyfikujemy naszą opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia

sporządzenia naszego sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą

spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;

▪ oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego, w tym ujawnienia,

oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą transakcje i zdarzenia w sposób

zapewniający rzetelną prezentację.

Przekazujemy Radzie Nadzorczej informacje o, między innymi, planowanym zakresie i czasie przeprowadzenia

badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich znaczących słabościach kontroli wewnętrznej,

które zidentyfikujemy podczas badania.

Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów etycznych dotyczących

niezależności oraz, że będziemy informować ich o wszystkich powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być

racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie,

informujemy o zastosowanych zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były najbardziej znaczące podczas

badania sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy

badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje

zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna

być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne

konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji dla interesu publicznego.

INNE INFORMACJE, W TYM SPRAWOZDANIE

Z DZIAŁALNOŚCI

Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r.

(„Sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego które jest wyodrębnioną

częścią tego Sprawozdania z działalności oraz Raport Roczny za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r.

(„Raport roczny”) (razem „Inne informacje”).

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami prawa. Zarząd Spółki

oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby Sprawozdanie z działalności Spółki

wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji. W związku z badaniem

sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie się z Innymi informacjami, i czyniąc

to, rozpatrzenie, czy inne informacje nie są istotnie niespójne ze sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą

uzyskaną podczas badania, lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej

pracy stwierdzimy istotne zniekształcenia w Innych informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym

w naszym sprawozdaniu z badania.

Nie mamy nic do przekazania odnośnie Innych informacji.

Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii,

czy sprawozdanie z działalności w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, zostało

sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

zawarła wymagane informacje.

Sprawozdanie z działalności Spółki uzyskaliśmy przed datą niniejszego sprawozdania z badania, a Raport Roczny

będzie dostępny po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne zniekształcenie w Raporcie Rocznym,

jesteśmy zobowiązani poinformować o tym Radę Nadzorczą Spółki.

Opinia o sprawozdaniu z działalności

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie z działalności Spółki:

▪ zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz par. 72 Rozporządzenia Ministra

Finansów z dnia 6.06.2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych

przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji

wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim („Rozporządzenie o

informacjach bieżących” – Dz. U. z 2025 r. poz. 755 z późn. zm.);

▪ jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania oświadczamy,

że nie stwierdziliśmy w Sprawozdaniu z działalności Spółki istotnych zniekształceń.

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła informacje określone w par.

72 ust. 7 pkt. 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w 72

tego Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi

zastosowanie przepisami oraz informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

SPRAWOZDANIE NA TEMAT INNYCH WYMOGÓW

PRAWA I REGULACJI

Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem

sprawozdań finansowych

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące badaniem sprawozdań

finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych są zgodne z prawem i przepisami

obowiązującymi w Polsce oraz, że nie świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy

art. 5 ust. 1 Rozporządzenia UE oraz art. 136 Ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące badaniem

sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych w badanym okresie zostały

wymienione w nocie 22 Sprawozdania z działalności Spółki.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą Rady Nadzorczej Spółki

z dnia 11.06.2025 r. Sprawozdania finansowe Spółki badamy po raz pierwszy.

Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest niniejsze sprawozdanie

niezależnego biegłego rewidenta, jest Jarosław Wijatkowski, działający w imieniu KPW Audytor Sp. z o.o. z siedzibą

w Łodzi (90-350), przy ulicy Tymienieckiego 25C/410 wpisanej na listę firm audytorskich pod numerem 3640

w imieniu której kluczowy biegły rewident zbadał sprawozdanie finansowe.

Warszawa, dnia 28 kwietnia 2026 roku

KPW Audytor Sp. z o.o.

ul. Tymienieckiego 25C/410; 90-350 Łódź

Jarosław Wijatkowski

Kluczowy Biegły Rewident nr rej. 13 294

KPW Audytor Sp. z o.o.

jest wpisana na listę firm audytorskich prowadzoną przez

Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod numerem 3640