0
SKONSOLIDOWANY
RAPORT
ROCZNY
GRUPY KAPITAŁOWEJ
GLOBE TRADE CENTRE S. A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA
2025R.
Miejsce i data publikacji:
Warszawa 30 kwietnia 2026 r.
1
SPIS TREŚCI RAPORTU ROCZNEGO
01. List Prezesa Zarządu
02. Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade
Centre S.A. w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. zawierające
Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok kończący się
31 grudnia 2025 r.
03. Oświadczenie zarządu
04. Informacja zarządu Globe Trade Centre S.A. sporządzona na podstawie
oświadczenia rady nadzorczej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej
przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego
05. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. w zakresie
powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu
06. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. dotyczące oceny
sprawozdań z działalności emitenta i sprawozdania finansowego emitenta w
zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym
07. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia
31 grudnia 2025 r.
08. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego
1
Szanowni Akcjonariusze,
z ogromnym zaszczytem i poczuciem odpowiedzialności piszę do Państwa mój pierwszy list jako Prezes
Zarządu GTC – zespołu o międzynarodowym doświadczeniu, silnie ukierunkowanego na przyszłość Spółki.
Jako nowy Zarząd, objęliśmy nasze funkcje latem 2025 roku, w wymagającym dla spółki okresie. Część z
tych wyzwań została już zaadresowana, jednak nadal wiele przed nami, aby bezpiecznie przeprowadzić
Grupę przez ten okres. Nasze cele są jasne: stabilizacja, delewarowanie oraz wzmocnienie fundamentów
GTC. Kluczowe pozostają ochrona płynności i wydłużenie zapadalności długu, przy jednoczesnej redukcji
zadłużenia, sprzedaży wybranych aktywów i poprawie efektywności operacyjnej portfela generującego
przychody.
Jako nowy Prezes, moimi priorytetami są wzmocnienie współpracy pomiędzy zespołami regionalnymi GTC,
realizacja zaplanowanych refinansowań i dezinwestycji oraz konsekwentna realizacja średnioterminowego
planu finansowego, aby zapewnić stabilność, efektywność i długoterminowy wzrost wartości.
W tym kontekście zapraszam Państwa do zapoznania się ze szczegółowym raportem z działalności GTC
w 2025 roku.
REFINANSOWANIE
W 2025 roku priorytetem było wzmocnienie bilansu oraz wydłużenie zapadalności zadłużenia. Istotnym
kamieniem milowym była emisja w październiku przez spółkę GTC Finance DAC obligacji zabezpieczonych
o wartości 455 mln euro, zapadających w 2030 roku. Transakcja przyniosła 429 mln euro wpływów netto,
przeznaczonych na spłatę istniejących obligacji niezabezpieczonych wyemitowanych przez GTC Aurora.
Dzięki temu znacząco wydłużyliśmy profil zapadalności długu i ograniczyliśmy ryzyko refinansowania. W
październiku spłaciliśmy pierwszą transzę obligacji niezabezpieczonych poprzez odkup o wartości 195 mln
euro. Pozostałe 299 mln euro, wykazane jako zobowiązanie na dzień bilansowy, zostało spłacone po tej
dacie – 25 marca 2026 roku. Na ten dzień zobowiązania GTC Finance DAC zostały przejęte przez GTC
Aurora.
Udane refinansowanie wzmocniło naszą pozycję finansową i zostało pozytywnie ocenione przez rynek –
agencja Scope Ratings podniosła rating emitenta GTC do poziomu B z B– z perspektywą pozytywną, a
Fitch nadał nowym zabezpieczonym obligacjom rating B+ (na negatywnej liście obserwacyjnej).
Równolegle wydłużyliśmy kluczowe finansowania bankowe, w tym kredyt zabezpieczony na Galerii
Jurajskiej o wartości 100 mln euro do 2030 roku, oraz przeprowadziliśmy refinansowanie Galerii Północnej
na kwotę 84 mln euro.
Nasze cele w zakresie płynności i delewarowania były również wspierane przez selektywną sprzedaż
aktywów, która przyniosła łącznie 135 mln euro wpływów netto.
ROZWÓJ I ZARZĄDZANIE PORTFELEM
W 2025 roku koncentrowaliśmy się na utrzymaniu stabilności i siły naszego portfela. W segmencie
biurowym w regionie CEE wynajęliśmy 100,7 tys. mkw., utrzymując poziom wynajęcia na poziomie 83%.
Również portfel handlowy osiągnął solidne wyniki – podpisaliśmy umowy najmu na 50,4 tys. mkw., przy
poziomie wynajęcia 96%. Wyniki najemców pozostawały bardzo dobre – ich obroty w centrach handlowych
wzrosły o 5% rok do roku, a nasze obiekty odwiedziło ponad 30 mln klientów, co oznacza wzrost o 1%.
2
W niemieckim portfelu mieszkaniowym poziom wynajęcia wzrósł do 86% (o 3 p.p. rok do roku), a średnia
stawka czynszu z najmu zwiększyła się z 7,0 euro/m kw w Iv kw. 2024 roku do 7,2 euro/m kw. w IV kw.
2025 roku.
Nasza działalność deweloperska pozostawała skoncentrowana wyłącznie ukończeniu projektów w
budowie na wybranych rynkach.
WYNIKI FINANSOWE
W 2025 roku odnotowaliśmy wzrost przychodów oraz stabilne przepływy operacyjne – przychody z tytułu
najmu i usług wzrosły do 202 mln euro, głównie dzięki konsolidacji portfela mieszkaniowego w Niemczech.
Z wyłączeniem Niemiec przychody z tytułu najmu i usług spadły o 5% rok do roku, co odzwierciedla
sprzedaż biurowców GTC X w Belgradzie i Matrix C w Zagrzebiu, a także spadek przychodów z wynajmu
w Polsce i na Węgrzech, ponieważ stabilizujemy poziom wynajmu po wyprowadzce kluczowych najemców
z niektórych naszych budynków biurowych.
Wyniki operacyjne były stabilne – marża brutto z działalności operacyjnej pozostała na prawie
niezmienionym poziomie129 mln euro wobec 131 mln euro w roku 2024. Z wyłączeniem Niemiec marża
brutto spadła o 10% w ujęciu rok do roku, gdyż opisany powyżej spadek przychodów nie został w
wystarczającym stopniu zrekompensowany odpowiadającym mu spadkiem kosztów, co sprawia, że
kontrola kosztów staje się jednym z naszych kluczowych priorytetów w perspektywie krótkoterminowej.
Skorygowana EBITDA wyniosła 102,1 mln euro po wyeliminowaniu kosztów jednorazowych, wobec 108,2
mln euro rok wcześniej, natomiast FFO I po wyeliminowaniu pozycji jednorazowych wyniosło 33,1 mln euro
wobec 68,0 mln euro rok wcześniej, odzwierciedlając wyższe koszty finansowania po nabyciu niemieckiego
portfela mieszkaniowego oraz przeprowadzonych refinansowaniach.
Na koniec 2025 roku wartość naszego Całkowitego Portfela Inwestycyjnego wyniosła 2,75 mld euro, a
EPRA NTA 1,96 euro na akcję wobec 2,24 euro rok wcześniej, głównie z uwagi na stratę z tytułu aktualizacji
wyceny w analizowanym okresie.
Nasza sytuacja bilansowa, przy zadłużeniu netto na poziomie 1,57 mld euro, średnim ważonym okresie
zapadalności długu wynoszącym 2,9 roku (z uwzględnieniem 0,3 mld euro obligacji niezabezpieczonych
zapadających w czerwcu 2026 r., które zostały spłacone w marcu 2026 r.) oraz wskaźniku LTV netto na
poziomie 57,0%, będzie korzystnie wspierana przez planowane delewarowanie, które aktywnie
realizujemy.
Płynność utrzymywała się na satysfakcjonującym poziomie, wspierana przez prawie 400 mln euro środków
pieniężnych i depozytów odłożonych na koniec roku w celu spłaty pozostałych 299 milionów euro w ramach
obligacji niezabezpieczonych.
ESG
Zrównoważony rozwój pozostaje integralnym elementem naszej strategii oraz kluczowym czynnikiem w
decyzjach inwestycyjnych, zarządczych i finansowych. Na koniec 2025 roku 99% naszego portfela
komercyjnego było certyfikowane w systemach LEED, BREEAM lub DGNB bądź znajdowało się w trakcie
recertyfikacji, obejmując w pełni Polskę, Serbię, Rumunię, Bułgarię i Chorwację.
W minionym roku kontynuowaliśmy działania ograniczające ślad środowiskowy naszych aktywów, w tym
poprawę efektywności energetycznej, dekarbonizację portfela czy wdrażanie inteligentnych systemów
monitorowania odpadów w budynkach biurowych w Polsce.
Działania te wzmacniają realizację naszych celów ESG oraz zwiększają długoterminową atrakcyjność
aktywów dla najemców, inwestorów i instytucji finansowych.
3
SPRZEDAŻE AKTYWÓW
W dniu 15 listopada 2024 r. Grupa zawarła szereg umów kupna akcji m.in. z Peach Property Group AG i
LFH Portfolio Acquico S.À R.L, co doprowadziło do nabycia niemieckiego portfela nieruchomości
mieszkaniowych o wartości 452 mln EUR.
W 2025 roku nowy Zarząd rozpoczął przegląd i ocenę potencjału biznesowego portfela na rynku
niemieckim. Po przeprowadzeniu szczegółowej weryfikacji, rozpoczęliśmy w zeszłym roku sondowanie
rynku i przygotowujemy proces sprzedaży części portfela w ramach podejścia klastrowego, selektywnie
ukierunkowując sprzedaże na określone regiony. Jednocześnie zdajemy sobie sprawę z ryzyka, że
osiągnięte ceny mogą w niektórych przypadkach być znacznie niższe od wartości księgowej aktywów.
Realizując ambitny plan delewarowania, obejmujący m.in. sprzedaż wybranych aktywów w Niemczech,
będziemy dążyć do maksymalizacji wartości transakcji poprzez poprawę parametrów operacyjnych
aktywów, takich jak poziom wynajęcia i NOI.
PERSPEKTYWY
Wchodzimy w 2026 rok z jasno określonym kierunkiem strategicznym: dalsze delewarowanie,
zdyscyplinowana alokacja kapitału, poprawa operacyjna oraz aktywne zarządzanie aktywami. Działania
podjęte w 2025 roku poprawiły naszą płynność finansową.
Dziękujemy naszym pracownikom za zaangażowanie i ciężką pracę, a także naszym akcjonariuszom,
najemcom, partnerom biznesowym i instytucjom finansowym za zaufanie i współpracę. Patrząc w
przyszłość, pozostajemy w pełni zaangażowani w odpowiedzialne zarządzanie biznesem oraz
wykorzystywanie szans sprzyjających zrównoważonemu wzrostowi i długoterminowemu tworzeniu
wartości dla wszystkich interesariuszy.
Z poważaniem,
Botond Rencz
CEO GTC S.A.
0
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.
W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2025 R.
1
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
SPIS TREŚCI
1. Prezentacja Grupy ............................................................................................................................... 4
1.1 Ogólne informacje na temat Grupy ............................................................................................... 4
1.2 Główne wydarzenia w roku 2025 .................................................................................................. 5
1.3 Struktura organizacyjna Grupy ...................................................................................................... 9
1.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy ........................................................... 9
1.5 Strategia Grupy ........................................................................................................................... 11
1.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej oraz
podobnej działalności. ................................................................................................................. 13
1.7 Opis działalności .......................................................................................................................... 15
1.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych ............................................................... 15
1.7.1.1 Komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody ......................................... 15
1.7.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych ........................................................................................ 17
1.7.1.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych w Budapeszcie ........................................................... 18
1.7.1.1.1.2 Portfel nieruchomości biurowych w Polsce ..................................................................... 19
1.7.1.1.1.3 Portfel nieruchomości biurowych w Sofii ......................................................................... 20
1.7.1.1.1.4 Portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie ............................................................ 21
1.7.1.1.1.5 Portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu ................................................................ 21
1.7.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych ..................................................................................... 22
1.7.1.1.2.1 Portfel nieruchomości handlowych w Polsce .................................................................. 23
1.7.1.1.2.2 Portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie ............................................................ 23
1.7.1.1.2.3 Portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu ............................................................. 24
1.7.1.1.2.4 Portfel nieruchomości handlowych w Sofii ...................................................................... 25
1.7.1.1.2.5 Portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie ........................................................ 25
1.7.1.2 Nieruchomości mieszkaniowe generujące przychód ............................................................ 26
1.7.1.3 Nieruchomości w budowie ..................................................................................................... 26
1.7.1.4 Działki pod zabudowę ............................................................................................................ 27
1.7.1.5 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów ........................................................................ 27
1.7.2 Finansowe aktywa trwałe ......................................................................................................... 27
1.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy ................................................................ 30
1.8.1 Rynek powierzchni biurowych .................................................................................................. 30
1.8.2 Rynek nieruchomości handlowych ........................................................................................... 36
1.8.3 Rynek nieruchomości mieszkaniowych .................................................................................... 41
1.8.4 Rynek inwestycyjny .................................................................................................................. 42
2. Wybrane dane finansowe .................................................................................................................. 49
3. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych ............................................................................ 50
3.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne .................................................. 50
3.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne ........................................ 51
3.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami 52
3.4 Przegląd sytuacji finansowej ....................................................................................................... 52
3.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat .................................................................................... 53
3.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych ................................................................... 56
3.7 Alternatywne miary wyników ....................................................................................................... 57
3.8 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe ....................................................................................... 59
4. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek
powiązanych ...................................................................................................................................... 61
5. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji
udzielonych jednostkom powiązanym ............................................................................................... 61
6. Opis wykorzystania przez emitenta wpływów z emisji obligacji zabezpieczonych wyemitowanych przez
GTC Finance DAC do chwili sporządzenia sprawozdania z działalności. ........................................ 62
7. Zobowiązania pozabilansowe ........................................................................................................... 62
2
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
8. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości
niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i ich metody
finansowania ...................................................................................................................................... 63
9. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi ................................................................... 63
9.1 Polityka wynagrodzeń .................................................................................................................. 63
9.2 Program motywacyjny ................................................................................................................. 65
9.2.1 System kontroli programu motywacyjnego ............................................................................... 65
9.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi ...................................................... 65
9.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów ..................................... 65
9.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej.................................................. 66
9.6 Liczba pracowników .................................................................................................................... 67
9.7 Polityka szkoleniowa ................................................................................................................... 67
9.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym
charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów
administrujących ................................................................................................................................ 67
10. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej ....................................................... 67
11. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe ...... 68
12. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych ......................... 69
13. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu bilansowym),
które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości .......................................... 70
14. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem Globe Trade
Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych ........................................................................................ 70
15. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia, współpracy lub
kooperacji ....................................................................................................................................... 70
16. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych .................... 70
17. Główne czynniki ryzyka ................................................................................................................... 71
18. Terminy i skróty ............................................................................................................................... 86
19. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia
2025 r............................................................................................................................................... 88
3
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH
Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") dopuszczonymi do
stosowania w Unii Europejskiej.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie wyrażone są w milionach PLN (zł) lub
milionach EUR, o ile nie zaznaczono inaczej.
Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia. W rezultacie
niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie być dokładną
agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.
PREZENTACJA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH
Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które Grupa prezentuje w swoim skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia dla każdego rynku jest pokazany na dzień 31 grudnia 2025 r.
DANE BRANŻOWE I RYNKOWE
W niniejszym Sprawozdaniu Grupa podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na których działa
i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału, sytuacji
makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących rynków, na których
działa Grupa, oparte są o dane i raporty sporządzane przez podmioty zewnętrzne. Informacje zawarte w
tej części nie są zaprezentowane w milionach i opierają się o raporty sporządzone przez firmę Jones Lang
LaSalle IP, iO Partners, Inc („JLL”) (dla nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej i
Południowo-Wschodniej). JLL opiera się na materiale, który uważa za wiarygodny. Chociaż dołożono
wszelkich starań, aby zapewnić ich dokładność, GTC nie może zaoferować żadnej gwarancji, że materiały
zawarte w tej części nie zawierają błędów rzeczowych.
Ponadto w wielu przypadkach Grupa zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia dotyczące branży, w
której działa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie warunków rynkowych. Grupa nie może
zagwarantować, że założenia te prawidłowo odzwierciedlają wiedzę Grupy na temat rynków na których
działa. Wewnętrzne badania Grupy nie zostały zweryfikowane przez niezależne źródła.
ZASTRZEŻENIA
Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań dotyczących
działalności Grupy, jej sytuacji finansowej i wyników działalności. Można znaleźć te stwierdzenia poprzez
odniesienie do słów takich jak "może", "będzie", "oczekiwać", "przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz
podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze swojej natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są
przedmiotem wielu założeń, ryzyka i niepewności. W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie
różnić od tych, które są sugerowane lub wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Grupa ostrzega
czytelników, żeby nie polegali na takich stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego
Sprawozdania.
4
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi pisemnymi lub
ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez Grupę lub osoby występujące
w jej imieniu. Grupa nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań analityków lub
oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w celu
odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.
W Punkcie 3 "Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych”, w Punkcie 16 "Główne czynniki ryzyka"
oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Grupa publikuje istotne czynniki ryzyka, które mogą
spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia
dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Grupę lub osoby działające w imieniu Grupy. Gdy
Grupa wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Grupę,
oznacza to wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.
1. Prezentacja Grupy
1.1 Ogólne informacje na temat Grupy
Grupa GTC to grupa firmy z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper
działający na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją
działalność przede wszystkim w Polsce i Budapeszcie oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w
tym Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio nabywa, rozwija i zarządza w
najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości nieruchomościami biurowymi i handlowymi. Ponadto w 2024 r.
Grupa GTC weszła na niemiecki rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem i obecnie posiada
portfel nieruchomości mieszkaniowych który obejmuje około 5 tys. lokali mieszkaniowych w Niemczech.
Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi platformę zarządzania aktywami i jest
reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z głównych rynków.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. całkowita wartość księgowa Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy
(wliczając aktywa trwałe na własny użytek) wynosiła 2.595,1 EUR. Podział tego portfela nieruchomości
przedstawia się następująco:
• 43 ukończone budynki komercyjne, w tym 37 budynków biurowych i 6 centrów handlowych o łącznej
powierzchni najmu wynoszącej około 721 tysięcy m
kw., poziomie najmu 87% i wartości 1.872,0 EUR
(wliczając 1 biuro przeznaczone na sprzedaż o wartości 19,6 EUR) stanowiące 72% całkowitej wartości
księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy;
• 5.169 mieszkań o łącznej powierzchni mieszkalnej wynoszącej około 325 tysięcy m
kw., poziomie
najmu 86% i wartości 453,2 EUR, co stanowi 18% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego
Portfela Inwestycyjnego Grupy;
• cztery projekty w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 54 tysięcy m
kw. i wartości 140,9 EUR
stanowiące 5% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy;
• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną (nie wliczając prawa użytkowania gruntów) o wartości
94,5 EUR stanowiące 4% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego
Grupy;
5
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
• grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (nie wliczając prawa użytkowania gruntów) o
wartości 27,9 EUR, stanowiące 1% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela
Inwestycyjnego Grupy, oraz
• aktywa trwałe na własny użytek o wartości 6,6 EUR, które stanowią mniej niż 1% Skorygowanego
Portfela Inwestycyjnego Grupy.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość księgowa Całkowitego Portfela Inwestycyjnego Grupy (z
uwzględnieniem aktywów finansowych trwałych) wynosiła 2 751,4 EUR. Dodatkowo Grupa posiada prawa
do użytkowania gruntów w ramach użytkowania wieczystego o wartości 34,5 EUR. Łączna wartość portfela
nieruchomości, obejmująca aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz z wyłączeniem aktywów trwałych
na własny użytek, wyniosła 2 779,3 EUR.
43
5.169
4
ukończone
budynki komercyjne
o pow. 721.000 m kw.
GLA
ukończonych
mieszkań
o pow. 325.000 m kw
projekty
w budowie
Dodatkowo GTC posiada finansowe aktywa trwałe w kwocie 156,3 EUR, które głównie zawierają:
• 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych na finansowanie parku technologicznego Kildare
Innovation Campus, który obecnie składa się z dziewięciu budynków o powierzchni około 102 tys. m
kw. (projekt zajmuje powierzchnię ponad 72 ha z czego 34 ha są niezagospodarowane). Wartość
godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 135,0 EUR, co stanowi 5% całkowitej
wartości księgowej Skorygowanego Portfela Inwestycyjnego Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;
• 33% udziałów w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP
S.á.r.l., który posiada 4 ukończone budynki komercyjne, w tym 3 budynki biurowe i 1 centrum handlowe
o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 41 tysięcy m kw. Wartość godziwa tych udziałów wynosi
17,6 EUR, co stanowi mniej niż 1% całkowitej wartości księgowej Skorygowanego Portfela
Inwestycyjnego Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;
• pozostałe finansowe aktywa trwałe w kwocie 3,7 EUR.
1.2 Główne wydarzenia w roku 2025
FINANSOWANIE
W dniu 24 lutego 2025 roku spółka GTC Galeria CTWA sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,
podpisała umowę zmieniającą i ujednolicającą dotychczasową umowę kredytową z Erste Group Bank AG
oraz Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien AG. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat
od daty podpisania umowy. Zgodnie z wymogami zawartymi w podpisanej umowie Grupa zdeponowała
kwotę 44,0 EUR w gotówce na rachunku zablokowanym w celu wykupu obligacji wyemitowanych przez
GTC Aurora Luxembourg. Kwota ta została zwolniona w październiku 2025 roku.
W dniu 18 czerwca 2025 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od
Spółki, podpisała umowę kredytową („Umowa Kredytowa”) z J&T BANKA, a.s. z siedzibą w Pradze.
6
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Zgodnie z warunkami Umowy Kredytowej, Centrum Światowida sp. z o.o. otrzymała kredyt w wysokości
do 84,0 EUR. Termin zapadalności kredytu wynosi 5 lat od daty zawarcia Umowy Kredytowej. W lipcu
2025 roku cała kwota kredytu została uruchomiona.
W październiku 2025 roku rozpoczął się proces refinansowania obligacji. Obligacje, które ostatecznie
zostaną objęte przez GTC Aurora, są oprocentowane stałą roczną stopą procentową w wysokości 6,50% i
zapadają w październiku 2030 roku, z trzyletnim okresem bez wykupu. W ramach tego refinansowania
GTC Magyarország Zrt. („GTC Hungary”) ogłosiła wezwanie do odkupu obligacji SUN, co zaowocowało
skutecznym nabyciem łącznej kwoty kapitału 195,0 EUR. Więcej szczegółów znajduje się w nocie 9 do
rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025.
W dniu 19 grudnia 2025 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki
całkowicie zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na
mocy którego ostateczny termin spłaty kredytu został przedłużony do dnia 22 kwietnia 2026 roku.
W dniu 22 grudnia 2025 roku spółka GTC Sterlinga sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,
zawarła z Bankiem Pekao S.A. aneks zmieniający i ujednolicający warunki umowy kredytowej, którego
wejście w życie było uzależnione od spełnienia określonych warunków zawieszających. Wszystkie warunki
zawieszające zostały spełnione w styczniu 2026 roku. W konsekwencji termin ostatecznej spłaty kredytu
został przedłużony do dnia 31 grudnia 2030 roku
TRANSAKCJE – NIEMIECKI PORTFEL
W ramach nabycia niemieckiego portfela mieszkaniowego (szczegółowy opis transakcji znajduje się w
nocie 28 w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia
2024 roku) Spółka wyemitowała Obligacje Partycypacyjne, które zostały przeniesione na LFH Portfolio
Acquico S.À R.L., w ramach rozliczenia części ceny nabycia na podstawie umowy sprzedaży udziałów
zawartej z LFH Portfolio Acquico S.À R.L. Grupa klasyfikuje obligacje partycypacyjne jako instrument
kapitałowy od dnia początkowego ujęcia.
Dodatkowo, GTC Paula SARL została uprawniona do skorzystania z opcji nabycia wszystkich udziałów
posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. („LFH”) oraz ZNL Investment S.À R.L. w następujących
spółkach: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG (0,01%), Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (0,01%), Portfolio
Kaiserslautern III GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg IV GmbH (5%), Portfolio KL Betzenberg V GmbH
(5%), Portfolio Kaiserslautern VI GmbH (5%), Portfolio Heidenheim I GmbH (10,1%), Portfolio
Kaiserslautern VII GmbH (10,1%) oraz Portfolio Helmstedt GmbH (10,1%) – dalej łącznie jako „Opcja
Kupna”.
Zgodnie z Umową dotyczącą Opcji Kupna, w dniu 31 marca 2025 roku GTC Paula SARL skorzystała z
prawa do nabycia udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL
Investment S.À R.L. Umowa przewidywała, że Spółka będzie uprawniona do wcześniejszego wykupu
obligacji partycypacyjnych. Skorzystanie z tego prawa uzależnione jest od spełnienia określonych
warunków, w tym podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego
Spółki, co będzie wymagało wyłączenia prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy i/lub podjęcia
innych uchwał niezbędnych do umożliwienia wcześniejszego wykupu.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku dokonano ostatecznego rozliczenia Opcji Kupna w łącznej kwocie 47,3
EUR, Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów posiadanych przez Marco Garzetti, LFH Portfolio
Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L. Grupa finalizując rozliczenie opcji rozpoznała 11,7 EUR w
kapitale rezerwowym w korespondencji ze stratą z aktualizacji aktywów finansowych. Dodatkowo, w wyniku
realizacji Opcji Kupna, Grupa stała się stroną umów dotyczących opcji kupna i sprzedaży odnoszących się
do udziałów niekontrolujących posiadanych przez grupę Peach. Na mocy tych ustaleń, Grupa posiada
prawo do nabycia pozostałych udziałów niekontrolujących Grupy Peach w nabytym portfolio
mieszkaniowym po upływie 5 lub 10 lat, natomiast Grupa Peach posiada prawo do sprzedaży tych udziałów
7
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
do Grupy GTC po upływie 10 lat. Zobowiązanie do wykonania opcji put w kwocie 7,9 EUR zostało
rozpoznane w zamortyzowanym koszcie na 31 grudnia 2025 roku i jest prezentowane w zobowiązaniach
długoterminowych w linii Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne zobowiązania
długoterminowe.
POZOSTAŁE TRANSAKCJE
W styczniu 2025 roku Grupa otrzymała 10,0 EUR w związku ze sprzedażą GTC Seven Gardens d.o.o.,
jednostki całkowicie zależnej od Spółki, która została sfinalizowana w grudniu 2024 roku.
W dniu 17 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). Cena
sprzedaży zgodnie z umową wyniosła 55,0 EUR, co jest równe wartości prezentowanej w aktywach
przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 roku (93,2 EUR) pomniejszonych o zobowiązania
związane z tymi aktywami (38,2 EUR). Całość należności została uregulowana w trakcie okresu
sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
W dniu 31 stycznia 2025 roku Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o.
Beograd (Projekt X) za kwotę 22,7 EUR (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce),
która to kwota była zbliżona do wartości prezentowanej w aktywach przeznaczonych do sprzedaży
pomniejszonej o kwotę zobowiązań związanych z tymi aktywami przedstawioną w rocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za 2024 rok. Całość należności została uregulowana w
trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
W dniu 31 stycznia 2025 roku GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki,
podpisała umowę zamiany 100% udziałów w spółkach Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft i Infopark H
Építési Terület Kft w zamian za udziały w spółkach zależnych: GTC VRSMRT Projekt Kft (właściciel działki
o powierzchni ponad 1.000 mkw. na Węgrzech) i GTC Trinity d.o.o. (właściciel działki o powierzchni ponad
13.900 mkw. w Chorwacji) oraz wyemitowane przez podmiot niepowiązany obligacje, których właścicielem
była spółka GTC Origine Investments Pltd. Łączna wartość godziwa nabytych aktywów wyniosła 14,8 EUR
i nie różni się istotnie od całkowitej ceny nabycia. Obie nabyte spółki posiadają ponad 6.800 mkw. działek
mieszkaniowych w Budapeszcie, co daje GTC możliwość udziału w dynamicznie rozwijającym się rynku
mieszkaniowym na Węgrzech. Transakcja została zaklasyfikowana jako nabycie aktywów. Transakcja nie
została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
W kwietniu 2025 roku Zarząd podjął uchwałę dotyczącą sprzedaży budynku biurowego Artico
zlokalizowanego w Polsce. Oczekuje się, że transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana w ciągu roku od
zakończenia okresu sprawozdawczego; odpowiednie składniki aktywów zostały przeklasyfikowane jako
aktywa przeznaczone do sprzedaży w kwocie 20,1 EUR.
W dniu 7 maja 2025 roku Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu w Katowicach.
Cena sprzedaży zgodnie z umową wynosiła 3,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana w lipcu 2025 roku.
Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego. Transakcja nie została
zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
Dnia 25 lipca 2025 roku Grupa podpisała warunkową umowę sprzedaży gruntu zlokalizowanego w
Warszawie. Cena sprzedaży została ustalona w wartości 6,8 EUR. Transakcja została sfinalizowana we
wrześniu 2025 roku. Całość należności została uregulowana w trakcie okresu sprawozdawczego.
Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
We wrześniu 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o sprzedaży gruntu oraz nieruchomości inwestycyjnej
w Budapeszcie (GTC Future). W ostatnim kwartale 2025 roku, podpisana została umowa sprzedaży z ceną
sprzedaży 19,0 EUR. Transakcja została sfinalizowana w grudniu 2025 roku i nie została zawarta z żadnym
podmiotem powiązanym. W grudniu 2025 roku cała kwota została uregulowana w gotówce.
8
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., w pełni posiadane przez Spółkę, podjęło
umowę o sprzedaży 1,303,377 udziałów zwykłych NAP Nyrt. Udziały zostały sprzedane za 4,5 EUR i
rozliczone dnia 1 października 2025 roku. Transakcja skutkowała całkowitym zbyciem udziałów Grupy GTC
w NAP Nyrt. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
W dniu 12 grudnia 2025 roku Grupa zawarła umowę sprzedaży działki wraz z budynkiem biurowym w
budowie w Zagrzebiu (Matrix D). Łączna cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniosła 13,3 EUR.
Transakcja została sfinalizowana przed końcem 2025 roku i nie została zawarta z podmiotem powiązanym.
W grudniu 2025 roku cała kwota została uregulowana w gotówce.
We wrześniu 2025 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o sprzedaży gruntu oraz nieruchomości inwestycyjnej
w Budapeszcie (GTC Future). W ostatnim kwartale 2025 roku, podpisana została umowa sprzedaży z ceną
sprzedaży 19,0 EUR. Transakcja została sfinalizowana w grudniu 2025 roku a należność z tytułu sprzedaży
została w tym samym miesiącu uregulowana w całości. Transakcja nie została zawarta z żadnym
podmiotem powiązanym.
Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki,
zawarła umowę o sprzedaży 1,303,377 akcji zwykłych NAP Nyrt. Akcje zostały sprzedane za 4,5 EUR i
rozliczone dnia 1 października 2025 roku. W wyniku transakcji Grupa GTC zbyła cały posiadany pakiet
akcji w NAP Nyrt. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
W dniu 12 grudnia 2025 roku Grupa zawarła umowę sprzedaży działki wraz z budynkiem biurowym w
budowie w Zagrzebiu (Matrix D). Łączna cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniosła 13,3 EUR.
Transakcja została sfinalizowana przed końcem 2025 roku i nie została zawarta z żadnym podmiotem
powiązanym. W grudniu 2025 roku całość należności została uregulowana.
POZOSTAŁE INFORMACJE
W dniu 24 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy GTC S.A. podjęło uchwałę o
pozostawieniu w Spółce całego zysku netto za rok 2024 w wysokości 120,1 milionów PLN (27,9 EUR).
WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2025 R.:
W marcu 2026 roku zakończono proces Substytucji Emitenta, a Grupa pomyślnie sfinalizowała wykup
obligacji SUN - szczegóły w nocie 9. Nowe Obligacje są obecnie gwarantowane zabezpieczeniami
opisanymi w nocie 26 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
W dniu 24 lutego 2026 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do
Spółki, podpisała aneks do umowy kredytowej z J&T BANKA a.s. Zgodnie z warunkami aneksu, Centrum
Światowida otrzyma transze w wysokości do 20 EUR. W lutym kredyt został w całości wykorzystany.
W dniu 27 marca 2026 roku spółka GTC Corius sp. z o.o., spółka zależna należąca w całości do Spółki,
podpisała aneks do umowy kredytowej z LBBW (wcześniej: Berlin Hyp AG), który przedłużył termin
ostatecznej spłaty do 31 marca 2027 roku.
W dniu 30 marca 2026 roku spółka Globe Office Investments Kft podpisała umowę kredytową z K&H Bank
Zrt. która zrefinansuje obecny kredyt bankowy w Erste Bank. Zgodnie z warunkami Umowy Kredytowej
spółce został przyznany kredyt w wysokości do 28 EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 31
marca 2031 roku
W dniu 9 kwietnia 2026 roku spółki GTC HBK Project Kft. i GTC VI188 Property Kft., podpisały aneks do
umowy kredytowej z Erste Bank przedłużający termin ostatecznej spłaty do 31 grudnia 2026 roku.
9
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
W dniu 13 kwietnia 2026 roku, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern II GmbH, Portfolio
Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH i Portfolio KL Betzenberg V GmbH (łącznie
"Kredytobiorcy"), zawarły z Berlin Hyp Unselbstständige Anstalt der Landesbank Baden-Württemberg trzeci
aneks do umowy kredytowej dotyczącej finansowania nieruchomości położonych w Kaiserslautern i
Heidenheim w Niemczech ("Umowa Zmieniająca"). Kredyt przeznaczony jest na refinansowanie
wygasającego kredytu udzielonego przez inny podmiot finansujący. Kredyt o łącznej kwocie do 148,8 EUR
("Kredyt") jest przeznaczony na refinansowanie istniejącego zadłużenia oraz finansowanie nakładów
inwestycyjnych dotyczących nieruchomości Kredytobiorców. Na Kredyt składają się: (i) kredyty o stałej
stopie procentowej w łącznej kwocie 111,6 EUR oraz (ii) kredyty oprocentowane według stopy 3M
EURIBOR powiększonej o odpowiednią marżę i koszty płynności, w łącznej kwocie 37,2 EUR. Termin
wymagalności Kredytu przypada na 30 marca 2031 roku. Kredyty o stałej stopie procentowej będą spłacane
w równych ratach kapitałowo-odsetkowych (tzw. annuity payments), płatnych na koniec każdego miesiąca,
natomiast kredyty EURIBOR zostaną spłacone jednorazowo w terminie ich wymagalności.
W marcu 2026 roku spółka GTC Univerzum Projekt Kft otrzymała wiążącą ofertę z otpbank przedłużającą
termin ostatecznej spłaty kredytu o 16 lat.
W dniu 22 kwietniu 2026 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki
całkowicie zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na
mocy którego ostateczny termin spłaty został przedłużony do dnia 31 grudnia 2026 roku.
1.3 Struktura organizacyjna Grupy
Struktura Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 grudnia 2025 r. jest przedstawiona w rocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. w Nocie 8 Inwestycje
w jednostkach zależnych.
1.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy
W ciągu roku zmienił się cały skład zarządu Spółki, a także nastąpiły bardzo istotne zmiany w Radzie
Nadzorczej, co szczegółowo opisano poniżej. W celu wzmocnienia nadzoru i poprawy ładu korporacyjnego
nowy zarząd wprowadził ściślejszą współpracę i częstszą komunikację z Radą Nadzorczą. Dwóch
członków Rady Nadzorczej, pani Magdalena Frąckowiak oraz pan Zoltán Martonyi, zostało upoważnionych
do samodzielnego wykonywania określonych obowiązków nadzorczych w Spółce, a zakres ich
obowiązków nadzorczych został rozszerzony. Następnie, w dniu 14 kwietnia 2026 r., nadzwyczajne walne
zgromadzenie akcjonariuszy przyjęło zmiany w Statucie mające na celu podniesienie standardów ładu
korporacyjnego oraz wzmocnienie pozycji Spółki wśród uczestników rynku finansowego. Podstawowym
uzasadnieniem było wzmocnienie systemu kontroli i równowagi w ramach struktury ładu korporacyjnego
Spółki oraz wprowadzenie jaśniejszych i solidniejszych mechanizmów decyzyjnych. Kluczową zmianą jest
doprecyzowanie zasad wyboru i odwołania delegata na Walne Zgromadzenie, w tym wprowadzenie
zabezpieczenia, zgodnie z którym w przypadku gdy akcjonariusz większościowy posiada ponad 50%
głosów, delegat musi być nominowany przez innego uprawnionego akcjonariusza niepowiązanego z
akcjonariuszem większościowym. Inne kluczowe zmiany obejmują obniżenie progu zgody dla istotnych
transakcji wymagających zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą z 30 mln euro do 10 mln euro, a także
wprowadzenie nowego progu w wysokości 1 mln euro dla wartości umów o świadczenie usług
profesjonalnych wymagających zgody Rady Nadzorczej. Przed wejściem w życie tych zmian zarząd podjął
już kroki w celu regularnego informowania Rady Nadzorczej o istotnych transakcjach poniżej
obowiązującego wówczas progu ustawowego.
10
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU:
W dniu 28 maja 2025 r. Rada Nadzorcza Spółki
• odwołała Gyula Nagy ze stanowiska prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 28 maja
2025 r.
• powołała Małgorzatę Czaplicką na stanowisko prezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem na dzień
28 maja 2025 r.
W dniu 7 sierpnia 2025 r. Rada Nadzorcza Spółki
• odwołała Zsolt Farkas ze stanowiska członka Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 7 sierpnia
2025 r.
• odwołała Balazs Gosztonyi ze stanowiska członka Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień 8
września 2025 r.
• powołała Jacka Bagińskiego, na stanowisko członka Zarządu Spółki i Dyrektora finansowego
(Chief Financial Officer), ze skutkiem na dzień 8 września 2025 r.
• powołała Botond’a Rencz’a, na stanowisko członka Zarządu Spółki i Dyrektora ds.
zrównoważonego rozwoju biznesu (Chief Business Sustainability Officer), ze skutkiem na
dzień 11 sierpnia 2025 r.
• powołała Mihály’a Ország na stanowisko członka Zarządu Spółki i Dyrektora ds. finansów
korporacyjnych (Chief Corporate Finance Officer) ze skutkiem od dnia 2 września 2025 r.
W dniu 28 sierpnia 2025 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Sebastiana Junghänel na stanowiska
Członka Zarządu Spółki oraz Dyrektora Operacyjnego (Chief Operating Officer) ze skutkiem od 2 września
2025 r.
Dnia 27 października 2025 r.:
• pani Małgorzata Czaplicka zrezygnowała ze stanowiska Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem
na dzień 27 października 2025 roku.
• Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o objęciu przez pana Botonda Rencza stanowiska
Prezesa Zarządu Spółki ze skutkiem na dzień podjęcia uchwały.
ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ:
• W dniu 5 stycznia 2025 r., Lorant Dudas zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej Spółki,
ze skutkiem na dzień 5 stycznia 2025 r.
• W dniu 18 marca 2025 r. Balint Szécsényi zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej
Spółki, ze skutkiem na dzień 18 marca 2025 r.
• W dniu 16 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Ferenc Minárik i István
Hegedüs na członków rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 17 kwietnia 2025 r.
• W dniu 22 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. odwołało Tamás Sándor i Csaba
Cservenák z funkcji członka rady nadzorczej GTC S.A ze skutkiem na dzień 22 kwietnia 2025
r.
• W dniu 22 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Ferenc Daróczi na członka
rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 22 kwietnia 2025 r.
11
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
• W dniu 10 lipca 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Zoltán Martonyi na członka rady
nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 10 lipca 2025 r.
• W dniu 15 lipca 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Sarolta Várszegi na członka rady
nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 15 lipca 2025 r.
• W dniu 9 września 2025 r., János Péter Bartha zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej
Spółki, ze skutkiem na dzień 10 września 2025 r.
• W dniu 12 grudnia 2025 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołało pana Csaba Ember na członka
rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 12 grudnia 2025 r.
ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ PO 31 GRUDNIA 2025 R.:
• W dniu 17 marca 2026 r. pan Ferenc Minárik zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej
Spółki, ze skutkiem na dzień 17 marca 2026 r.
1.5 Strategia Grupy
Strategia Grupy koncentruje się na stabilnym wzroście, ostrożności finansowej i zrównoważonym rozwoju
środowiskowym, przy czym Grupa zobowiązuje się do tworzenia długoterminowej wartości dla swoich
interesariuszy w ramach bardziej zdyscyplinowanej struktury bilansowej.
Kluczowe priorytety na rok 2026 to:
· zmniejszenie zadłużenia bilansowego i obniżenie kosztów finansowania dłużnego poprzez zbycie
aktywów
· poprawa efektywności kosztowej; oraz
· ograniczenie nakładów inwestycyjnych do ukończenia rozpoczętych kluczowych projektów i
niezbędnych prac konserwacyjnych.
Podstawowy model biznesowy Grupy opiera się na kompetencjach GTC, tj. budowie nowych
nieruchomości w celu generowania zysku dewelopera i zwiększaniu wartości istniejących nieruchomości
poprzez mocne zarządzanie aktywami.
Obecne kluczowe klasy aktywów Grupy obejmują:
• Zielone biurowce
• Zielone centra handlowe
• Nieruchomości mieszkalne na wynajem zlokalizowane w Niemczech, głównie w
Kaiserslautern, Helmstedt i Heidenheim
Priorytety w zakresie zarządzania portfelem:
· Aktywne zarządzanie ukończonym portfelem w celu poprawy przychodów z wynajmu i poziomu
najmu oraz utrzymania efektywności kosztowej
· Repozycjonowanie lub zmiana przeznaczenia starszych i nieefektywnych energetycznie aktywów
lub tych znajdujących się na słabszych rynkach (zwłaszcza regionalnych), tam gdzie przynosi to
wartość dodaną.
· Sprzedaż aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością w celu zmniejszenia zadłużenia,
uwolnienia kapitału na wybrane inwestycje i możliwości zwiększenia wartości, a tym samym
zwiększenia zwrotu z zainwestowanego kapitału.
· Selektywna sprzedaż nieruchomości komercyjnych, które są albo kapitałochłonne, albo osiągnęły
swój potencjał wartościowy (w pełni wynajęte z wysokim WAULT), tam gdzie reinwestowanie
kapitału jest atrakcyjne.
12
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
· Nabycia aktywów o wartości dodanej wyłącznie w przypadku, gdy istnieje realny potencjał
wynikający z ponownego wynajęcia, poprawy wskaźnika wynajęcia i wzrostu czynszów, a
transakcja jest zgodna z kryteriami Grupy dotyczącymi delewarowania i zwrotu z inwestycji.
· Wejście w klasy aktywów oferujące wyższe zwroty i dalszy potencjał wzrostu tylko wtedy, gdy
spełniają one bardziej rygorystyczne kryteria inwestycyjne i finansowe Grupy.
· Utrzymanie wyważonego portfela projektów deweloperskich, przy czym priorytetem jest
ukończenie projektów już rozpoczętych oraz tych wspieranych przez umowy przednajmu lub silne
rynki.
· Przekształcanie realizowanych projektów deweloperskich i rezerw gruntowych w nieruchomości
przynoszące dochód, przy zachowaniu dyscypliny w alokacji nakładów inwestycyjnych i jasno
określonych progów rentowności.
Aktywne zarządzanie zobowiązaniami:
· Finansowanie potrzeb inwestycyjnych z uprzywilejowanych pożyczek bankowych oraz rynków
kapitałowych dłużnych.
· · Aktywne zarządzanie kosztami finansowania poprzez ciągłe refinansowanie, wydłużanie
terminów zapadalności i optymalizację struktury zadłużenia w celu zwiększenia ciągłej stopy
zwrotu z kapitału własnego.
· Delewarowanie jest kluczowym priorytetem w perspektywie średnioterminowej; choć mogą
wystąpić tymczasowe wzrosty wskaźnika LTV związane z projektami wymagającymi dużych
nakładów gotówkowych, Grupa dąży do obniżenia poziomu zadłużenia w miarę upływu czasu,
wspierając się selektywnymi zbyciami aktywów i dyscypliną alokacji kapitału
Działania na rzecz zrównoważonego rozwoju (ESG):
· Skoncentrowanie na zielonych budynkach, redukcji śladu węglowego i certyfikacji
zrównoważonego portfela w celu łagodzenia zmian klimatycznych i wspierania długoterminowej
konkurencyjności aktywów.
· Nadanie priorytetu relacjom z najemcami i wpływowi na społeczność poprzez odpowiedzialne
inwestycje i wysokiej jakości zarządzanie nieruchomościami.
· Stosowanie rygorystycznych środków antykorupcyjnych i przeciwdziałających praniu pieniędzy
oraz skuteczne zarządzanie ryzykiem regulacyjnym i związanym ze zrównoważonym rozwojem.
· Aktywne podnoszenie świadomości pracowników w zakresie aspektów ESG oraz zachęcanie do
zgłaszania zagadnień związanych z ESG.
· Ścisłe przestrzeganie polityki sankcji w odniesieniu do krajów, podmiotów i osób fizycznych.
· Wspieranie inicjatyw w obszarze ESG oraz członkostwo w organizacjach propagujących
zrównoważone nieruchomości i odpowiedzialne praktyki inwestycyjne
Inne:
· Dalsza optymalizacja kosztów ogólnych poprzez usprawnienia procesów, cyfryzację i centralizację
wybranych funkcji, w połączeniu z outsourcingiem w przypadkach, gdy brakuje kompetencji
specjalistycznych lub można je efektywniej pozyskać z zewnątrz.
· Utrzymanie bardziej uproszczonej i wydajnej struktury organizacyjnej skoncentrowanej na
poprawie marż, wspieraniu delewarowania oraz tworzeniu potencjału dla
przyszłego, selektywnego i wysokiej jakości wzrostu, w tym powrót do zrównoważonego profilu
dywidendowego, gdy pozwolą na to warunki.
Filary Polityki ESG
Kwestie środowiskowe, w tym klimatyczne, są ważnym obszarem zarządzania Grupą. Są one zawarte w
naszej Polityce ESG, która opiera się na 3 filarach i 8 obszarach tematycznych:
13
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
(E) Środowisko: troska o środowisko
Ograniczamy nasz ślad środowiskowy. Dostarczamy i zarządzamy budynkami z ekologicznymi
certyfikatami (oszczędność energii i surowców, obniżenie emisji dwutlenku węgla). Wspieramy gospodarkę
o obiegu zamkniętym (circular economy).
Obszary filaru:
E.1. Zielone Budynki
E.2. Zmiany klimatu
(S) Społeczeństwo: równouprawnienie, szacunek i różnorodność
Dostarczamy powierzchnie biurowe i handlowe, w których nasi najemcy mogą się rozwijać. Dbamy o
pracowników, którzy są naszym największym kapitałem. Jesteśmy dobrym sąsiadem, inwestującym w
lokalne społeczności.
Obszary filaru:
S.1. Najemcy
S.2. Pracownicy
S.3. Społeczności
(G) Ład korporacyjny: najlepsze praktyki w zakresie ładu korporacyjnego
Działamy etycznie i zapewniamy zgodność wszystkich naszych działań z prawem. Wdrażamy procesy
minimalizujące ryzyko z obszaru ESG. Prowadzimy otwartą i szczerą komunikację ze wszystkimi naszymi
interesariuszami.
Obszary filaru:
G.1. Compliance
G.2. Zarządzanie ryzykiem
G.3. Transparentność
Szczegółowy opis filarów znajduje się w raporcie rocznym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia
2022 r. (patrz punkt 4.5) lub na stronie internetowej spółki w sekcji ESG.
1.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,
charytatywnej oraz podobnej działalności.
Jako Grupa wyznaczamy sobie ambitne cele biznesowe, które chcemy realizować w sposób
zrównoważony. To odpowiedzialne zadanie dla całego naszego zespołu, dlatego stworzenie stabilnego i
motywującego środowiska pracy jest dla nas tak ważne. Wszystkie jej działania w zakresie społecznej
odpowiedzialności biznesu są prowadzone w sposób skoordynowany, aby wspierać społeczności lokalne,
w których działa Grupa. Wsparcie takie przewiduje:
• poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Zasadą obowiązującą naszej
Grupy jest branie odpowiedzialności za kreowaną przez nas przestrzeń. Infrastruktura tworzona w
związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich potrzeby jest przekazywana nieodpłatnie miastu
14
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
do korzystania przez wszystkich mieszkańców. Ponadto przed przystąpieniem do realizacji
projektów Grupy na działkach, które nie są zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje,
tworzone są ogólnodostępne tereny zielone (skwery, parki etc.);
• sponsorowanie lokalnych inicjatyw – Grupa bierze również czynny udział w wielu działaniach
non-profit jako partner, organizator lub sponsor. Często prezentujemy nasze projekty lokalnej
społeczności. Bierzemy aktywny udział w publicznych spotkaniach poświęconych planowaniu
przestrzennemu. Nasze biura krajowe najlepiej znają potrzeby lokalnej społeczności i rynek, na
którym działają, dlatego to one podejmują decyzje, jakie tematy społeczne są dla nich priorytetowe.
Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach między innymi takich jak:
o wspieranie Czerwonego Krzyża w zapewnianiu miejsca na oddawanie krwi;
o wsparcie Czerwonego Krzyża, UNICEF, WWF, SOS Wioski Dziecięcej itp., organizacji
humanitarnych zbierających datki w centrum handlowym;
o wsparcie organizacji charytatywnych w zapewnieniu miejsca w naszych centrach
handlowych i biurowcach dla działań promocyjnych w przyciąganiu sponsorów i
uświadamianiu ludzi o ich inicjatywach, a także stowarzyszeń humanitarnych i
charytatywnych;
o promocja lokalnych firm poprzez ciągłe dostarczanie ekologicznych i domowych produktów
dla wszystkich odwiedzających;
o bezpłatne badania lekarskie dla kobiet i mężczyzn;
o organizacja pikników rodzinnych;
o organizacja comiesięcznych wyprzedaży garażowych;
o organizacja warsztatów i koncertów świątecznych;
o otwarcie w nocy bezpłatnego parkingu z powodu złych warunków pogodowych.
Dodatkowo Grupa przeprowadziła kilka lokalnych inicjatyw wspierających działania sportowe
lub sponsoruje:
o trening jogi - promocja aktywnego spędzania wolnego czasu;
o gry ruchowe dla dzieci podczas wakacji;
o gry miejskie dla rodzin - promocja aktywności na świeżym powietrzu;
o festiwal siatkówki - promocja zdrowego stylu życia;
o Turniej siatkówki plażowej - Puchar Śląska;
o Mistrzostwa w siatkówce plażowej w Galerii Jurajskiej;
o Bieg przez Most w Warszawie;
o Siatkówka charytatywna – turniej siatkówki JLL.
• certyfikacja ekologiczna – Inwestycje Spółki i Grupy są realizowane zgodnie z wytycznymi
ekologicznej certyfikacji budynków (LEED i BREEAM). Grupy jest posiadanie portfela w 100%.
certyfikowanego zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków. Na 31 grudnia 2025 r.
15
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
około 99% naszych nieruchomości posiadało zielony certyfikat lub było w procesie recertyfikacji,
który świadczy o zrównoważonym rozwoju nieruchomości budowanych i zarządzanych przez GTC.
W 2025 r. Grupa poniosła wydatki na wsparcie działalności charytatywnej w łącznej kwocie 399 tys. EUR,
w tym: 16 tys. EUR na organizacje społeczne/charytatywne, 8 tys. EUR na darowizny ogólne, 22 tys. EUR
na działania związane ze sportem i 63 tys. EUR na sponsorowanie działań związanych z kulturą oraz 189
tys. EUR na sponsoring (edukacji, ochrony zdrowia, ekologii) i działania pokrewne.
1.7 Opis działalności
Na dzień 31 grudnia 2025 r., wartość księgowa portfela wynosiła wyniosła 2,779.3 i składała się z
nieruchomości inwestycyjnych (wliczając prawa do użytkowania gruntów i aktywa przeznaczone do
sprzedaży). Dodatkowo GTC posiada finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami) o wartości
przypadającej GTC 156.3 EUR.
1.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych
Głowna działalność Grupy skupia się na
nieruchomościach komercyjnych, głównie budynki
biurowe i parki biurowe, oraz centra handlowo-
rozrywkowe. Dodatkowo Grupa obecnie posiada
nieruchomości mieszkaniowe w Niemczech,
głównie mieszkania na wynajem.
Nieruchomości inwestycyjne obejmują
nieruchomości generujące przychody z wynajmu (w
tym budynki przeznaczone do sprzedaży),
nieruchomości w trakcie budowy, grunty
przeznaczone pod zabudowę komercyjną i
mieszkaniową oraz prawo do użytkowania gruntów.
1.7.1.1 Komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 43 komercyjnych nieruchomości
inwestycyjnych (wliczając 1 aktywo biurowe przeznaczone na sprzedaż) o łącznej powierzchni brutto ok.
721 tys. m kw. w porównaniu do 45 komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych o łącznej powierzchni
brutto ok. 745 tys. m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela komercyjnych nieruchomości
inwestycyjnych wynosiła 1.872,0 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 1.987,9 EUR na dzień
31 grudnia 2024 r. Poziom najmu na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosił 87% w porównaniu do 86% na dzień
31 grudnia 2024 r. Wartość komercyjnego portfela została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na
poziomie 7,9% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 7,3% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni
okres najmu dla nieruchomości komercyjnych wynosił 3,6 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do
Nieruchomości inwestycyjne
w budowie
6%
Grunty przeznaczone pod
zabudowę mieszkaniową
1%
Grunty
przeznaczone pod
zabudowę
komercyjną
4%
Prawo
do użytkowania
wieczystego gruntów
1%
Komercyjne ukończone nieruchomości inwestycyjne
(włączając aktywa przeznaczone na sprzedaż)
71%
Mieszkaniowe
ukończone
nieruchomości
inwestycyjne
17%
% Nieruchomości inwestycyjnych
16
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Biura
62%
Centra
handlowe
38%
Polska
39%
Budapeszt
31%
Sofia
11%
Bukareszt
9%
Belgrad
5%
Zagrzeb
5%
3,8 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 19,0 EUR/m kw./ miesiąc na dzień 31
grudnia 2025, w porównaniu do 19,0 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. około 70% ukończonych
komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych (pod
względem wartości) znajduje się w Polsce i na Węgrzech a
pozostałe 30 % w Sofii, Bukareszcie, Belgradzie i
Zagrzebiu.
Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31 grudnia
2025 r. według rynków, na których działa Grupa:
Lokalizacja
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow. najmu
(%)
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział
według
wartości
księgowej
(%)
Polska
312.300
43%
84%
727,0
39%
Węgry
203.000
28%
85%
590,4
31%
Sofia
74.900
10%
91%
203,7
11%
Bukareszt
62.400
9%
84%
160,5
9%
Belgrad
33.900
5%
99%
90,2
5%
Zagrzeb
34.500
5%
96%
100,2
5%
Razem
721.000
100%
86%
1.872,0
100%
W ramach swojego portfela nieruchomości
komercyjnych generujących przychód większość
aktywów jest w sektorze biurowym. Na dzień 31
grudnia 2025 r. nieruchomości biurowe stanowiły około
62% wartości portfela komercyjnych nieruchomości
inwestycyjnych, a nieruchomości handlowe pozostałe
38%. W ciągu roku udział biur w wartości księgowej
zmniejszył się, a udział handlu detalicznego wzrósł o 2
punkty procentowe.
17
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31
grudnia 2025 r. według typu powierzchni:
Typ powierzchni
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow.
najmu
(%)
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział
według
wartości
księgowej
(%)
Biurowe
517.100
72%
83%
1.162,1
62%
Handlowe
203.900
28%
96%
709,9
38%
Razem
721.000
100%
87%
1.872,0
100%
Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy. Położenie w samym
sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, w tym
międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie tylko z resztą kraju, ale również z całym
światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej liczby międzynarodowych korporacji i innych
prestiżowych instytucji, w tym: ExxonMobil, evosoft, Ericsson, KEF, IBM, MBH Bank, Rempetrol,
Concentrix, CBRE, LOT, Deloitte, KPMG i inne.
Centra handlowe Grupy znajdują się przede wszystkim w stolicach regionu CEE i SEE oraz mniejszych
miastach w Polsce, na Węgrzech, w Serbii, Bułgarii i Chorwacji. Zawsze towarzyszy im wysoka pozycja
w miastach w których się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny międzynarodowe, jak również marki
lokalne, takie jak: Carrefour, Cinema City, H&M, Grupa Inditex i inne.
1.7.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych
Na dzień 31 grudnia 2025 r. portfel nieruchomości biurowych Grupy składał się z 37 budynków biurowych
(wliczając 1 aktywo biurowe przeznaczone na sprzedaż) w porównaniu do 39 budynków na dzień 31
grudnia 2024 r. Powierzchnia najmu brutto wynosiła 517.100 m kw. w porównaniu do 541.200 m kw. na
dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosił 83% w porównaniu do 82% na
dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu dla nieruchomości biurowych wynosił 3,5 lat na dzień 31
grudnia 2025 r. w porównaniu do 3,8 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela została oszacowana
przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,5% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 7,3% na
dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 17,6 EUR/m kw./ miesiąc na dzień 31 grudnia
2025, w porównaniu do 17,5 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Łączna wartość portfela
nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2025 r.
wynosiła 1.162,1 EUR w porównaniu do 1.273,9 EUR
na dzień 31 grudnia 2024 r. Spadek wartości wynika
głównie ze sprzedaży budynku biurowego GTC X w
Belgradzie i spadkiem wartości biur regionalnych w
Polsce, jak również biur na Węgrzech, co wyjaśniono
w dwóch kolejnych sekcjach.
Węgry
49%
Polska
26%
Bukareszt
14%
Sofia
10%
Zagrzeb
1%
18
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Budynki biurowe Grupy zlokalizowane są w Polsce i Budapeszcie, Bukareszcie, Sofii i Zagrzebiu. W ciągu
roku Grupa sfinalizowała sprzedaż budynku biurowego GTC X w Belgradzie o powierzchni 18 tys. mkw.,
który na koniec 2024 roku był ujęty jako aktywo przeznaczone do sprzedaży i wyceniony na 52,2 EUR.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2025 r. według krajów,
w których działa Grupa:
Lokalizacja
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow.
najmu
(%)
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział według
wartości
księgowej
(%)
Budapeszt
196.400
38%
87%
568,5
49%
Polska
199.300
39%
76%
300,3
26%
Bukareszt
62.400
12%
84%
160,5
14%
Sofia
52.100
10%
88%
117,6
10%
Zagrzeb
6.900
1%
100%
15,2
1%
Razem
517.100
100%
83%
1.162,1
100%
1.7.1.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych w Budapeszcie
Łączna powierzchnia najmu brutto w 12 budynkach biurowych Grupy w Budapeszcie obejmuje 196,400
m kw. na dzień 31 grudnia 2025 r. i w porównaniu do 203.100 m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom
najmu wynosił 87% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 86% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni
okres najmu nieruchomości biurowych wynosił 2,9 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 3,5 lat
na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej
stopie kapitalizacji na poziomie 7,0% na dzień 31 grudnia 2025 r, w porównaniu do 6,6% na dzień 31
grudnia 2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 19,7 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w
porównaniu do 19,3 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela biurowego na
Węgrzech wynosiła 568,5 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 606,9 EUR na dzień 31
grudnia 2024 r. Spadek ten wynika głównie ze wzrostu stopy kapitalizacji.
19
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Budapeszcie:
Nieruchomość
Lokalizacja
udział GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok ukończenia
(%)
(m kw.)
Center Point I&II
Budapeszt
100%
40.800
2004/2006
Zmodernizowane
w 2025
Duna Tower
Budapeszt
100%
31.200
2006
GTC Metro
Budapeszt
100%
16.200
2010
Vaci Greens D
Budapeszt
100%
15.600
2018
Ericsson Headquarter
Budapeszt
100%
21.100
2017
evosoft Hungary Ltd.
Headquarter (Universum)
Budapeszt
100%
20.700
2020
V188
Budapeszt
100%
15.000
2001
Döbrentei
Budapeszt
100%
2.300
-
Pillar
Budapeszt
100%
29.100
2022
Rose Hill Park
1
Budapeszt
100%
4.400
2023
Razem
196.400
1
Dwa budynki biurowe, które zostały odnowione o powierzchni 4.400 m kw, oraz dodatkowe 10.700 m kw. jest
w budowie.
1.7.1.1.1.2 Portfel nieruchomości biurowych w Polsce
Łączna powierzchnia najmu brutto w 16 budynkach biurowych Grupy w Polsce obejmuje 199,300 m kw. na
dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 199.000 m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r. Biurowce
zlokalizowane są w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Poziom najmu wynosił
77% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 74% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu
nieruchomości biurowych wynosił 3,8 lat na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 4,1 lat na dzień 31
grudnia 2024 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie
kapitalizacji na poziomie 8,5% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 8,3% na dzień 31 grudnia
2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 15,2 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w
porównaniu do 15,2 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela biurowego w Polsce
wynosiła 300,3H EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. (uwzględniając budynek Artico przeznaczony na
sprzedaż), w porównaniu do 325,0 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Spadek wartości portfela pomimo
ogólnej poprawy wyników operacyjnych wynika z założonych niższych stawek czynszu oraz wyższych
szacowanych nakładów inwestycyjnych na wykończenie w założeniach wyceny biur zlokalizowanych w
regionalnych miastach Polski.
20
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Polsce:
Nieruchomość
Lokalizacja
Udział
GTC
Całkowita pow.
najmu brutto
Rok ukończenia
(%)
(m kw.)
Galileo
Kraków
100%
11.000
2003
Globis Poznań
Poznań
100%
14.200
2003
Newton
Kraków
100%
10.900
2007
Edison
Kraków
100%
11.400
2007
Nothus
Warszawa
100%
9.600
2007
Zephirus
Warszawa
100%
9.800
2008
Globis Wrocław
Wrocław
100%
16.800
2008
University Business Park A
Łódź
100%
20.500
2010
Francuska Office Centre (A i B)
Katowice
100%
23.300
2010
Sterlinga Business Center
Łódź
100%
13.800
2010
Corius
Warszawa
100%
9.600
2011
Pixel
Poznań
100%
14.600
2013
Pascal
Kraków
100%
5.900
2014
University Business Park B
Łódź
100%
20.300
2016
Artico
Warszawa
100%
7.600
2017
Razem
199.300
1.7.1.1.1.3 Portfel nieruchomości biurowych w Sofii
Łączna powierzchnia najmu brutto w 4 budynkach biurowych Grupy w Sofii obejmuje 52.100 m kw. na
dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 52,000 m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił
88% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 85% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu
nieruchomości biurowych wynosił 4,0 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 3,7 lat na dzień 31
grudnia 2024 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie
kapitalizacji na poziomie 7,3% na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 7,7% na dzień 31 grudnia
2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 15,8 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w
porównaniu do 16,7 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela biurowego w Sofii
wynosiła 117,6 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 113,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024
r. Wzrost wartości wynikał z poprawy wskaźnika wynajęcia oraz kompresji stóp kapitalizacji,
odzwierciedlających sytuacje spadających stóp procentowych, co zostało częściowo zrównoważone przez
niższe średnie stawki czynszu.
21
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Sofii:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita pow.
najmu brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Advance Business Center I
100%
16.100
2019
Advance Business Center II
100%
17.800
2020
Sofia Tower
100%
10.400
2006
Sofia Tower 2
100%
7.800
2022
52.100
1.7.1.1.1.4 Portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie
Łączna powierzchnia najmu brutto w 4 budynkach biurowych Grupy w Bukareszcie obejmuje 62.400 m kw.
na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 62,500 na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił
84% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 82% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu
nieruchomości biurowych wynosił 4,3 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 3,8 lat na dzień 31
grudnia 2024 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie
kapitalizacji na poziomie 7,0% na dzień 31 grudnia 2025 r, w porównaniu do 6,9% na dzień 31 grudnia
2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 18,0 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w
porównaniu do 18,5 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Ponad połowa działalności
leasingowej w Bukareszcie dotyczyła przedłużenia umowy najmu z Rompetrol w budynku City Gate, który
znajduje się w pobliżu trwającej budowy linii metra M6. Otworzenie nowej linii metra planowane jest na
2027 r. Wartość portfela biurowego w Bukareszcie wynosiła 160,5 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., w
porównaniu do 161,4 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita pow.
najmu brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Premium Plaza
100%
8.500
2008
City Gate (Północna Wieża)
100%
23.700
2009
City Gate (Południowa Wieża)
100%
23.800
2009
Premium Point
100%
6.400
2009
Razem
62.400
1.7.1.1.1.5 Portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu
Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 budynku biurowym Grupy w Zagrzebiu obejmuje 6.900 m kw. na
dzień 31 grudnia 2025 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił 100% na dzień
31 grudnia 2025 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu nieruchomości biurowych
wynosił 1,7 lat na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 2,7 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość
22
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 8,6%
na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 9,2% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia stawka czynszu
wynosiła 15,7 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 16,5 EUR/m kw./miesiąc
na dzień 31 grudnia 2024 r. Spadek w ujęciu rok do roku odzwierciedla strukturę biur, ponieważ budynek
biurowy Matrix C o wyższych średnich stawkach czynszu miał wpływ na wynik roku bazowego w ciągu
pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 r., a następnie został sprzedany. Średnie stawki czynszu w Avenue
Centre wzrosły o 2% w ujęciu rok do roku. Wartość portfela biurowego w Zagrzebiu wynosiła 15,2 EUR na
dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 14,8 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., co odzwierciedlało
wyższe czynsze w ujęciu LFL oraz niższą stopę kapitalizacji.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita pow.
najmu brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Avenue Centre
70%
6.900
2007
6.900
1.7.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych
Na dzień 31 grudnia 2025 r. portfel
nieruchomości handlowych Grupy składał się z
6 centrów handlowych o łącznej powierzchni
najmu brutto wynoszącej 203.900 m kw., tak
samo jak. na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom
najmu na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosił 96%,
tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni
okres najmu dla nieruchomości komercyjnych
wynosił 3,6 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w
porównaniu do 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela została oszacowana przy średniej stopie
kapitalizacji na poziomie 7,5% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 7,4% na dzień 31 grudnia
2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 22,6 EUR/m kw./ miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r., w
porównaniu do 22,4 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Łączna wartość portfela
nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosiła 709,9 EUR w porównaniu do 714,0 EUR
na dzień 31 grudnia 2024 r.
Polska
60%
Belgrad
13%
Zagrzeb
12%
Sofia
12%
Budapeszt
3%
23
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2025 r. według
krajów, w których działa Grupa:
Lokalizacja
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow. najmu
%
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział
według
wartości
księgowej
(%)
Polska
113.100
55%
95%
426,7
60%
Belgrad
33.900
17%
99%
90,2
13%
Zagrzeb
27.600
14%
95%
85,0
12%
Sofia
22.800
11%
99%
86,1
12%
Budapeszt
6.500
3%
85%
21,9
3%
Razem
203.900
100%
96%
709,9
100%
1.7.1.1.2.1 Portfel nieruchomości handlowych w Polsce
Łączna powierzchnia najmu brutto w 2 centrach handlowych Grupy w Polsce, w Warszawie i Częstochowie,
obejmuje 113.100 m kw. na dzień 31 grudnia 2025 r, tak samo jak na. na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom
najmu wynosił 95% na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 94% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni
okres najmu nieruchomości handlowych wynosił 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 3,1
lat na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy
średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,7% na dzień 31 grudnia 2025 r, w porównaniu do 6,7% na dzień
31 grudnia 2024 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 22,0 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r.
w porównaniu do 22,8 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Spadek ten wynika ze stosunkowo
dużej średniej powierzchni w nowo podpisanych umowach, co zmieniło strukturę zajmowanej powierzchni.
Wartość portfela handlowego w Polsce wynosiła 426,7 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do
435,1EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Nieznaczny spadek wartości wynikał głównie ze spadku średnich
stawek czynszu, który został częściowo zrównoważony przez poprawę wskaźnika wynajęcia.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Polsce:
Nieruchomość
Lokalizacja
udział GTC
Całkowita pow.
najmu brutto
Rok ukończenia
(%)
(m kw.)
Galeria Jurajska
Częstochowa
100%
48.600
2009
Galeria Północna
Warszawa
100%
64.500
2017
Razem
113.100
1.7.1.1.2.2 Portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie
Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Belgradzie, obejmuje 33.900 m kw.
na dzień 31 grudnia 2025 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił 95% na dzień
24
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 99% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu nieruchomości
handlowych wynosił 4,3 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 4,6 lat na dzień 31 grudnia 2024
r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na
poziomie 9,1% na dzień 31 grudnia 2025 r, w porównaniu do 9,0 na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia
stawka czynszu wynosiła 20,3 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 20,1 EUR
euro/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela handlowego w Belgradzie wynosiła 90,2
EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 90,1 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Ada Mall
100%
33.900
2019
Total
33.900
1.7.1.1.2.3 Portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu
Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Zagrzebiu, obejmuje 27.600 m kw. na
dzień 31 grudnia 2025 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił 95% na dzień
31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 99% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu nieruchomości
handlowych wynosił 3,0 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2024
r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na
poziomie 8,7% na dzień 31 grudnia 2025 r, w porównaniu do 8,6% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia
stawka czynszu wynosiła 23,6 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 22,6
EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Kluczowymi zmianami operacyjnymi w ciągu roku, które
spowodowały obniżenie średniego wskaźnika wynajęcia i wzrost średniej stawki czynszu, była decyzja o
przejęciu od operatora kinowego w centrum handlowym dwóch sal kinowych wraz z recepcją znajdującą
się w pobliżu strefy gastronomicznej. Powierzchnia ta jest obecnie remontowana, a po zakończeniu prac
w 2026 r. odzyskana powierzchnia przylegająca do strefy gastronomicznej zostanie wynajęta nowym
najemcom. Wartość portfela handlowego w Zagrzebiu wynosiła 85,0 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., w
porównaniu do 86,0 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Avenue Mall Zagreb
70%
27.600
2007
Razem
27.600
25
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
1.7.1.1.2.4 Portfel nieruchomości handlowych w Sofii
Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Sofii, obejmuje 22.800 m kw. na dzień
31 grudnia 2025 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił 99% na dzień 31
grudnia 2025 r., w porównaniu do 100% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu nieruchomości
handlowych wynosił 4,4 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 5,2 lat na dzień 31 grudnia 2024
r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na
poziomie 8,5% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 8,3% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia
stawka czynszu wynosiła 27,0 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 24,5
EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Znaczny wzrost średnich czynszów osiągnięty w ciągu
roku wynikał przede wszystkim z większych obrotów najemców, co spowodowało wzrost przychodów
opartych na obrotach oraz czynszu za metr kwadratowy, a także z wpływu indeksacji. W 2025 r. zarząd
centrum handlowego w Sofii wdrożył program lojalnościowy mający na celu poprawę wyników obrotowych,
co przyczyniło się do poprawy wyniku z wynajmu. Wartość portfela handlowego w Sofii wynosiła 86,1 EUR
na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 80,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Wzrost ten wynikał z
wyższych czynszów.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Sofii:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Mall of Sofia
100%
22.800
2006
Razem
22.800
1.7.1.1.2.5 Portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie
Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Budapeszcie, obejmuje 6.500 m kw.
na dzień 31 grudnia 2025 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2024 r. Poziom najmu wynosił 85% na dzień
31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 100% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średni okres najmu nieruchomości
handlowych wynosił 3,0 lat na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 5,4 lat na dzień 31 grudnia 2024
r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na
poziomie 7,1% na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 7,3% na dzień 31 grudnia 2024 r. Średnia
stawka czynszu wynosiła 23,4 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu do 20,4
EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. Wartość portfela handlowego w Budapeszcie wynosiła
21,9 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 22,2 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
26
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie:
Nieruchomość
udział GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Hegyvidék Office and Retail Center
100%
6.500
2012
Razem
6.500
1.7.1.2 Nieruchomości mieszkaniowe generujące przychód
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 5.169 mieszkań o łącznej powierzchni brutto
325 tysięcy m kw. i wartość portfela nieruchomości mieszkaniowych wynoszącego 453,2 EUR i 86%
poziomie najmu.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości mieszkaniowych generujący przychód na dzień 31
grudnia 2025 r.:
Portfolio
Wartość
księgowa
(EUR)
Całkowita
pow. najmu
brutto
Średni poziom
najmu
Aktualna Średnia
stawka czynszu
(m kw.)
%
EUR/ m kw./m
Kaiserslautern
207,5
135
89%
7,1
Heidenheim
99,2
58
91%
7,8
Helmstedt
66,9
62
86%
6,8
Schöningen
47,0
50
77%
6,7
Pozostałe
32,6
20
72%
7,9
Razem
453,2
325
86%
7,2
1.7.1.3 Nieruchomości w budowie
Na dzień 31 grudnia 2024 r. portfel nieruchomości w budowie składał się z 4 projektów o łącznej
powierzchni najmu brutto wynoszącej 54,300 m kw. Łączna wartość nieruchomości inwestycyjnych w
budowie na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosiła 140,9 EUR, co stanowiło 6% całego portfela nieruchomości
Grupy. Po sprzedaży nowo wybudowanego projektu Matrix D w Chorwacji w IV kwartale 2025 r. na dzień
31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała 3 budynki biurowe kw. zaklasyfikowane jako projekty w trakcie budowy
(Center Point 3, Rose Hill Campus i Andrassy) oraz projekt mieszkaniowy w Berlinie.
27
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości w budowie:
Projekt
Lokalizacja
Segment
Udział GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Center Point 3
Budapeszt
biuro
100%
36.000
Rose Hill Campus
Budapeszt
biuro
100%
10.700
Andrassy
Budapeszt
biuro
100%
3.600
Elibre
Berlin
Mieszkania na
wynajem
100%
4.000
Razem
54.300
1.7.1.4 Działki pod zabudowę
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała grunty o łącznej wartości 122,4 EUR w porównania do 149,0
EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Łączna kwota obejmuje wartość gruntów przeznaczonych pod przyszłą
zabudowę komercyjną, która wyniosła 94,5 EUR, a także banku gruntów mieszkaniowych wycenionego na
27,9 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. Najcenniejsze działki są przeznaczone pod przyszłą zabudowę
biurową w centralnie położonych lokalizacjach w Belgradzie i Budapeszcie. Jeśli chodzi o bank ziemi pod
zabudowę mieszkaniową, kluczowe działki znajdują się w Budapeszcie, Bukareszcie oraz Liznjan w
Chorwacji.
1.7.1.5 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów
Na dzień 31 grudnia 2025 r., Grupa rozpoznała prawo do użytkowania wieczystego gruntów w wysokości
34,5 EUR, co stanowiło mnie niż 1% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości), w
porównaniu do 73,4 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
1.7.2 Finansowe aktywa trwałe
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej o
łącznej wartości 156,3 EUR.
Grupa GTC zainwestowała poprzez:
• nabycie 25% instrumentów dłużnych parku
technologiczny w Irlandii. Wartość godziwa tych
instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi
135,0 EUR;
• nabycie 33% udziałów w Trigal fund, który posiada 4
ukończone budynki komercyjne, Wartość godziwa tych
udziałów na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 17,6
EUR;
Park
technologiczny
(Irlandia)
78%
Trigal Funds
(inwestycje w
nieruchomości w
Słowenii i …
NAP
3%
Pozostałe
8%
28
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
• Pozostałe finansowe aktywa trwałe takie jak obligacje i fundusz. Wartość godziwa tych
finansowych aktywów trwałych na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 3,7 EUR.
Finansowe aktywa trwałe na dzień bilansowy przedstawiały się następująco:
31 grudnia 2025 r.
31 grudnia 2024 r.
Instrumenty dłużne parku technologicznego (Irlandia)
135,0
120,4
Trigal Funds (inwestycje w nieruchomości w Słowenii i Chorwacji)
17,6
16,5
Akcje NAP
-
4,4
Obligacje (ISIN HU0000362207)
-
3,8
Obligacje Grid Parity
-
6,6
Fundusz ACP
3,1
3,0
Pozostałe
0,6
-
Razem
156,3
154,7
1.7.2.1. CENTRUM TECHNOLOGICZNE
W dniu 9 sierpnia 2022 r. jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we
wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub
„KIC”). Projekt obejmuje budowę centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW,
a także kampus naukowo-technologiczny. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o
wartości 115 EUR i zgodnie z dokumentacją inwestycyjną GTC jest zobowiązana do dalszej finansowej
partycypacji w projekcie do uzgodnionej kwoty ok. 9 EUR na pokrycie kosztów wskazanych w biznesplanie,
obejmujących m.in. koszty uzyskania zezwoleń, finansowania, nakładów inwestycyjnych oraz koszty
operacyjne działalności.
Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez
luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie
wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu.
Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 r.
Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne
poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie
zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż
istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z
tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z
czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni
około 101.685 m kw.): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia
przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada
trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie
KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości 4,5 EUR rocznie z tytułu wynajmu powierzchni
biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC.
Zatwierdzony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren i kampus mają zostać
przekształcone w kampus badawczo-rozwojowy i technologiczny (centrum obliczeniowe) o łącznej
powierzchni około 148 000 m kw. Wstępne pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 września 2023
r., a ostateczne w dniu 22 stycznia 2024 r.
29
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
W lutym 2024 r. podpisano umowę z dużym najemcą, która jest zgodna z pozwoleniem na budowę.
Na początku 2026 roku formalnie sfinalizowano pozyskanie dodatkowego finansowania zewnętrznego na
pierwszy etap projektu. Środki te będą wykorzystywane zgodnie z potrzebami inwestycyjnymi w ciągu
najbliższych 2,5 roku.
Pierwszy etap projektu obejmuje modernizację istniejącej i budowę nowej infrastruktury kampusu w celu
umożliwienia rozwoju centrum danych. W tej fazie zostanie zbudowana infrastruktura energetyczna
obsługująca cały kampus centrum danych, wraz z pierwszą sekcją kompleksu centrum danych, dla której
zapewniono już wstępne zasilanie. Kolejnym kamieniem milowym jest realizacja przez właściciela prac
związanych z drogami dojazdowymi i infrastrukturą, które mają zostać zakończone do końca pierwszej
połowy 2026 roku, przy czym budowa jest już w toku.
Rząd Irlandii zaktualizował prawodawstwo dotyczące energii i przyłączeń do sieci dla dużych odbiorców,
co pomogło wyjaśnić warunki, na jakich nowe projekty centrów danych mogą uzyskać przyłącza
energetyczne.
Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r. wykazana w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym wynosi 135,0 EUR.
1.7.2.2. TRIGAL FUNDS
W dniu 28 sierpnia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła
od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund
Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 EUR.
Głównym obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja. Okres funkcjonowania Funduszu
kończy się w czwartym kwartale 2028 r. Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2025 r.
wykazana w sparowaniu finansowym wynosi 17,6 EUR.
Poniższa tabela przedstawia nieruchomości będące w posiadaniu Funduszu:
Projekt
Miasto/Kraj
Typ
Udział
GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Feniks Building
Ljubljana,
Słowenia
Biuro
33%
14.700
2007
Point Shopping Center
Zagrzeb,
Chorwacja
Centrum handlowe
33%
13.600
2013
Rezidenca Building
(Loma Center)
Ljubljana,
Słowenia
Mixed-use
33%
8.200
2006
Kare A Building
(Krdu Building)
Kranj,
Słowenia
Biuro
33%
4.900
2007
Razem
41.400
30
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
1.7.2.3 POZOSTAŁE
Fundusz ACP
ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem
inwestycyjnym w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie
inwestycyjne w wysokości 5 EUR w Funduszu ACP. Na koniec 2025 r. GTC S.A. pozostało do zapłaty ok.
1 EUR. Strategia inwestycyjna Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych,
generujących dochód instrumentów dłużnych w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie
Środkowej
Akcje NAP
Dnia 22 września 2025 roku, GTC Origine Investments Pltd., w pełni posiadane przez Spółkę, podjęło
umowę o sprzedaży 1,303,377 udziałów zwykłych NAP Nyrt. Udziały zostały sprzedane za 4,5 EUR i
rozliczone dnia 1 października 2025 roku. Transakcja skutkowała całkowitym zbyciem udziałów Grupy GTC
w NAP Nyrt. w dniu 28 września 2025 r. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
Obligacje Grid Parity
Obligacje Grid Parity zostały wyemitowane na 10 lat przez HG Energy Zrt w dniu 17 lipca 2019 r. ze stałą
stopą procentową w wysokości 4% p.a. i terminem zapadalności w dniu 15 lipca 2029 r. W roku 2025
obligacje zostały w całości umorzone, ponieważ zarząd ocenił te kwoty jako nieodzyskiwalne.
Obligacje MBH Bank
W czasie trwania roku 2025 obligacje MBH Bank (ISIN HU0000362207) zostały sprzedane. Transakcja nie
została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.
1.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy
1.8.1 Rynek powierzchni biurowych
I. Powrót do biura
Najemcy korporacyjni przechodzą znaczącą transformację modeli miejsc pracy, charakteryzującą się
stopniową stabilizacją rozwiązań hybrydowych. Według badania JLL Workforce Preference Barometer
2025 około 66% pracowników biurowych na całym świecie twierdzi, że ich pracodawca określa jasne
oczekiwania dotyczące liczby dni pracy w biurze. Większość — 72% pracowników — ma pozytywne
nastawienie do tych zasad dotyczących obecności. Głównymi czynnikami wpływającymi na pozytywne
nastawienie są: poprawa wyników zespołu, preferowanie środowiska biurowego oraz postrzeganie
sprawiedliwości w stosowaniu zasad. Z drugiej strony 28% pracowników wyraża negatywne nastawienie,
najczęściej powołując się na obawy związane z jakością życia, a następnie na wyzwania związane z
produktywnością oraz rozczarowanie organizacjami, które wcześniej zapewniały elastyczność modelu
hybrydowego.
Pomimo formalnych zasad nadal istnieje rozbieżność między obowiązkową obecnością w biurze w modelu
hybrydowym a rzeczywistą praktyką. Na całym świecie 81% pracowników przestrzega ustrukturyzowanych
31
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
zasad dotyczących pracy hybrydowej, przy czym wskaźniki zgodności różnią się w zależności od regionu:
najwyższy poziom zgodności odnotowuje się w Europie (85%), a następnie w regionie Azji i Pacyfiku (80%),
Ameryce Łacińskiej (80%), Ameryce Północnej (78%) oraz na Bliskim Wschodzie (78%).
W regionie EMEA zasady dotyczące pracy w biurze pozostały stosunkowo stabilne w ujęciu rok do roku.
Obecnie najczęściej spotykaną zasadą jest wymóg obecności w biurze przez trzy dni w tygodniu, zazwyczaj
bez wyznaczania konkretnych dni. Co ciekawe, 44% organizacji w regionie EMEA zamierza jeszcze
bardziej zwiększyć liczbę dni pracy w biurze do 2030 roku. Aby osiągnąć ten cel, firmy kładą większy nacisk
na poprawę jakości miejsca pracy, inwestują w udogodnienia i tworzą przestrzenie sprzyjające współpracy,
których nie da się odtworzyć w warunkach pracy zdalnej. Strategiczny nacisk przesunął się z zapewnienia
standardowej przestrzeni biurowej w kierunku tworzenia środowisk, które sprzyjają innowacjom, wspierają
kulturę organizacyjną i zachęcają do konstruktywnej współpracy osobistej.
II. Warszawa
Pod koniec 2025 r. istniejąca podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła łącznie 6,23 mln m². W
związku z trwającą transformacją zasobów biurowych w ciągu 2025 r. z rynku wycofano ponad 160 000 m²
przestarzałej powierzchni biurowej.
W ciągu roku oddano do użytku około 88 700 m² nowych powierzchni biurowych, z czego największymi
obiektami były The Bridge (51 800 m²) i Office House (27 800 m²). Ponadto na rynek powrócił
zmodernizowany budynek biurowy w kompleksie Lipowy Park (10 000 m²). Dzięki rozpoczęciu budowy
kolejnej fazy biurowej w ramach kompleksu Towarowa 22 aktywność deweloperska w stolicy wzrosła do
185 000 m², ale pozostaje na niskim poziomie w porównaniu z okresem przed pandemią. Nowe realizacje
zaplanowane na lata 2026–2027 szacuje się na około 80 000 m² rocznie.
W 2025 r. popyt na powierzchnie biurowe w stolicy wyniósł prawie 800 000 m², co stanowi wzrost o 7,3%
w porównaniu z 2024 r. Ostatni kwartał przyniósł rekordowy wynik, a łączny wolumen transakcji przekroczył
300 000 m². W ciągu roku najwyższy poziom popytu odnotowano w strefach Centrum (32% popytu) i
Służewiec (23%). W przypadku tej ostatniej ponad 60% aktywności stanowiły renegocjacje. Podobną
strukturę popytu odnotowano w korytarzu Jerozolimskim, strefach Północ, Ursynów/Wilanów oraz
Puławska. W poprzednich latach najemcy renegocjowali umowy z powodu braku jasności co do strategii
dotyczących miejsc pracy. Obecnie renegocjacje są koniecznością dla wielu najemców ze względu na
ograniczony wybór powierzchni biurowych o odpowiedniej wielkości, jakości i dostępności. Tendencja ta
jest bardziej widoczna w strefach poza centrum miasta, ponieważ w ostatnich latach praktycznie nie
odnotowano tam żadnych nowych oddanych do użytku obiektów. W 2025 r. renegocjacje umów najmu w
Warszawie stanowiły połowę całkowitego popytu.
Na koniec grudnia 2025 r. ogólny wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1% (-1,5 p.p. r/r). Rewizja
istniejącej podaży oraz ograniczona nowa podaż przyczyniły się do stosunkowo szybkiego spadku
wskaźnika pustostanów w segmencie premium, szczególnie w drugiej połowie roku. Na koniec IV kwartału
wskaźnik pustostanów w centrum miasta wynosił 6,1%. W dzielnicach poza centrum był on prawie
dwukrotnie wyższy i wynosił 11,6%. W ciągu roku najszybszy spadek dostępności odnotowano w
segmencie premium, gdzie obecnie tylko 6,3% istniejącej podaży pozostaje niewynajęte, a w przypadku
budynków biurowych w centrum miasta wskaźnik ten spadł do zaledwie 4%. Ze względu na wyższą niż
oczekiwano nową podaż wskaźniki pustostanów nieznacznie wzrosną w I kwartale 2026 r. Jest to jednak
jedynie tymczasowe odwrócenie tendencji spadkowej w zakresie pustostanów.
Rok 2025 przyniósł dalszy wzrost stawek czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe. Czynsz za najlepsze
powierzchnie w Centralnej Dzielnicy Biznesowej, po bardziej widocznych wzrostach w 2024 r., odnotował
wzrost o 2,7% r/r do 28,75 EUR/m²/miesiąc. W minionym roku ceny w strefie centrum miasta rosły znacznie
szybciej (+6% r/r, do 26,5 EUR/m²/miesiąc), co było ściśle związane z oddaniem do użytku nowych
projektów klasy premium. Stawki za najlepsze nieruchomości w strefach przylegających do centrum miasta,
32
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
a mianowicie w korytarzu Jerozolimskim i na zachodzie, również odnotowały znaczne wzrosty. Średni
wzrost czynszów w strefach poza centrum wyniósł ponad 4,0% r/r. Warunki rynkowe nie ulegną znaczącej
zmianie w 2026 r., przy czym spodziewane są dalsze wzrosty czynszów w budynkach o dobrej jakości.
Rok 2025 przyniósł stabilizację stóp kapitalizacji dla nieruchomości klasy premium w Warszawie. Na koniec
IV kwartału 2025 r. stopy kapitalizacji dla nieruchomości klasy premium wynosiły około 6,0% i pozostały na
niezmienionym poziomie w porównaniu z IV kwartałem 2024 r.
III. Miasta regionalne w Polsce
Na koniec 2025 r. regionalne rynki w Polsce oferowały 6,7 mln m² istniejących zasobów biurowych. Liczba
nowych realizacji wyniosła zaledwie 20 500 m² rocznie, co potwierdza rekordowo niski poziom podaży. W
Krakowie, Poznaniu i Lublinie ukończono tylko pięć niewielkich projektów, z których największym był Stella
Office (9 900 m²) w Krakowie. Aktywność budowlana wyniosła 221 300 m² i koncentrowała się w Poznaniu
(75 200 m²), Krakowie (59 700 m²) oraz Katowicach (27 800 m²). Ponad 15% powierzchni biurowej w
budowie zostało zabezpieczone umowami przednajmu, przy czym większość takich umów podpisano w
Poznaniu i Trójmieście. Według prognoz nowa podaż na ośmiu kluczowych rynkach regionalnych wyniesie
około 95 000 m² rocznie w latach 2026–2027.
W 2025 r. wolumen transakcji najmu na rynkach regionalnych wyniósł łącznie ok. 773 000 m², co stanowiło
wzrost o 8% w stosunku do 2024 r. Szczególnie dobrym okresem okazał się IV kwartał, w którym zawarto
transakcje o powierzchni ok. 250 000 m², co stanowiło 32% rocznej aktywności. Zarówno wyniki roczne,
jak i kwartalne ustanowiły nowe rekordy. Nowe umowy i ekspansje nabrały ponownie tempa, osiągając
48% udziału w rynku. Jednak największe transakcje (o powierzchni od 10 000 do 20 000 m²) dotyczyły
głównie przedłużeń umów, w tym umowy najmu podpisanej przez Shell na 23 000 m² w Krakowie. Kraków
odnotował wyjątkowo dobre wyniki w zakresie popytu, które stanowiły 35% całkowitego popytu w miastach
regionu (ok. 270 000 m²). Podobnie we Wrocławiu wynajęto około 180 000 m². Oba miasta osiągnęły swoje
najwyższe wyniki w historii. Popyt napędzały firmy z branży technologicznej (133 000 m²), a następnie firmy
z sektora usług profesjonalnych (około 125 000 m²) oraz produkcyjnego (120 000 m²).
Na koniec IV kw. 2025 r. ogólny wskaźnik pustostanów na ośmiu rynkach regionalnych wyniósł 16,9%, co
oznacza spadek o prawie 1 p.p. w porównaniu z rokiem poprzednim. Większość wolnych powierzchni
znajdowała się w starszym zasobie, o małej, rozdrobnionej powierzchni użytkowej, która nie spełnia
wymagań współczesnych najemców. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Katowicach (21,6%)
i Wrocławiu (20%).
Czynsz za powierzchnie biurowe klasy premium wahał się od 11,5 do 20,0 EUR/m²/miesiąc, choć stawki
zbliżające się do 17,50–20,00 EUR/m²/miesiąc ograniczały się do kilku budynków premium w centralnych
dzielnicach biznesowych Krakowa i Poznania. Roczne wzrosty odnotowano w przypadku najlepszych
obiektów w Krakowie (o 1,5 euro/m²/miesiąc) i Poznaniu (o 0,5 euro/m²/miesiąc), przy niewielkim wzroście
we Wrocławiu i Łodzi. Pozostałe rynki pozostały stabilne. Jeśli chodzi o warunki najmu, najnowsze budynki
biurowe zazwyczaj wymagają umów najmu na 5–7 lat; starsze budynki oferują większą elastyczność, z
nowymi umowami na 3–5 lat i renegocjacjami na 2–5 lat, w zależności od kosztów wykończenia i innych
warunków najmu.
Kraków
Na koniec IV kwartału 2025 r. istniejąca podaż w Krakowie wynosiła 1,8 mln m². W 2025 r. oddano do
użytku dwa nowe projekty biurowe o łącznej powierzchni 11 900 m². Aktywność budowlana pozostaje
ograniczona, a rozpoczęcie nowych inwestycji zależy od wstępnego wynajmu. W 2025 r. aktywność
najemców wyniosła łącznie ok. 270 000 m², napędzana głównie przez przedłużenia umów najmu (63%
całkowitego popytu). Wskaźnik pustostanów pozostawał na wysokim poziomie i wyniósł 18,4% na koniec
roku, przy stosunkowo dużej podaży wolnych powierzchni w budynkach oddanych do użytku przed 2020 r.
33
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Najwyższe czynsze w centralnej dzielnicy biznesowej (CBD) odnotowały gwałtowny wzrost w 2025 r. do
20,00 EUR/m²/miesiąc w grudniu 2025 r.
Stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wyniosła 7,00% na koniec IV kw. 2025 r.
Poznań
W 2025 r. na rynku biurowym w Poznaniu nie odnotowano znaczących zmian w zasobach. W ciągu roku
oddano do użytku tylko jeden budynek biurowy o powierzchni 4 900 m². Wskaźnik pustostanów
ustabilizował się w ujęciu rok do roku i na koniec IV kwartału 2025 r. wyniósł 13,9%. Pobór wyniósł 71 800
m², co oznacza wzrost o 7,6% r/r. Ograniczona dostępność powierzchni klasy premium powoduje wzrost
czynszów. Obecnie czynsz prime za powierzchnię najwyższej jakości szacowany jest na 17,50
EUR/m²/miesiąc.
Stopa kapitalizacji dla najlepszych lokali wynosiła 7,50% na koniec IV kw. 2025 r.
Wrocław
W całym 2025 r. we Wrocławiu nie oddano do użytku żadnych nowych budynków biurowych. Istniejąca
podaż powierzchni biurowej wyniosła 1 337 600 m². Liczba projektów w budowie maleje i obecnie wynosi
22 600 m². Popyt na powierzchnie biurowe wyniósł rekordowe 179 600 m². Odnowienia umów najmu
stanowiły 53% całkowitej zarejestrowanej aktywności. W 2025 r. czynsz za powierzchnie klasy A
nieznacznie wzrósł do 16,75 EUR/m²/miesiąc w porównaniu z 16,50 EUR/m²/miesiąc.
Stopa kapitalizacji dla powierzchni klasy A wyniosła 7,00% na koniec IV kw. 2025 r.
Katowice
Na koniec IV kwartału 2025 r. istniejąca podaż powierzchni biurowej w Katowicach wynosiła 742 100 m².
W ciągu roku na rynek nie trafiły żadne nowe powierzchnie biurowe. Wskaźnik pustostanów wykazywał
tendencję spadkową i wyniósł 21,6% w grudniu 2025 r. (-1,6 pp r/r). Aktywność najemców przyspieszyła w
ciągu roku, a całkowity popyt wyniósł 55 600 m², co stanowi wzrost o 16,8% w porównaniu z 2024 r.
Najwyższe czynsze ustabilizowały się w ujęciu r/r i wyniosły 14,80 EUR/m²/miesiąc.
W IV kwartale 2025 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wyniosły 7,75%.
Łódź
Na koniec IV kwartału 2025 r. obecna podaż powierzchni biurowej w mieście wynosiła 642 700 m². W 2025
r. nie odnotowano żadnych nowych oddanych do użytku obiektów, a prognozy na rok 2026 są podobne.
Dzięki nabyciu przez władze województwa łódzkiego budynku Brama Miasta II (14 200 m²), całkowity
roczny popyt w Łodzi wyniósł 51 700 m². Wskaźnik pustostanów spadł do 18,3% na koniec IV kwartału
2025 r. i prawdopodobnie utrzyma tendencję spadkową w perspektywie średnioterminowej. Czynsz za
powierzchnie klasy A odnotował jedynie niewielki wzrost o 0,25 euro r/r i wyniósł 14,25 euro/m²/miesiąc.
Stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wyniosła 8,00% na koniec IV kw. 2025 r.
IV. Budapeszt
Całkowita powierzchnia nowoczesnych biur w Budapeszcie wyniosła 4,46 mln m² w IV kwartale 2025 r., co
wynikało z oddania do użytku dwóch nowo wybudowanych budynków na własny użytek, które w czwartym
kwartale powiększyły rynek o 50 380 m². Wcześniej w 2025 r., w I kwartale, oddano do użytku dwa kolejne
budynki biurowe, które zwiększyły całkowitą powierzchnię o kolejne 5 060 m².
34
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Na koniec IV kwartału 2025 r. w budowie znajdowało się 117 060 m² powierzchni biurowej realizowanej na
zlecenie, której ukończenie planowane jest na lata 2026–2027. Ponadto w ramach projektu relokacji
węgierskiego państwa powstaje ponad 350 000 m² powierzchni biurowej przeznaczonej na potrzeby
własne, której oddanie do użytku planowane jest na 2026 r.
W 2025 r. łączna aktywność na rynku najmu wyniosła 505 850 m², co było wynikiem porównywalnym z
rokiem 2024 (stanowiącym szczytowy wynik w ciągu ostatnich pięciu lat). W popycie brutto dominowały
przedłużenia umów najmu, które stanowiły 42% udziału, podczas gdy nowe umowy najmu stanowiły 33%.
Warto podkreślić, że popyt netto wzrósł o 37% r/r, głównie dzięki transakcjom dotyczącym powierzchni
zajmowanych przez właścicieli. Średnia wielkość transakcji przekroczyła 895 m².
Wśród 10 największych transakcji (z wyłączeniem transakcji dotyczących nieruchomości na własny użytek)
w 2025 r. sześć stanowiły przedłużenia umów, a kolejne dwie – umowy przednajmu.
Największą transakcją pod względem popytu netto w 2025 r. była umowa przednajmu podpisana przez
firmę farmaceutyczną w drugiej fazie projektu H2O, obejmująca 22 180 m², co spowodowało całkowite
wynajęcie budynku w ramach przednajmu.
Wskaźnik pustostanów wyniósł 12,5%, co odpowiada około 557 780 m² wolnej powierzchni nowoczesnych
biur w Budapeszcie.
Wskaźnik pustostanów spadł rok do roku na niemal wszystkich rynkach lokalnych. Jedynym rynkiem
lokalnym, na którym odnotowano wzrost pustostanów, było centralne biznesowe dzielnice (CBD) (+100
punktów bazowych).
Średni czynsz nominalny utrzymał się na stabilnym poziomie 25,00 EUR/m²/miesiąc w najlepszych
lokalizacjach Budapesztu. Jednocześnie w korytarzu Váci (największym subrynku Budapesztu) przedział
czynszów klasy A zaczyna się od 15,50 EUR/m²/miesiąc, a jego górna granica wynosi 19,50
EUR/m²/miesiąc. Na drugim co do wielkości rynku lokalnym, w południowej Budzie, przedział ten wynosi
od 15,00 do 20,00 EUR/m²/miesiąc.
V. Bukareszt
Powierzchnia nowoczesnych biur w Bukareszcie utrzymała się na stabilnym poziomie około 3,38 mln m² w
IV kwartale 2025 r., ponieważ w całym 2025 r. nie oddano do użytku żadnych nowych budynków biurowych,
co oznacza pierwszy rok bez nowej podaży na rynku nowoczesnych obiektów. Największymi rynkami
lokalnymi pozostają Centrum-Zachód (637 100 m²) oraz Floreasca–Barbu Văcărescu (589 200 m²).
W 2026 r. rynek spodziewa się 58 600 m² nowej podaży, co stanowi skromny przyrost, który
prawdopodobnie nie spowoduje znaczącego wzrostu wskaźnika pustostanów, zwłaszcza biorąc pod uwagę
intensywną aktywność w zakresie wynajmu przed oddaniem do użytku obserwowaną w przypadku kilku
projektów w przygotowaniu.
Całkowity popyt wyniósł 247 900 m² w 2025 r., co stanowi spadek o 23% w stosunku do 2024 r. i około
20% poniżej średniej z ostatnich pięciu lat. Popyt netto wyniósł 128 200 m², co oznacza spadek o 21% w
ujęciu rok do roku.
Najwyższa aktywność w zakresie wynajmu brutto w 2025 r. koncentrowała się na podrynku Centrum-
Zachód (27,3%), a następnie na obszarze Floreasca–Barbu Vacarescu (18,4%) oraz w centralnej dzielnicy
biznesowej (CBD) (16,5%). Pod względem sektorów, w absorpcji brutto przodowały sektory dóbr
konsumpcyjnych i produkcji (27,5%), a następnie finanse, bankowość i ubezpieczenia (25,3%) oraz IT i
telekomunikacja (20,9%).
35
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
W 2025 r. roczna absorpcja netto wyniosła 21 700 m². Oznaczało to spadek o 66,6% w porównaniu z 2024
r., kiedy to absorpcja netto wyniosła 65 000 m².
W IV kwartale 2025 r. całkowity wskaźnik pustostanów spadł do 10,6%, z 11,2% w poprzednim kwartale i
znacznie poniżej poziomu 11,8% odnotowanego w IV kwartale 2024 r. Wskaźnik pustostanów pozostał
najniższy na rynkach lokalnych Centrum (4,3%), CBD (4,4%) i Południa (6,0%), natomiast najwyższe
wskaźniki utrzymały się w północno-zachodniej części Expozitiei (21,9%), północnej Pipery (19,1%) oraz
na Zachodzie (16,4%).
Czynsz za powierzchnie biurowe klasy premium pozostał stabilny na poziomie 22,0 EUR/m²/miesiąc w
CBD, bez zmian zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. W Centrum czynsze za powierzchnie klasy
premium wahają się w przedziale 16–20 EUR/m²/miesiąc, a na rynkach zewnętrznych lub półcentralnych
– w przedziale 10–15 EUR/m²/miesiąc. Projekty w przygotowaniu w centrum oraz w dzielnicach Floreasca–
Barbu Văcărescu, gdzie wskaźnik pustostanów jest strukturalnie niski, mogą wywierać presję na wzrost
czynszów rynkowych w przyszłości ze względu na ich atrakcyjne lokalizacje i silne atuty marketingowe.
VI. Belgrad
Powierzchnia nowoczesnych biur w Belgradzie (CBD, centrum miasta, szersze obszary miejskie, inne
obszary miejskie i przedmieścia) wynosi około 1,15 mln m². Obecnie w budowie znajduje się około 220 000
m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Budynki klasy A stanowią 70% całkowitej podaży, podczas gdy
klasa B stanowi pozostałe 30%. Około 72% nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się w Nowym
Belgradzie (CBD), 15% w centrum miasta, a pozostałe 13% w innych częściach miasta.
Całkowity zasób powierzchni biurowej wzrósł w ciągu roku o nieco ponad 50 000 m². Do najważniejszych
oddanych do użytku obiektów należał budynek East Gate w kompleksie biznesowym Airport City, który w
trzecim kwartale powiększył zasób o 22 400 m², a także inwestycja biurowa Prokop, która dodała około 18
000 m².
Wskaźnik pustostanów pozostaje ogólnie stabilny w przedziale 3–5%. Po ukończeniu nowych budynków
biurowych wskaźnik pustostanów tymczasowo wzrasta do 5%, zazwyczaj stabilizując się na poziomie około
3% w ciągu sześciomiesięcznego okresu absorpcji.
Łączna aktywność w zakresie wynajmu w 2025 r. wyniosła około 130 000 m². Największy wkład w
odnowienia odnotowano w sektorach IT i telekomunikacji oraz dóbr konsumpcyjnych i produkcji, które
łącznie odpowiadały za około 30 transakcji odnowienia, potwierdzając swoją kluczową rolę w utrzymaniu
stabilności rynku. Łączna powierzchnia odnowiona w tych sektorach wyniosła około 108 000 m², co stanowi
dominujący udział w ogólnym wolumenie wynajmu i wskazuje na wysoki poziom utrzymania najemców.
Jeśli chodzi o strukturę transakcji, nowe umowy i ekspansje nadal stanowiły większą część aktywności
leasingowej, odzwierciedlając trwającą ekspansję rynku i wejście nowych najemców, podczas gdy
odnowienia pozostały istotnym składnikiem całkowitego wolumenu najmu. Umowy z nowymi najemcami
stanowiły około 63% transakcji, podczas gdy umowy odnowienia stanowiły około 37% całkowitej liczby
zrealizowanych transakcji.
Średnie czynsze nominalne za powierzchnie biurowe klasy A pozostają stabilne i obecnie wynoszą od 18,0
do 19,5 EUR/m²/miesiąc, przy czym w przypadku wyjątkowych projektów mogą przekraczać 20
EUR/m²/miesiąc.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Belgradzie wynoszą obecnie około 7,75%,
a oczekiwania rynkowe wskazują na dalszy spadek o około 25 punktów bazowych w nadchodzącym
okresie, wspierany przez poprawę nastrojów inwestycyjnych i utrzymujące się zainteresowanie inwestorów
najlepszymi aktywami biurowymi.
36
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
VII. Zagrzeb
Rynek biurowy w Zagrzebiu rośnie w tempie około 1% rocznie. W IV kwartale 2025 r. nie oddano do użytku
żadnych nowych obiektów biurowych. Obecne zasoby powierzchni biurowej w Zagrzebiu nadal wynoszą
około 1,2 mln m², z czego około 59% to powierzchnia biurowa klasy A, a pozostała część to biura klasy B.
Jeśli chodzi o nadchodzące inwestycje biurowe, przyszła podaż na rynku w Zagrzebiu nadal koncentruje
się głównie na nowoczesnych budynkach biurowych zlokalizowanych w uznanych strefach biznesowych,
szczególnie w obszarach CBD i Nowego Zagrzebia. Wśród kluczowych projektów Matrix D, najnowsza faza
kompleksu biznesowego Matrix, ma zostać ukończona w 2026 r., dodając do rynku około 10 500 m²
nowoczesnej powierzchni biurowej.
W 2026 r. nowa podaż zostanie dodatkowo wzmocniona przez projekt Paromlin, który zapewni około 12
000 m², a także Business Center Arena w Nowym Zagrzebiu z około 9 500 m² nowoczesnej powierzchni
biurowej. Łącznie planowane nowe dostawy w 2026 r. szacuje się na około 32 000 m² powierzchni biurowej.
W 2027 r. spodziewany jest dalszy wzrost zasobów powierzchni biurowej, kiedy to planowane jest
ukończenie kilku większych projektów, przede wszystkim VMD Business Tower o powierzchni około 21 000
m², a także projektu Špansko (4 500 m²), Avenue V (2 000 m²) oraz projektu Vrbani, który zapewni 9 500
m² nowej powierzchni biurowej. Ogólną planowaną nową podaż na 2027 r. szacuje się na około 42 000 m²
powierzchni biurowej.
Najwyższe czynsze wyniosły 17,50 EUR/m²/miesiąc, podczas gdy średnie czynsze wyniosły 14,50
EUR/m²/miesiąc. Jednocześnie wskaźnik pustostanów spadł do 2,5%, odzwierciedlając utrzymujący się
silny popyt ze strony najemców oraz ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej. Stopy
kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości ustabilizowały się na poziomie około 7,25%, co oznacza spadek
o 50 punktów bazowych w ujęciu rok do roku.
1.8.2 Rynek nieruchomości handlowych
I. Polska
Ogólny wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce (wartość nominalna) wynoszący 3,58% w 2025 r., choć
zgodny ze średnią dla strefy euro, ma ulec znacznemu przyspieszeniu. Prognozy wskazują, że w 2026 r.
Polska przewyższy wyniki strefy euro o 3 pp, przy szczególnie silnych prognozach wzrostu wartości
nominalnej wynoszących odpowiednio + 5,7% i +5,1% dla lat 2026–2027 (źródło: Oxford Economics).
W 2025 r. nowa podaż na rynku handlu detalicznego była podobna do tej z poprzedniego roku i wyniosła
nieco ponad 650 000 m². Utrzymuje to stabilną dynamikę rocznej nowej podaży na poziomie 600 000–700
000 m², obserwowaną od 2014 r. Chociaż roczny wolumen nowej podaży pozostaje stosunkowo stabilny
od 2014 r., obecnie opiera się on na zupełnie innej strukturze. Parki handlowe i centra typu convenience
ponownie zdominowały nową podaż, stanowiąc 80% podaży w 2025 r., w porównaniu z zaledwie 30% w
latach 2013–2017, kiedy to centra handlowe napędzały wzrost rynku.
Trend zakupów w lokalach typu convenience nadal napędza rozwój rynku, a miasta poniżej 100 000
mieszkańców stanowią 63% nowej podaży. Małe i średnie miasta pozostają głównymi beneficjentami,
otrzymując ponad 50% ukończonej nowoczesnej powierzchni handlowej.
Wskaźniki pustostanów w centrach handlowych w głównych aglomeracjach pozostają wyjątkowo niskie i
wynoszą 2,9%, co wskazuje na dobrą kondycję rynku i potencjalną presję na wzrost stawek czynszu.
37
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Aktywność deweloperska, obejmująca około 630 000 m² w budowie, odzwierciedla dominujące trendy
rynkowe, przy czym prawie 90% stanowią parki handlowe i centra typu convenience. Średnia powierzchnia
nowych projektów rośnie, a realizowane obecnie inwestycje mają średnio prawie 8 300 m².
Oczekuje się, że aktywność inwestycyjna pozostanie na wysokim poziomie, napędzana przez dalszy
spadek stóp kapitalizacji w parkach handlowych (stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów na poziomie
7,20%) oraz rosnące zainteresowanie polskiego kapitału mniejszymi formatami handlowymi. Rynek
przewiduje powrót do przejęć dużych centrów handlowych, ponieważ inwestorzy poszukują możliwości w
dobrze prosperujących aktywach regionalnych.
Stopy kapitalizacji najlepszych centrów handlowych pozostają stabilne na poziomie 6,50%, natomiast w
2026 r. spodziewana jest dalsza presja na spadek stóp kapitalizacji parków handlowych w związku z
nasilającą się konkurencją o najlepiej prosperujące aktywa. Tymczasem liczba nowych otwarć centrów
handlowych pozostaje ograniczona, a nowa oferta handlowa w największych miastach koncentruje się w
popularnych projektach wielofunkcyjnych.
Najważniejsze informacje i trendy
Podaż i działalność deweloperska
• Stabilna nowa podaż: Rynek detaliczny utrzymał stałe tempo rozwoju, z ponad 600 000 m²
oddawanych do użytku rocznie od 2014 r., kontynuując utrwalony trend
• Zmiana formatu w kierunku handlu detalicznego typu convenience: parki handlowe i centra typu
convenience zdominowały nową podaż, osiągając około 80% udziału w 2025 r., w porównaniu z prawie
90% w 2024 r., co odzwierciedla utrzymujące się preferencje rynku dotyczące mniejszych formatów
handlowych
• Spadek liczby tradycyjnych centrów handlowych: ograniczona liczba otwarć i przesunięcie uwagi na
parki handlowe
Wzrost czynszów i ceny
• Wybiórcze podwyżki czynszów: Najlepsze centra handlowe oraz najwyższej klasy lokale o powierzchni
100–500 m² odnotowały znaczący wzrost czynszów, osiągając w wybranych przypadkach nawet 160
EUR/m²/miesiąc
• Umiarkowany wzrost czynszów w parkach handlowych: Ograniczone podwyżki czynszów
spowodowane intensywną konkurencją między projektami oraz dynamicznym wzrostem podaży
Nasycenie rynku i perspektywy na przyszłość
• Pojawiają się oznaki nasycenia rynku: w planach deweloperskich widać wczesne oznaki nasycenia,
przy ograniczonej liczbie pozostałych odpowiednich lokalizacji oraz niektórych projektach, które są
odkładane lub przekształcane na cele mieszkaniowe
• Prognoza podaży na 2026 r.: Oczekuje się podobnej lub nieco niższej aktywności deweloperskiej w
porównaniu z 2025 r., przy stabilnych fundamentach rynku
Rynek najemców i aktywność marek
• Stała, ale umiarkowana ekspansja marek: W 2025 r. na rynek weszło około 25–30 nowych detalistów,
utrzymując tempo podobne do 2024 r., bez otwierania dużych sklepów flagowych
• Wzmacniająca się koncentracja rynku: uznani gracze (LPP, Inditex, H&M) umacniają swoje pozycje
rynkowe, co może ograniczać możliwości dla nowych podmiotów
38
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Kluczowe czynniki i trendy rynkowe
• Wpływ stabilizacji inflacji: Stabilność inflacji w 2025 r. pozytywnie wpłynęła na wyniki handlu
detalicznego i decyzje dotyczące ekspansji najemców
• Przyspieszenie rozwoju centrów handlowych przy głównych ulicach: Projekty wielofunkcyjne w coraz
większym stopniu zapewniają nowe możliwości dla handlu detalicznego w miastach, podczas gdy
rozwój tradycyjnych centrów handlowych ulega spowolnieniu
• Ekspansja sektora gastronomicznego: koncepcje restauracyjne i gastronomiczne napędzają strategie
modernizacji centrów handlowych oraz poprawę struktury najemców w parkach handlowych
Pojawiające się trendy na rok 2026
• Fala repozycjonowania aktywów: Starzejące się centra handlowe wymagają kompleksowej
modernizacji, aby utrzymać konkurencyjność i ruch pieszy
• Możliwości handlu detalicznego związane z turystyką: Rosnąca liczba turystów zagranicznych tworzy
popyt na nowe koncepcje handlowe w miejscowościach turystycznych i lokalizacjach przy głównych
ulicach handlowych
• Integracja funkcji mieszkaniowych i handlowych: Lokale handlowe na parterach budynków
mieszkalnych stają się kluczowym formatem dla lokalnych zakupów w dużych miastach
II. Aglomeracja warszawska
Według stanu na grudzień 2025 r. łączna powierzchnia handlowa w aglomeracji warszawskiej, obejmująca
obiekty handlowe o dużej skali (powierzchnia najmu brutto ≥ 5 000 m²) oraz centra lokalne (2 000 ≤
powierzchnia najmu brutto ≤ 4 999 m²), wynosi ok. 2,24 mln m². Centra handlowe stanowią 63%
powierzchni handlowej, a kolejne miejsca zajmują parki handlowe (17%) oraz wolnostojące obiekty
handlowe (12%). Centra lokalne i outlety stanowią pozostałą część rynku, odpowiednio 5% i 3%.
Aglomeracja warszawska stanowi jeden z najmniej nasyconych rynków wśród głównych aglomeracji pod
względem gęstości powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców. Obecnie gęstość ta wynosi 791 m² na
1 000 mieszkańców. Natomiast Wrocław i Poznań wykazują wyższe gęstości, wynoszące odpowiednio 986
m² i 949 m² na 1 000 mieszkańców. Ogólnie stosunkowo niska gęstość w aglomeracji warszawskiej wynika
przede wszystkim z obecności licznych gmin sąsiednich. Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów
w obrębie miasta oraz utrzymującą się tendencję do suburbanizacji znaczna część nowych inwestycji
handlowych powstaje na przedmieściach otaczających Warszawę. Aglomeracja charakteryzuje się wysoką
roczną siłą nabywczą na mieszkańca, która wynosi 18 297 euro, czyli jest o około 61,4% wyższa od średniej
krajowej wynoszącej 11 338 euro w Polsce.
W aglomeracji znajduje się 18 parków handlowych, z których największym jest Homepark Targówek o
powierzchni 99 300 m² (powierzchnia najmu brutto). Tuż za nim plasują się Okęcie Park, zajmujący 63 000
m², oraz Homepark Janki o powierzchni 60 900 m².
Ponadto znajduje się tu 26 wolnostojących hurtowni detalicznych znanych marek, takich jak Castorama,
Leroy Merlin i OBI. Krajobraz handlowy wzbogacają mniejsze obiekty handlowe – w szczególności centra
handlowe typu convenience – w łącznej liczbie 37, które obsługują lokalną społeczność. Dodatkowo
aglomeracja szczyci się trzema centrami outletowymi, które przyczyniają się do zróżnicowanej oferty
handlowej.
W grudniu 2025 r. w aglomeracji warszawskiej trwa budowa czterech obiektów handlowych. Największym
obecnie realizowanym projektem jest sklep Agata Meble DIY w Mysiadle, oferujący ok. 12 000 m²
39
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
(powierzchnia najmu brutto), którego ukończenie planowane jest na I kwartał 2026 r. Trwa również
rozbudowa centrum handlowego Stara Papiernia w Konstancinie-Jeziornej o 3 700 m² (powierzchnia najmu
brutto). Ponadto powstają dwa centra handlowe typu convenience: Oak Park o powierzchni 4 400 m² (GLA)
przy ulicy Kłobuckiej w Warszawie oraz N-Park o powierzchni ok. 4 200 m² (GLA) w Gołkowie.
W 2025 r. wskaźnik pustostanów w aglomeracji warszawskiej wyniósł 1,9%, czyli o ok. 1 punkt procentowy
mniej niż średni wskaźnik pustostanów wynoszący 2,9% w ośmiu głównych aglomeracjach.
Najwyższe czynsze w centrach handlowych za butiki odzieżowe (100 m²) w Warszawie szacuje się na 160
euro/m²/miesiąc. W centrach o niższej klasie w Warszawie czynsze prawdopodobnie wynoszą od 55 do 80
euro/m²/miesiąc. Tymczasem czynsze w centrach handlowych w innych głównych aglomeracjach Polski
wynoszą od 40 do 70 euro/m²/miesiąc.
Najwyższe stawki czynszów w parkach handlowych na przedmieściach dużych miast (lokale o powierzchni
od 200 do 500 m²) wynoszą od 11 do 20 euro/m²/miesiąc.
III. Belgrad
W 2025 r. nie odnotowano oddania do użytku żadnych nowych obiektów handlowych, a całkowita
powierzchnia handlowa w Belgradzie utrzymała się na stabilnym poziomie 431 000 m². Remont i
rozbudowa centrum handlowego Beo Shopping Center są nadal w fazie planowania, a projekt ma zapewnić
około 4 000 m² nowej powierzchni handlowej. Ponadto planowana jest również renowacja i rozbudowa
centrum handlowego Delta City, co przyniesie około 11 000 m² nowych obiektów handlowych,
gastronomicznych i rozrywkowych, a także zwiększy liczbę miejsc parkingowych.
Podczas gdy rynek w Belgradzie charakteryzował się ograniczoną aktywnością deweloperską i brakiem
nowych realizacji w ciągu roku, pozostała część Serbii odnotowała znaczny wzrost. W czwartym kwartale
2025 r. w całym kraju otwarto pięć nowych parków handlowych, zwiększając łączną powierzchnię handlową
o około 65 000 m², podczas gdy całkowita powierzchnia handlowa oddana do użytku w Serbii w 2025 r.
wyniosła około 120 000 m².
Poziomy czynszów pozostawały zasadniczo stabilne pod koniec 2025 r., przy czym w najlepszych centrach
handlowych miesięczne czynsze wynosiły zazwyczaj od 26 do 29 EUR/m²/miesiąc, podczas gdy czynsze
w parkach handlowych wynosiły zazwyczaj od 9 do 12 EUR/m²/miesiąc. Oczekiwania rynkowe sugerują,
że wartości czynszów prawdopodobnie pozostaną stabilne w najbliższym czasie, wspierane przez stały
popyt najemców i zrównoważone warunki rynkowe.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych wyniosły na koniec roku około 8,25%, podczas gdy
stopy kapitalizacji parków handlowych pozostały na niższym poziomie, wynoszącym około 7,50%, co
odzwierciedla utrzymujące się preferencje inwestorów dotyczące aktywów w postaci parków handlowych,
poparte stabilnymi wynikami i wysokim poziomem wynajęcia.
IV. Zagrzeb
Całkowita powierzchnia centrów handlowych w Zagrzebiu i pozostałej części Chorwacji pozostała bez
zmian w 2025 r. Zagrzeb dysponuje około 454 000 m² powierzchni handlowej, podczas gdy całkowita
powierzchnia handlowa w Chorwacji wynosi około 1,2 mln m². Podobnie jak w 2024 r., w 2025 r. rynek
skupiał się na rozwoju parków handlowych, co spowodowało ogólny wzrost podaży parków handlowych o
około 6%, osiągając poziom około 650 000 m².
40
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Powierzchnia handlowa w stolicy wzrosła o około 26 000 m², dzięki rozbudowie Designer Outlet Rugvica,
która dodała około 6 000 m² dodatkowej powierzchni handlowej, a także otwarciu w 2025 r. Joy Retail Park,
położonego w sąsiedztwie outletu. W nowym parku handlowym otwarto około 30 sklepów, zwiększając
całkowitą podaż powierzchni handlowej o około 10 000 m². Ponadto w 2025 r. zakończono realizację
projektu FT Park w dzielnicy Jankomir, który zapewnił kolejne 10 000 m² powierzchni handlowej.
W pozostałej części Chorwacji zasoby powierzchni handlowej wzrosły o około 25 000 m². Nowa podaż
została zapewniona dzięki otwarciu parków handlowych Stop Shop w Nova Gradiška i Ivanec, a także
ukończeniu budowy Park & Shop Dugopolje w południowej Chorwacji.
Ogólny stosunek zasobów centrów handlowych do parków handlowych w Chorwacji wynosi około 66% do
34%. Średnie miesięczne czynsze w centrach handlowych wahają się od 21 do 24 euro/m²/miesiąc, co
wskazuje na stabilną sytuację rynkową i utrzymujący się popyt na powierzchnię w uznanych lokalizacjach
handlowych. Ten poziom czynszów jest typowy dla standardowych lokali handlowych w dominujących
regionalnych i miejskich centrach handlowych.
W segmencie parków handlowych średnie czynsze wynoszą od 10 do 13 euro/m²/miesiąc. Niższy poziom
czynszów w porównaniu z centrami handlowymi wynika z prostszej koncepcji obiektu, niższych kosztów
operacyjnych oraz obecności najemców o większym formacie. Niemniej jednak parki handlowe pozostają
najbardziej dynamicznym segmentem rynku, wspieranym przez intensywną ekspansję i stabilny popyt ze
strony najemców.
Najwyższe czynsze w centrach handlowych sięgają około 55 EUR/m²/miesiąc i dotyczą najlepiej
zlokalizowanych lokali handlowych w wiodących centrach o największym natężeniu ruchu i najsilniejszych
międzynarodowych markach.
Stopy kapitalizacji dla obiektów najwyższej klasy wynoszą około 8,00% w przypadku centrów handlowych,
podczas gdy parki handlowe osiągają stopy kapitalizacji na poziomie około 7,25%. Niższa stopa
kapitalizacji dla parków handlowych odzwierciedla duże zainteresowanie inwestorów oraz postrzeganie
stabilnych strumieni dochodów w tym segmencie.
V. Sofia
Podaż nowych powierzchni handlowych w Bułgarii utrzymała się na solidnym poziomie w 2025 r.,
napędzana głównie przez parki handlowe. W rezultacie całkowita powierzchnia nowoczesnych obiektów
handlowych w kraju wzrosła w 2025 r. o ponad 100 000 m², osiągając około 1,5 mln m². Z tej całkowitej
powierzchni centra handlowe stanowią około 0,8 mln m², podczas gdy parki handlowe – około 0,7 mln m².
W 2025 r. w Sofii otwarto Holiday Park Krasno Selo, zrealizowany przez Videolux Holding, który dodał 32
300 m² powierzchni handlowej. Ponadto XO Park Sofia, zrealizowany przez Trinity Capital, powiększył się
o 25 000 m², osiągając łączną powierzchnię 55 000 m².
W planach rozwoju handlu detalicznego na lata 2026–2027 znajduje się ponad 200 000 m² nowych
projektów. Obecnie planowane jest tylko jedno centrum handlowe: Promenada Plovdiv, zlokalizowane w
drugim pod względem liczby mieszkańców mieście Bułgarii. Projekt o powierzchni najmu brutto (GLA)
wynoszącej 60 500 m² jest realizowany przez NEPI Rockcastle, a rozpoczęcie budowy przewiduje się na
pierwszą połowę 2026 r., a zakończenie na III kwartał 2027 r.
W planach dominują jednak parki handlowe, których powierzchnia w 12 projektach w trakcie budowy wynosi
około 140 000 m². Mitiska REIM, w ramach joint venture z Park Lane Developments, realizuje obecnie dwa
parki handlowe w Sofii: Estrea Park Hadzi Dimitar o powierzchni 14 000 m² oraz Estrea Park Nadezhda o
41
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
powierzchni 13 000 m², których otwarcie zaplanowano na 2026 r. Oczekuje się również rozpoczęcia
budowy trzeciego projektu, Estrea Park Varna, o powierzchni 10 000 m², którego oddanie do użytku
planowane jest na koniec 2026 r. lub początek 2027 r.
Dwa dodatkowe projekty pod marką Holiday Park, Holiday Park Vratsa (24 000 m² powierzchni najmu
brutto) i Holiday Park Vitosha (23 000 m² powierzchni najmu brutto), są w trakcie budowy i mają zostać
ukończone w 2026 r.
Trinity Capital realizuje również projekt XOPark Sandanski, który w 2026 r. powiększy krajową
powierzchnię o 12 000 m² GLA. Będzie to piąty park handlowy zrealizowany przez tę firmę. Ciągłemu
napływowi detalistów na rynek bułgarski towarzyszy wprowadzanie nowych marek, które chcą rozszerzyć
swoją obecność w kraju, a także silny wzrost sieci wśród najemców nastwionych na opłacalność i dyskonty,
szczególnie w parkach handlowych.
Średni wskaźnik pustostanów w istniejących obiektach pozostaje niski. W Sofii wskaźnik pustostanów
wynosi około 2% w centrach handlowych i 1,5% w parkach handlowych, podczas gdy wskaźnik
pustostanów w istniejących centrach handlowych w skali kraju różni się w zależności od obiektu i lokalizacji.
Centra handlowe odnotowują wzrost liczby odwiedzających, obrotów, stawek czynszu i wskaźnika
wynajęcia. W tym kontekście utrzyma się trend optymalizacji struktury najemców.
Stawki czynszowe w centrach handlowych wzrosły w obiektach z najwyższej półki, gdzie czynsze w
najlepszych centrach handlowych w Sofii wynoszą 46–47 EUR/m²/miesiąc, podczas gdy średnie czynsze
w najlepszych centrach handlowych wynoszą zazwyczaj 22–25 EUR/m²/miesiąc. Czynsz w parkach
handlowych w Sofii wynosi 13 EUR/m²/miesiąc, a w całym kraju w najlepszych lokalizacjach wynosi
zazwyczaj 10–13 EUR/m²/miesiąc. Oczekuje się, że w krótkim okresie stawki czynszowe pozostaną
zasadniczo stabilne, przy czym w perspektywie średnioterminowej pojawi się presja na wzrost w najlepiej
prosperujących i wysokiej jakości projektach, wspierana przez ograniczoną liczbę pustostanów,
utrzymujący się popyt ze strony detalistów oraz rosnącą siłę nabywczą.
1.8.3 Rynek nieruchomości mieszkaniowych
I. Niemcy
Niemiecki rynek wynajmu mieszkań pozostawał napięty do 2025 r., charakteryzując się niskim wskaźnikiem
pustostanów (średnio w kraju na poziomie 2,8%), utrzymującym się wzrostem czynszów – na 20
największych rynkach w kraju o około 5% r/r – oraz strukturalnym niedoborem podaży, ponieważ tempo
nowych inwestycji budowlanych nadal pozostawało w tyle za popytem. Aktywa GTC w Niemczech znajdują
się jednak głównie na rynkach regionalnych drugorzędnych i strukturalnie słabszych, a nie w szybko
rozwijających się miastach klasy A. Portfel Paula obejmuje Helmstedt z populacją 25 000 mieszkańców,
Kaiserslautern z populacją 101 000 mieszkańców oraz Heidenheim z populacją 50 600 mieszkańców. W
tych miastach wskaźniki pustostanów rynkowych są wyższe od średniej krajowej: w Helmstedt wynoszą
one 10,0%, a w Kaiserslautern i Heidenheim 4,8–4,9%. Poziomy czynszów są również poniżej średniej
rynkowej przy niskim tempie wzrostu demograficznego. Projekt GTC Berlin Elibre korzysta z zasadniczo
silniejszego popytu w stolicy — średnie czynsze w Berlinie wyniosły 16 EUR/m² w III kwartale 2025 r., co
oznacza wzrost o 11% rok do roku, przy wskaźniku pustostanów poniżej 1% i prognozowanym dalszym
rocznym wzroście na poziomie 4–5% do 2027 r., napędzanym wzrostem liczby ludności i niedoborem
podaży.
42
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
1.8.4 Rynek inwestycyjny
I. Polska
Sektor
Rentowność nieruchomości
najwyższej klasy
Wolumen inwestycji
(mln EUR)
Biura
6,00%
1 760
Powierzchnie handlowe (SC)
6,50%
840
W 2025 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał globalne trendy, przy czym ceny nieruchomości
ustabilizowały się w większości sektorów, a liczba transakcji wzrosła, pomimo umiarkowanego ogólnego
wolumenu. Aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej pozostawała na wysokim poziomie, na
czele z Czechami i Polską, która odnotowała najwyższy w historii udział w wolumenie transakcji, napędzany
przez nabywców nieinstytucjonalnych i inwestorów prywatnych. Fundusze amerykańskie, szczególnie te
skupiające się na nieruchomościach przemysłowych, utrzymały znaczącą obecność, podczas gdy kapitał
instytucjonalny z Europy Zachodniej po raz pierwszy ostrożnie powrócił na rynek, co charakteryzowało się
nie tylko ponownym badaniem rynku, ale także kilkoma znaczącymi transakcjami, które zostały pomyślnie
sfinalizowane.
W 2025 r. rynek odnotował wyjątkowo wysoką aktywność transakcyjną w zakresie nieruchomości
biurowych, napędzaną przez dwie duże transakcje fuzji i przejęć. Pierwsza z nich dotyczyła odkupienia
49% udziałów w portfelu CPI Property Group o wartości około 1 mld euro, którego zdecydowaną większość
stanowiły warszawskie nieruchomości biurowe. Drugą była transakcja nabycia przez Grupę Mennica
Polska 50% udziałów w spółce, będącej właścicielem Mennica Legacy Tower – prestiżowego kompleksu
składającego się z dwóch budynków położonych w centrum Warszawy. Te dwie nietypowe, duże transakcje
sprawiły, że sektor biurowy stał się najbardziej aktywnym segmentem w Polsce w 2025 r. pod względem
wartości, osiągając poziom prawie 1,8 mld euro (+8% r/r).
Liczba transakcji wyniosła 51, co stanowi najwyższy wynik od 2019 r. i drugi najwyższy w historii. Wskazuje
to na zwiększoną aktywność inwestorów nieinstytucjonalnych, w tym inwestorów prywatnych, firm
nabywających aktywa na własny użytek oraz instytucji publicznych. Grupy te wykorzystują możliwości
rynkowe wynikające z ograniczonego popytu ze strony dużych funduszy zagranicznych. W rezultacie
kapitał pochodzący z Polski osiągnął w 2025 r. rekordowy poziom inwestycji na polskim rynku
nieruchomości komercyjnych, przy czym jedynie fundusze wspierane przez kapitał czeski odnotowały
wyższy poziom aktywności inwestycyjnej. Niemniej jednak kapitał zachodni, reprezentowany głównie przez
fundusze brytyjskie i niemieckie, w końcu powrócił, finalizując kilka transakcji nabycia i intensyfikując
eksplorację rynku.
Warszawa odpowiadała za 30 transakcji nabycia nieruchomości biurowych, co stanowiło 79% całkowitego
obrotu w 2025 r. Poza wspomnianymi transakcjami nabycia podmiotów, największe transakcje dotyczyły
przede wszystkim obiektów biurowych położonych w centrum miasta. Wola Center zostało zakupione przez
czeskiego inwestora Trigea od firmy Hines. Najważniejszą transakcją w centralnej dzielnicy biznesowej
(CBD) była sprzedaż budynku biurowego Senator, gdzie Union Investment sprzedało ten obiekt, którego
głównym najemcą jest Grupa Orlen, firmie Cornerstone Investment Management i jej partnerowi Fidera.
Dwie inne duże transakcje sprzedaży miały miejsce w okolicy Ronda Daszyńskiego. Niemiecka firma
43
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Manova Partners nabyła Vibe I za prawie 70 mln euro, a LaSalle IM sprzedała Wronia 31 firmie UNIQA
Real Estate za około 69 mln euro. Transakcje te wyraźnie pokazują duże zainteresowanie zagranicznych
inwestorów instytucjonalnych wysokiej jakości budynkami biurowymi średniej wielkości położonymi w
strefach centralnych.
Rynki regionalne cieszyły się dużym zainteresowaniem, odnotowując 21 transakcji (drugi najlepszy wynik
w historii), co stanowiło 21% całkowitego obrotu w 2025 r. Na czele tej aktywności znalazły się Kraków i
Wrocław. Największym przejęciem poza Warszawą była sprzedaż przez NIAM dwóch budynków w ramach
kompleksu High 5ive firmie Stena RE, co podkreśla utrzymujące się zaangażowanie inwestorów
skandynawskich w polskim sektorze biurowym. Równie znacząca była transakcja zakupu Centrum
Południe 3, 15-piętrowego budynku biurowego położonego we Wrocławiu, od firmy Skanska przez
czeskiego inwestora Investika i jego partnera joint venture BUD Holdings za 62 mln euro. Cała powierzchnia
biurowa jest wynajęta firmie BNY Mellon, a powierzchnia handlowa zajmowana jest przez klinikę medyczną
Lux-Med.
Rosnąca liczba aktywnych inwestorów działa głównie w segmentach rynku sub-prime i nie wpływa
znacząco na oczekiwania dotyczące stóp zwrotu w segmencie premium. Na koniec grudnia szacunki
dotyczące stóp zwrotu w segmencie priemium w Warszawie pozostawały stabilne na poziomie około 6,0%.
Stopy kapitalizacji w segmencie premium w Krakowie, który pozostaje kluczowym miastem regionalnym,
szacuje się obecnie na około 7,0%.
Po dobrych wynikach w 2024 r., kiedy to wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe osiągnął około 1,6
mld euro – najwyższy poziom od 2019 r. – aktywność inwestorów w 2025 r. pozostała na solidnym
poziomie. Chociaż ogólny wolumen i średnia wartość transakcji były umiarkowane i wyniosły około 840 mln
euro, głównie z powodu braku dużych transakcji dotyczących centrów handlowych, rynek odnotował
wyjątkowo wysoką aktywność. W sumie w ciągu roku sfinalizowano 44 transakcje zakupu, co stanowi jeden
z najlepszych wyników w ostatnich latach i niemal dorównuje solidnym wynikom z 2022 r.
Znacząca liczba transakcji dotyczących wszystkich rodzajów nieruchomości handlowych świadczy o coraz
szerszej bazie inwestorów. Fundusze globalne pozostawały aktywne poprzez nabywanie portfeli, podczas
gdy inwestorzy z Europy Środkowej i Wschodniej stanowili odrębne i największe źródło kapitału
przeznaczonego na zakupy. Kapitał z Europy Zachodniej stanowił kolejną odrębną grupę inwestorów, obok
kilku znaczących transakcji zrealizowanych przez nabywców wspieranych przez kapitał izraelski. Na
szczególną uwagę zasługuje rosnący udział kapitału polskiego w inwestycjach w parki handlowe.
Obejmowało to zarówno nabywców instytucjonalnych, jak i prywatnych, przy czym ci drudzy coraz częściej
skupiali się na mniejszych formatach handlowych, które oferują wysokie zwroty i łatwe do zarządzania
ryzyko operacyjne.
Parki handlowe i magazyny handlowe pozostawały najbardziej poszukiwanymi klasami aktywów, stanowiąc
łącznie 28 transakcji. Formaty te pozostają bardzo atrakcyjne dla inwestorów dzięki stabilnemu
potencjałowi dochodowemu i odporności na zmieniające się zachowania konsumentów. Silny popyt
inwestorów spowodował dalszy spadek rentowności nieruchomości z najwyższej półki. Jednocześnie
oczekuje się, że rosnąca konkurencja ze strony nowych inwestycji w wybranych obszarach spowoduje
zwiększenie różnicy cenowej między aktywami najwyższej jakości a nieruchomościami handlowymi
drugorzędnymi.
Największą transakcją handlową odnotowaną w 2025 r. była pierwsza transza portfela TREI, obejmująca
25 z 36 parków handlowych. Spółka joint venture pomiędzy Ares Real Estate a Slate Asset Management
nabyła portfel od Trei Real Estate, realizując jedną z największych transakcji dotyczących portfela parków
44
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
handlowych w historii polskiego rynku inwestycyjnego. Cały portfel 36 parków jest wyceniany na ponad 300
mln euro. Największą transakcją dotyczącą pojedynczego obiektu w 2025 r. była sprzedaż centrum
handlowego Libero w Katowicach przez Echo Investment na rzecz estońskiej firmy Summus Capital.
Wartość transakcji ogłoszono na 103 mln euro.
Łącznie transakcje z 2025 r. odzwierciedlają obecne zainteresowanie aktywnych inwestorów detalicznych
– skupiają się oni przede wszystkim na szerokim spektrum parków handlowych lub centrach handlowych
o wartości dodanej, położonych poza głównymi obszarami metropolitalnymi. Rosnąca liczba przejęć portfeli
może również sygnalizować nadchodzący szerszy napływ kapitału do sektora.
Chociaż w Warszawie nadal brakuje aktualnych danych dotyczących transakcji, na podstawie ogólnych
nastrojów rynkowych firma JLL szacuje, że stopy zwrotu z najlepszych centrów handlowych utrzymają się
na stabilnym poziomie 6,50% w IV kwartale 2025 r. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych
spadły do 7,20% w 2025 r. Oczekuje się jednak, że nasilająca się konkurencja o najlepiej prosperujące
aktywa będzie wywierać dalszą presję na spadek stóp kapitalizacji w tym segmencie w 2026 r., podczas
gdy różnica między aktywami najwyższej jakości a aktywami drugorzędnymi prawdopodobnie się
powiększy.
II. Węgry
Sektor
Stopa zwrotu z najlepszych
aktywów
Wolumen inwestycji
(mln EUR)
Biura
6,75%
316
Powierzchnie handlowe (SC)
7,25%
18,5
Wzrost aktywności inwestycyjnej obserwowany pod koniec 2024 r. utrzymał się przez cały 2025 r., a roczny
wolumen transakcji osiągnął 910 mln euro – ponad dwukrotnie więcej niż 420 mln euro odnotowane w 2024
r. i najwyższy poziom roczny od 2022 r.
Najwyższy poziom aktywności odnotowano w segmencie biurowym, który stanowił 34% całkowitego
wolumenu transakcji, co odpowiada około 316 mln euro. W ramach tej klasy aktywów największym
zainteresowaniem inwestorów cieszyły się położone w centrum miasta budynki biurowe starsze niż dziesięć
lat, zwłaszcza te charakteryzujące się wysoką retencją najemców lub wyraźnym potencjałem do realizacji
strategii konwersji. Natomiast w tym okresie zrealizowano tylko jedną transakcję dotyczącą aktywów
biurowych klasy core (nowo wybudowanych obiektów klasy A) .
Aktywa hotelowe i przemysłowe wygenerowały podobny wolumen transakcji, wynoszący w każdym
przypadku około 160 mln euro. Pomimo rosnącego zainteresowania inwestorów sektorem handlowym
sfinalizowano tylko jedną transakcję dotyczącą nieruchomości handlowych, podczas gdy kilka innych
zostało przełożonych na pierwszy kwartał 2026 r., w tym sprzedaż większego portfela Park Center, w
sprawie którego umowa sprzedaży została podpisana pod koniec 2025 r.
Pozostały wolumen transakcji obejmował różne nieruchomości puste, grunty i tereny pod zabudowę.
Największą transakcją w tej kategorii był budynek Ministerstwa Spraw Wewnętrznych realizowany przez
Eagle Hills.
Kapitał krajowy nadal dominował w działalności inwestycyjnej; jednak na rynku pojawili się również nowi
inwestorzy międzynarodowi, zwiększając udział kapitału zagranicznego do 40%.
45
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Do znaczących transakcji należała sprzedaż hotelu Budapest Marriott przez CPI na rzecz BDPST Group,
zbycie dawnego budynku Ministerstwa Spraw Wewnętrznych na rzecz Eagle Hills, sprzedaż przez
HelloParks dwóch obiektów magazynowych w HelloParks Páty na rzecz funduszu ERSTE RE oraz
sprzedaż BakerStreet 1 przez Atenor.
Podobnie jak w poprzednich latach dominowali inwestorzy krajowi, którzy w tym okresie zrealizowali ponad
59% transakcji nabycia. Udział inwestorów międzynarodowych stopniowo jednak rośnie i oczekuje się, że
pozostaną oni aktywni do końca roku, tworząc zdrową równowagę między kapitałem lokalnym a
międzynarodowym.
Kluczową transakcją biurową w ciągu roku była sprzedaż Bakerstreet 1 – obiektu biurowego klasy core o
powierzchni 16 500 m² położonego w południowej Budzie – nabytego przez nowego gracza na rynku
międzynarodowym. Inną znaczącą transakcją było zbycie przez Goldman Sachs obiektu Science Park w
południowej Budzie na rzecz Recorde Asset Management i Chapel Hill Capital.
CA Immo sfinalizowało sprzedaż dwóch budynków biurowych. Budynek biurowy IP West o powierzchni 32
000 m², położony w południowej Budzie, został nabyty przez BYD, natomiast Bartók Ház, położony w
centrum Budy, został nabyty przez DRFG, co stanowiło pierwszą transakcję nabycia nieruchomości
komercyjnej na Węgrzech przez czeskiego inwestora.
Zgłaszane stopy zwrotu z nieruchomości klasy A pozostały stabilne na poziomie 6,75% dla biur (ale budynki
w centralnej dzielnicy biznesowej mogą być sprzedawane poniżej tej wartości) oraz 7,25% dla centrów
handlowych na koniec IV kwartału 2024 r.
III. Rumunia
Sektor
Stopa zwrotu z
nieruchomości klasy A
Wolumen inwestycji
(mln EUR)
Biura
7,75%
199
Powierzchnie handlowe (SC)
7,75%
190
Wartość inwestycji w nieruchomości w Rumunii wyniosła w 2025 r. nieco ponad 500 mln euro, co stanowi
spadek o 31% w porównaniu z rokiem 2024. Ta tendencja spadkowa wynikała w dużej mierze z
przesunięcia kilku transakcji na dużą skalę na rok 2026.
Największą transakcją zrealizowaną w ciągu roku było nabycie budynku biurowego Equilibrium 1 w
Bukareszcie, który firma Granit Asset Management kupiła od Skanska za 52 mln euro. Inną godną uwagi
transakcją była sprzedaż portfela małych parków handlowych obejmującego 7 obiektów w całym kraju.
Portfel ten nabyła firma M Core od MAS REI.
Kapitał międzynarodowy utrzymał przewagę pod względem wolumenu inwestycji, z udziałem wynoszącym
64% w 2025 r. Segment biurowy przyciągnął 40% całkowitego wolumenu, tuż za nim uplasował się
segment handlowy z wynikiem 38%, podczas gdy hotele stanowiły 11%, a nieruchomości przemysłowe
9%.
Patrząc w przyszłość, nastroje rynkowe poprawiają się, a kilka dużych transakcji znajduje się obecnie w
zaawansowanej fazie negocjacji i ma zostać sfinalizowanych w pierwszej połowie 2026 r. W rezultacie
wolumen inwestycji może znacznie wzrosnąć w 2026 r., wspierany przez rosnącą liczbę planowanych
transakcji oraz coraz lepsze dopasowanie oczekiwań kupujących i sprzedających.
46
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
W czwartym kwartale 2025 r. rentowności nieruchomości z najwyższej półki pozostały stabilne w ujęciu
rocznym zarówno w sektorze biurowym, jak i przemysłowym, wynosząc odpowiednio 7,75% i 8,00%.
Natomiast w segmencie centrów handlowych odnotowano niewielki spadek, a rentowności nieruchomości
z najwyższej półki zmniejszyły się z 8,00% do 7,75% w ujęciu rok do roku.
Oczekuje się, że płynność rynku poprawi się w ciągu 2026 r., wspierana przez prognozowany spadek
inflacji i przewidywaną korektę stóp procentowych w dół, co powinno stworzyć bardziej korzystne warunki
finansowania.
IV. Serbia
Sektor
Stopa zwrotu z najlepszych
lokacji
Wolumen inwestycji
(mln EUR)
Biura
7,75%
158
Powierzchnie handlowe (SC)
8,00%
41
Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych w Belgradzie w 2025 r. charakteryzowała
się zróżnicowanym zakresem transakcji w sektorach biurowym, handlowym i hotelowym. Na podstawie
dostępnych danych łączna wartość odnotowanych inwestycji przekroczyła 221 mln euro, co potwierdza
stabilne zainteresowanie inwestorów wysokiej jakości aktywami generującymi dochód.
Sektor biurowy zdominował aktywność inwestycyjną, szczególnie w pierwszym kwartale 2025 r.
Najważniejszą transakcją była sprzedaż budynku biurowego GTC X, sfinalizowana za 52,2 mln euro, co
stanowiło jedną z największych transakcji nabycia nieruchomości biurowych w obserwowanym okresie.
Ponadto sfinalizowano sprzedaż Savograd (o powierzchni najmu brutto około 19 000 m²) za kwotę około
40 mln euro, co potwierdza utrzymujący się popyt inwestorów na stabilne aktywa biurowe w Belgradzie.
Nabycie budynku biurowego TLD Belgrade, wycenionego na około 30 mln euro, dodatkowo podkreśliło
atrakcyjność segmentu biurowego, szczególnie wśród inwestorów krajowych, ponieważ transakcja została
zrealizowana przy użyciu lokalnego kapitału.
W sektorze obiektów wielofunkcyjnych i hotelarskich zrealizowano znaczącą inwestycję poprzez nabycie
kompleksu Danube & Falkensteiner, łączącego funkcje biurowe i hotelowe. Transakcja została
sfinalizowana za około 36 mln euro, co odzwierciedla rosnące zainteresowanie inwestorów aktywami
wielofunkcyjnymi i hotelarskimi.
W segmencie hotelowym sfinalizowano sprzedaż IN Hotel Belgrade za około 22 mln euro, co wskazuje na
utrzymujące się zaufanie inwestorów wspierane przez rosnącą aktywność w turystyce i podróżach
służbowych.
Sektor handlowy również odnotował znaczną aktywność inwestycyjną. Nabycie Immo Outlet Center,
obejmującego około 8 400 m², zostało sfinalizowane za około 20 mln euro, natomiast transakcja dotycząca
Robne kuće Beograd została sfinalizowana za około 21 mln euro. Inwestycje te świadczą o stabilnym
zainteresowaniu inwestorów miejskimi lokalizacjami handlowymi i uznanymi aktywami handlowymi.
47
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
V. Chorwacja
Sektor
Stopa zwrotu z najlepszych
nieruchomości
Wartość inwestycji
(w mln euro)
Biura
7,25%
65
Powierzchnie handlowe (SC)
8,00%
50
W 2025 r. chorwacki rynek inwestycji w nieruchomości odnotował łączny wolumen transakcji wynoszący
około 160 mln euro, przy czym dominującą rolę odgrywali inwestorzy krajowi, którzy odpowiadali za około
70% całkowitego wolumenu inwestycji. Zagrzeb pozostał głównym ośrodkiem inwestycyjnym, generując
około 40% całkowitego wolumenu transakcji. Aktywność inwestycyjna była zróżnicowana i obejmowała
sektory biurowy, handlowy, przemysłowy oraz hotelarski.
W segmencie biurowym MK Group sfinalizowała sprzedaż budynku biurowego klasy A Sky Office w
zachodniej części Zagrzebia, o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 33 887 m², za około 49,5 mln
euro, a nabywcą była austriacka grupa Best-in-Parking. Ponadto sfinalizowano sprzedaż Matrix Office Park
– budynku D w Zagrzebiu (10 500 m²) za około 15 mln euro, co potwierdza utrzymującą się płynność
aktywów biurowych najwyższej klasy.
W sektorze przemysłowym odnotowano sprzedaż dwóch nieruchomości magazynowych w rejonie
Zagrzebia, sprzedanych przez Martley Capital inwestorom krajowym. Łączna wartość transakcji wyniosła
około 16,5 mln euro. Aktywa są wynajmowane lokalnym i krajowym najemcom, co potwierdza rosnące
zainteresowanie inwestorów nieruchomościami logistycznymi.
W sektorze handlowym odnotowano wolumen inwestycji wynoszący około 50 mln euro, napędzany głównie
transakcjami typu sale-and-leaseback (SLB) dotyczącymi nieruchomości Super Konzum w Rijece, Puli i
Zadarze, zrealizowanymi przez krajowy fundusz inwestycji alternatywnych Inspire Investment . W ciągu
ostatnich kilku lat stopy zwrotu z nieruchomości handlowych pozostawały stosunkowo stabilne w przedziale
od 7,75% do 8,00%, a obecnie szacuje się je na około 8,00%
W segmencie hotelowym chorwacka firma Rudan stała się większościowym właścicielem Proficio,
nabywając portfel obejmujący ośrodek Pine Beach Pakoštane oraz hotel Heritage Angelo d’Oro w Rovinj,
o łącznej wartości inwestycyjnej około 29 mln euro.
Ogólnie rzecz biorąc, rynek w 2025 r. charakteryzował się silną obecnością kapitału krajowego, stabilną
aktywnością w segmencie biurowym, rosnącym zainteresowaniem inwestorów aktywami logistycznymi
oraz wysoką płynnością w sektorze detalicznym.
VI. Bułgaria
Sektor
Stopa zwrotu z najlepszych
nieruchomości
Wolumen inwestycji
(mln EUR)
Biura
7,75%
202,9
Powierzchnie handlowe (SC)
7,75%
50,8
48
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Bułgarii odnotował stosunkowo dobry rok 2025, a
przepływy kwartalne rosły pod koniec roku. Po zsumowaniu kwartalnych wolumenów całkowita wartość
transakcji w 2025 r. wyniosła 293 mln euro, czyli o 11% mniej niż w 2024 r.
W drugiej połowie 2025 r. inwestycje koncentrowały się na nieruchomościach biurowych, które stanowiły
45% całości, a następnie na nieruchomościach handlowych (31%) i hotelowych (18%).
Jedną z istotnych transakcji w 2025 r. była sprzedaż centrum handlowego Mall Plovdiv, położonego w
drugim pod względem liczby mieszkańców mieście Bułgarii, po Sofii. Nieruchomość o powierzchni najmu
brutto (GLA) wynoszącej 22 000 m² została sprzedana przez Avestus Capital firmie TSH Investment.
Kapitał krajowy pozostał dominującym źródłem płynności w 2025 r., umożliwiając szybką realizację średniej
wielkości transakcji dotyczących pojedynczych aktywów. W drugiej połowie 2025 r. kapitał krajowy stanowił
94% wolumenu inwestycji. Transakcje pozostawały średniej wielkości według standardów regionalnych
(dane za II półrocze wskazują, że średnia wartość transakcji wyniosła 16,3 mln euro), co jest zgodne z
profilem rynku zdominowanego przez inwestorów krajowych.
Stopy zwrotu z nieruchomości klasy premium na koniec 2025 r. pozostały bez zmian we wszystkich
kluczowych sektorach: biurowym (7,75%), centrów handlowych (7,75%) i przemysłowym (8,00%). Zarówno
czynsze, jak i stopy zwrotu z nieruchomości klasy premium pozostały stabilne w porównaniu z 2024 r.
Niedawne przejście Bułgarii na euro na początku 2026 r. przyniesie wzrost zaufania i stabilności na
krajowym rynku nieruchomości, łagodząc presję spekulacyjną, a jednocześnie otwierając rynek na bardziej
zrównoważony wzrost i przywracając jego długoterminową atrakcyjność inwestycyjną.
VII. Niemcy
W 2025 r. niemiecki rynek inwestycji mieszkaniowych pozostawał ogólnie w stagnacji, a aktywność była
silnie skoncentrowana w największych miastach i wybranych regionach wzrostu, podczas gdy mniejsze
lokalizacje, takie jak Helmstedt, Kaiserslautern i Heidenheim, nadal charakteryzowały się niską płynnością
i ograniczonym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych. Wolumen transakcji w segmencie
mieszkaniowym nieznacznie wzrósł w porównaniu z najniższym poziomem z 2023 r., ale pozostał znacznie
poniżej poziomu z lat szczytowych, ponieważ wyższe stopy procentowe i zaostrzone warunki finansowania
sprawiły, że wielu inwestorów zachowało ostrożność i skupiło się na podstawowych produktach na
płynnych rynkach. Rentowności najlepszych nieruchomości mieszkaniowych w 7 największych miastach w
dużej mierze ustabilizowały się na poziomie około 3,5%, odzwierciedlając ponowną konkurencję o wysokiej
jakości aktywa położone w centrum, podczas gdy na rynkach drugorzędnych i peryferyjnych transakcje
były zawierane przy wyższych rentownościach. W mniejszych miastach regionalnych większość transakcji
dotyczyła nabywców lokalnych lub oportunistycznych, często po obniżonych cenach i przy dłuższych
okresach sprzedaży, co podkreśla nadal trudne warunki inwestycyjne dla portfeli nieruchomości
mieszkaniowych niebędących podstawowymi aktywami w 2025 r.
Źródło: Niniejszy komentarz rynkowy został przygotowany przez Jones Lang LaSalle IP, Inc., iO Partners oraz GTC na podstawie własnych analiz.
Wszystkie informacje zawarte w niniejszym dokumencie pochodzą ze źródeł uznanych za wiarygodne; nie udziela się jednak żadnych oświadczeń ani
gwarancji co do ich dokładności. Należy pamiętać, że przedstawione komentarze rynkowe opierają się na danych za IV kwartał 2025 r.,
skorygowanych w razie potrzeby w oparciu o dostępność danych.
49
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
2. Wybrane dane finansowe
Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Grupy za rok zakończony 31 grudnia
2024 r. i 2025 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w połączeniu z Punktem 3
Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych oraz ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym
za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. (łącznie z jego notami).
Wybrane dane finansowe prezentowane w PLN przeliczane są z waluty prezentacji € przy zastosowaniu
odpowiednich kursów wymiany określonych w MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych.
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2025 r.
2024 r.
(w mln)
EUR
PLN
EUR
PLN
Skonsolidowany rachunek zysków i strat
Przychody operacyjne
202,1
857,1
187,5
807,5
Koszty operacyjne
(72,7)
(308,3)
(57,0)
(245,5)
Marża brutto z działalności operacyjnej
129,4
548,8
130,5
562,0
Koszty sprzedaży
(2,5)
(10,6)
(2,0)
(8,6)
Koszty administracyjne
(37,1)
(157,3)
(18,0)
(77,5)
Strata z aktualizacji wartości aktywów
(145,9)
(618,8)
(2,2)
(9,4)
Przychody/ (koszty) finansowe, netto
(86,5)
(366,8)
(40,1)
(172,7)
Zysk netto
(154,6)
(655,7)
53,0
228,3
Podstawowy zysk na jedną akcję (nie w mln)
(0,27)
(1,14)
0,09
0,38
Rozwodniony zysk na jedną akcję (nie w mln)
(0,27)
(1,14)
0,08
0,35
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji
zwykłych (nie w mln)
574,255,122
574,255,122
574,255,122
574,255,122
Rok 2025
Rok 2024
(w mln)
EUR
PLN
EUR
PLN
Skonsolidowane rachunek przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
75,7
321,0
98,0
422,0
Środki pieniężne wykorzystane
w działalności inwestycyjnej netto
(221,9)
(941,1)
(234,5)
(1.009,9)
Środki pieniężne netto z/(wykorzystane w)
działalności finansowej
199,1
844,4
130,0
561,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec
okresu
107,2
453,1
55,2
235,9
50
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
Rok 2025
Rok 2024
(w mln)
EUR
PLN
EUR
PLN
Nieruchomości inwestycyjne (ukończone
i w budowie)
1.988,7
8.405,6
2.063,1
8.815,7
Mieszkaniowe nieruchomości inwestycyjne
(ukończone i w budowie)
477,4
2.017,8
466,3
1.992,4
Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną
94,5
399,4
111,4
476,0
Prawo do użytkowania aktywów (nieruchomości
inwestycyjne)
34,5
145,8
33,8
144,5
Grunty przeznaczone pod zabudowę
mieszkaniową
27,9
117,9
35,8
153,0
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
19,6
82,8
157,2
671,7
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
107,2
453,1
53,4
228,2
Depozyty
290,3
1.227,0
42,3
180,8
Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości
godziwej przez wynik finansowy
156,3
660,6
154,7
661,0
Pozostałe
71.7
303.1
105,6
451,2
Aktywa łącznie
3.268.1
13.813.3
3.223,6
13.774,4
Zobowiązania długoterminowe
1.248.0
5.274.9
1.656,1
7.076,6
Zobowiązania krótkoterminowe
985.7
4.166.3
391,2
1.671,5
Kapitał własny
1.034.4
4.372.1
1.176,3
5.026,3
Kapitał podstawowy
12.9
54.5
12,9
55,1
3. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych
3.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne
CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE
Zarząd uważa, że poniższe czynniki i istotne trendy rynkowe miały znaczący wpływ na wyniki operacyjne
Grupy od zakończenia okresu objętego ostatnim opublikowanym sprawozdaniem finansowym, a Grupa
oczekuje, że czynniki te i trendy będą miały znaczący wpływ na wyniki operacyjne Grupy w przyszłości.
Poniżej wskazano kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy:
• sytuacja gospodarcza w Europie, która ma wpływ na ogólne otoczenie gospodarcze w krajach,
w których Grupa prowadzi działalność;
• dostępność i koszt finansowania;
• wpływ podaży i popytu na rynku nieruchomości w Niemczech oraz w regionie Europy
Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej;
• wpływ inflacji na politykę stóp procentowych i politykę pieniężną, co ma wpływ na stopy
kapitalizacji na rynku nieruchomości;
• wpływ zmian stóp procentowych na stopy kapitalizacji, a także na bieżące koszty finansowania,
w tym wpływ polityki zabezpieczeń w perspektywie krótko- i średnioterminowej;
• wpływ zmian kursów walutowych (zdecydowana większość umów najmu Grupy jest zawierana
w euro i zawiera klauzulę przewidującą pełną indeksację czynszu powiązaną z europejskim
wskaźnikiem cen konsumpcyjnych; obligacje wyemitowane w walutach innych niż euro zostały
zabezpieczone przed zmianami kursów walutowych za pomocą walutowych swapów
krzyżowych).
51
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
3.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne
SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW KREDYTOWYCH
W roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. na wyniki finansowe i operacyjne wpłynęły następujące czynniki:
● nowy kredyt w wysokości 190 EUR został udzielony przez niektóre podmioty powiązane z The
Baupost Group, L.L.C. i Diameter Capital Partners LP na nabycie niemieckiego portfela
nieruchomości mieszkaniowych pod koniec 2024 r., co wraz z przejęciem istniejących
uprzywilejowanych kredytów bankowych dla portfela niemieckiego o wartości 185,4 EUR pod
koniec ubiegłego roku znacznie zwiększyło zadłużenie Grupy i spowodowało znaczny wzrost
kosztów finansowych netto w 2025 r.
● W października 2025 roku spółka GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem przeprowadziła
emisję zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych o wartości 455,0 EUR, oprocentowanych na
6,50% i z terminem wykupu w październiku 2030 roku. Wpływy z tej emisji, po odliczeniu
określonych opłat i kosztów, w wysokości 429,2 EUR zostały zdeponowane na rachunku
powierniczym i zastawione na rzecz nowych posiadaczy obligacji. Środki te miały służyć
refinansowaniu istniejących obligacji SUN. W ramach procesu refinansowania spółka GTC
Magyarország Zrt. („GTC Hungary”) przeprowadziła ofertę przetargową na obligacje SUN, w
złożyła ofertę wykupu obligacji SUN, w wyniku której wykupiono obligacje o łącznej wartości
nominalnej 195,0 EUR, sfinansowaną kredytem udzielonym przez GTC Finance DAC. Łączna
kwota do zapłaty za wszystkie obligacje SUN przyjęte do wykupu wyniosła 192 EUR. Po
zakończeniu oferty na koniec roku pozostały do spłaty obligacje SUN o wartości 299 EUR,
natomiast na rachunku powierniczym GTC Finance DAC pozostało 237 EUR środków pieniężnych,
które zostały ujęte w bilansie Grupy w pozycji „depozyty zablokowane” w aktywach obrotowych.
● Ostateczny termin spłaty kredytu na Galerię Jurajską został przedłużony o 5 lat od 24 lutego 2025
r.
● Zaciągnięto nową pożyczkę w wysokości 84 EUR, zabezpieczoną na centrum handlowym Galeria
Północna.
TRANSAKCJE
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 r. poniższe czynniki wpływały na wyniki finansowe i
operacyjne:
• nabycie portfela nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech (grudzień 2024 r.) liczącego 5,2
tys. lokali o łącznej powierzchni 325 tysięcy m kw. za 209 EUR (167,0 EUR płatne w gotówce
oraz Obligacjach Partycypacyjnych o łącznej wartości nominalnej wynoszącej około 42 EUR),
co wpłynęło na wynik operacyjny Grupy i koszty finansowe netto ze względu na jej strukturę
finansowania;.
• sprzedaż GTC Seven Gardens d.o.o., właściciela budynku biurowego Matrix C za kwotę 13,0
EUR (równa wpływom netto z transakcji). GTC Seven Gardens d.o.o. została sprzedana wraz
ze zobowiązaniem z tytułu kredytu bankowego (14 EUR). W styczniu Spółka otrzymała
pierwszą ratę w kwocie 10,0 EUR,
• sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów za kwotę 55,0 EUR,
• sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o. Beograd (projekt GTC X) za kwotę
22,7 EUR (wyłączając środki pieniężne i depozyty w sprzedanej jednostce)
• wykonanie wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. opcji nabycia
wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À
R.L. w Kaiserslautern I GmbH & Co. KG, Kaiserslautern II GmbH & Co. KG, Portfolio
Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH,
52
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII
GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH („Opcja Call”). W dniu 15 lipca 2025 r. dokonano
ostatecznego rozliczenia Opcji Kupna. Grupa sfinalizowała nabycie wszystkich udziałów
posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. oraz ZNL Investment S.À R.L,
• pozostała sprzedaż działek i mniejszych ukończonych budynków biurowych
POZOSTAŁE
W dniu 24 czerwca 2025 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Globe Trade Centre S.A. podjęło uchwałę o
pozostawienie zysku netto za rok 2024 w wysokości 27,9 EUR w Spółce.
3.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi
prognozami
Grupa nie publikowała prognoz na rok 2025.
3.4 Przegląd sytuacji finansowej
AKTYWA
Wartość aktywów ogółem wzrosła o 44,5 EUR (1%) do 3 268,1 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z 3 223,6
EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku wzrostu krótkoterminowych depozytów zablokowanych
z tytułu emisji zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych przez GTC Finance DAC, co zostało
zrównoważone przez sprzedaż budynku biurowego GTC X w Belgradzie, działki w warszawskiej dzielnicy
Wilanów oraz sprzedaży innych aktywów w połączeniu ze stratą z tytułu przeszacowania aktywów.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych spadła o 100,0 EUR (4%) do 2 574,6 EUR na dzień 31 grudnia
2025 r. z 2 674,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku sprzedaży budynku biurowego GTC
Future oraz banku gruntów na Węgrzech oraz przeklasyfikowania budynku biurowego Artico w Warszawie
do aktywów przeznaczonych do sprzedaży; a także straty z tytułu aktualizacji wartości aktywów, częściowo
skompensowane przez inwestycje w nieruchomości w budowie oraz nakłady inwestycyjne i prace
wykończeniowe w ukończonych nieruchomościach.
Wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży spadła o 137,6 EUR (88%) do 19,6 EUR na dzień 31
grudnia 2025 r. z 157,2 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku sfinalizowania sprzedaży
działek w Wilanowie i GTC Satellite oraz GTC X, częściowo skompensowanego przez przeklasyfikowanie
budynku biurowego Artico do aktywów przeznaczonych do sprzedaży.
Wartość finansowych aktywów trwałych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy wzrosła
o 1,6 EUR (1%) do 156,3 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z 154,7 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.,
głównie w wyniku wyższej wyceny projektu centrum danych w Kildare, co zostało zrównoważone przez
zbycie obligacji MBH i akcji NAP.
Wartość instrumentów pochodnych spadła o 5,3 EUR (88%) do 0,7 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z 6,0
EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku wykorzystania instrumentów pochodnych ze względu
na spłatę odsetek w danym okresie.
Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalenty wrosła o 53,8 EUR (101%) do 107,2 EUR na dzień 31
grudnia 2025 r. z 53,4 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. W ciągu tego okresu Grupa GTC wygenerowała
75,7 EUR środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej, wydała 221,9 EUR na działalność
inwestycyjną oraz wygenerowała 199,1 EUR z działalności finansowej.
53
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Wartość krótko- i długoterminowych depozytów zablokowanych wzrosła o 248,0 EUR (586%) do 290,3
EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z 42,3 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. Główną przyczyną tego wzrostu
była konsolidacja w ramach Grupa GTC pozostałych środków z nowych zabezpieczonych obligacji
uprzywilejowanych o wartości 455 EUR wyemitowanych przez GTC Finance DAC, które po wykupie
obligacji niezabezpieczonych o łącznej wartości nominalnej 195 EUR wyemitowanych przez GTC Aurora
pozostawały na rachunku powierniczym GTC Finance DAC na dzień bilansowy do momentu pełnej spłaty
obligacji GTC Aurora w dniu 25 marca 2026.
PASYWA
Wartość kredytów i obligacji wzrosła o 304,6 EUR do 1 914,2 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. w
porównaniu z 1 609,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r. z powodu szeregu czynników. Saldo wzrosło w
wyniku dodania nowych zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych o wartości 455 EUR wyemitowanych
przez GTC Finance DAC oraz nowej pożyczki zaciągniętej na Galerię Północną w wysokości 84 EUR.
Zostało to zrównoważone wykupem obligacji uprzywilejowanych niezabezpieczonych o łącznej wartości
nominalnej 195 EUR wyemitowanych przez GTC Aurora. Zadłużenie długoterminowe zmniejszyło się o
364,4 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r., głównie w wyniku przeklasyfikowania pozostałych 299 EUR
niezabezpieczonych euroobligacji uprzywilejowanych wyemitowanych przez GTC Aurora, a także
przeklasyfikowania kredytów związanych z projektami w Polsce, na Węgrzech i w Niemczech do kategorii
krótkoterminowej. Na dzień 31 grudnia 2025 r. wartość krótkoterminowych zobowiązań z tytułu kredytów
wyniosła 889,0 EUR, co stanowi wzrost w stosunku do 220,0 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
Wartość zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży spadła o 69,2 EUR do 0 na
dzień 31 grudnia 2025 r. w porównaniu z 69,2 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku
sfinalizowania sprzedaży aktywów przeznaczonych do sprzedaży.
Wartość instrumentów pochodnych spadła o 15,9 EUR (43%) do 21,3 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z
37,2 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku zmiany wartości godziwej międzywalutowych
swapów procentowych na obligacjach węgierskich spowodowanej osłabieniem waluty lokalnej.
KAPITAŁ WŁASNY
Wartość kapitałów własnych spadła o 141,9 EUR (12%) do 1 034,4 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z 1
176,3 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie z powodu straty za okres w wysokości 155,0 EUR, która
została częściowo skompensowana spadkiem wartości innych kapitałów rezerwowych o 11,7 EUR oraz
spadkiem wartości efektu wyceny transakcji zabezpieczających o 2,2 EUR.
Wartość innych kapitałów rezerwowych spadła o 11,7 EUR do 60,6 EUR na dzień 31 grudnia 2025 r. z
72,3 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., głównie w wyniku korekty wyceny wynikającej z transakcji
dotyczącej portfela niemieckiego.
3.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat
PRZYCHODY Z WYNAJMU I USŁUG
Przychody z wynajmu i usług wzrosły o 14,6 EUR (8%) do 202,1 EUR w roku zakończonym 31 grudnia
2025 r., w porównaniu z 187,5 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r.
Grupa odnotowała wzrost przychodów z wynajmu w wyniku zakupu portfela nieruchomości mieszkalnych
w Niemczech (wpływ w wysokości 23,5 EUR w 2025 r.), który został skorygowany spadkiem przychodów
z wynajmu w wyniku sprzedaży GTC X w Belgradzie i Matrix C w Zagrzebiu (5,2 EUR), spadkiem
54
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
przychodów z wynajmu w Polsce (2,1 EUR, głównie w Pixel) oraz na Węgrzech (1,7 EUR, głównie w
Univerzum).
KOSZTY USŁUG
Koszty z tytułu usług wzrosły o 15,7 EUR (28%) do 72,7 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w
porównaniu z 57,0 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Grupa odnotowała wzrost kosztów z tytułu
usług wynikający głównie z nabycia portfela nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech (10 EUR) oraz
wzrostu kosztów z tytułu usług w regionach Europy Środkowo-Wschodniej w połączeniu z inflacją.
ZYSK BRUTTO Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
Zysk brutto z działalności operacyjnej pozostał niemal bez zmian w ujęciu rok do roku i wyniósł 129,4 EUR
w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w porównaniu z 130,5 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024
r., głownie w wyniku wzrostu przychodów z czynszów i usług wynikający z nabycia portfela w Niemczech,
który został niemal całkowicie zniwelowany przez spadek marży brutto ze sprzedanych budynków
biurowych GTC X i Matrix C, spadek przychodów z najmu w Polsce i na Węgrzech, a także wzrost kosztów
opłat eksploatacyjnych spowodowanym inflacją.
Marża brutto z działalności najmu spadła do 64% w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. z 70% w roku
zakończonym 31 grudnia 2024 r.
KOSZTY ADMINISTRACYJNE
Koszty administracyjne wzrosły o 19,1 EUR (106%) do 37,1 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r.,
z 18,0 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. głównie w wyniku ujęcia kosztów administracyjnych
związanych z nowym portfelem nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech (wynagrodzenia, doradztwo,
koszty prawne i inne). Ponadto w VI kwartale 2025 r. grupa ujęła w tej pozycji 4,2 EUR niegotówkowej
utraty wartości swojego biura w Wielkiej Brytanii. Dodatkowo spółka ujęła koszty prawne i inne koszty
doradztwa. Ogółem Grupa uważa, że łącznie 14,6 EUR kosztów administracyjnych w tym okresie będzie
miało charakter jednorazowy, w porównaniu do 1,4 EUR jednorazowych kosztów administracyjnych w roku
poprzednim.
ZYSK/ (STRATA) Z AKTUALIZACJI WARTOŚCI
Strata netto z tytułu z tytułu aktualizacji wartości aktywów wyniosła 145,9 EUR w roku zakończonym 31
grudnia 2025 r., w porównaniu ze stratą netto w wysokości 2,2 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024
r. Strata netto z tytułu p z tytułu aktualizacji wartości aktywów wynikała głównie z utraty wartości
nieruchomości inwestycyjnych na Węgrzech (78 EUR) oraz w Polsce (53 EUR), a także z ostatecznego
rozliczenia opcji nabycia niektórych udziałów w portfelu niemieckim, co spowodowało wzrost kapitału
rezerwowego i ujęcie straty (11 EUR). Zostało to częściowo skompensowane przez zyski z tytułu
aktualizacji wartości udziałów w Kildare (15 EUR) i nieruchomości inwestycyjnych w Serbii (4 EUR, głównie
działka Napred).
POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY, NETTO
Pozostałe koszty pomniejszone o pozostałe przychody wzrosły znacząco o 11,0 EUR do 16,7 EUR w
roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w porównaniu z 5,7 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r.
Wzrost ten był związany z szeregiem dużych pozycji jednorazowych. Ogółem Grupa uważa, że łącznie
12,6 EUR pozostałych kosztów w tym okresie będzie miało charakter jednorazowy, w porównaniu do 0,6
EUR jednorazowych pozostałych kosztów w roku poprzednim.
55
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
KOSZTY FINANSOWE, NETTO
Koszty finansowe netto wzrosły o 46,4 EUR (116%) do 86,5 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r.
w porównaniu z 40,1 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Wzrost ten wynikał głównie ze wzrostu
całkowitych kosztów zadłużenia wynikających z nowych kredytów podpisanych i wykorzystanych w 2024 r.
w celu sfinansowania nabycia portfela niemieckiego, a także z nowych środków pozyskanych na Galerię
Północną oraz refinansowania nowych kredytów, w tym na Galerię Jurajską, po nieco wyższych stopach
procentowych, a także z kosztów nowych zabezpieczonych euroobligacji równocześnie ze starymi
niezabezpieczonymi euroobligacjami. Koszty w roku 2025 zawierały dodatkowo odpis w wysokości 6,6
EUR na obligacjach Grid Parity z finansowych aktyw trwałych. Spowodowało to wzrost średniej ważonej
stopy procentowej (z uwzględnieniem instrumentów zabezpieczających) do 4,56% na dzień 31 grudnia
2025 r. z 3,45% na dzień 31 grudnia 2024 r.
WYNIK PRZED OPODATKOWANIEM
Strata przed opodatkowaniem wyniosła 160,0 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w porównaniu
z zyskiem przed opodatkowaniem w wysokości 61,9 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Strata
przed opodatkowaniem w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. obejmuje stratę z tytułu aktualizacji
wartości nieruchomości w wysokości 152,6 EUR oraz koszty finansowe netto w wysokości 79,8 EUR.
PODATEK DOCHODOWY
Przychody z tytułu podatku wyniosły 5,4 EUR za rok zakończony 31 grudnia 2025 r., w porównaniu z
kosztem podatku dochodowego w wysokości 8,9 EUR za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. Podatek
obejmował bieżący podatek w wysokości 9,0 EUR w porównaniu z 6,5 EUR w 2024 r. oraz przychód z
tytułu podatku odroczonego w wysokości 14,4 EUR w porównaniu z podatkiem odroczonym w wysokości
2,4 EUR w 2024 r. Przyczyną przychodu z tytułu podatku odroczonego w 2025 r. są głównie aktywa z tytułu
podatku odroczonego dotyczące strat z przeszacowania w ciągu roku.
WYNIK NETTO
Strata netto wyniosła 154,6 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w porównaniu z zyskiem netto
w wysokości 53,0 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Różnica wynika głównie ze straty z tytułu
aktualizacji wartości nieruchomości, wyższych kosztów finansowych netto, a także wyższych kosztów
administracyjnych i pozostałych kosztów netto, przy zasadniczo stabilnym wyniku marży brutto w ujęciu rok
do roku.
56
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
ANALIZA SEKTOROWA PRZYCHODÓW Z NAJMY, MARZY BRUTTO ORAZ WARTOSCI
NIERUCHOMOŚCI
Szczegółowy opis analizy segmentowej nieruchomości inwestycyjnych, banku gruntów mieszkaniowych,
aktywów przeznaczonych do sprzedaży oraz wartości budynków (w tym prawa do użytkowania)
przedstawiono w nocie 14 do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025.
Wykres przedstawia przychody z najmu z
ukończonych nieruchomości w podziale na sektory w
roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. Ponieważ
sektor mieszkaniowy w Niemczech był
konsolidowany przez cały rok 2025, stanowi on
obecnie 12% całkowitych przychodów. Sektor
biurowy stanowi 52% całkowitych przychodów,
natomiast sektor handlowy – 36%.
Wykres przedstawia marżę brutto z działalności
operacyjnej w podziale na kraje za rok
zakończony 31 grudnia 2025 r.: 33% Polska,
28% Węgry, 11% Sofia, 9% Niemcy, 7%
Bukareszt, 6% Belgrad i 6% Zagrzeb. W
porównaniu z rokiem 2024 struktura uległa
zmianie poprzez dodanie Niemiec, które po raz
pierwszy zostały skonsolidowane za cały rok w
2025 r.
Poniższy wykres przedstawia udział wartości nieruchomości w podziale na kraje w roku zakończonym 31
grudnia 2025 r.: 29% Polska, 28% Budapeszt, 18% Niemcy, 8% Sofia, 7% Bukareszt, 5% Belgrad, 4%
Zagrzeb oraz 1% pozostałe. Nie odnotowano żadnych istotnych zmian w porównaniu ze strukturą z roku
2024.
3.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej wyniosły 75,7 EUR w roku zakończonym 31 grudnia
2025 r. w porównaniu z 98,0 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Spadek ten wynika głównie z
wyższych kosztów administracyjnych i innych, które spowodowały spadek przepływów pieniężnych z
Polska
29%
Belgrad
5%
Węgry
28%
Bukareszt
7%
Zagrzeb
4%
Sofia
8%
Niemcy
18%
Inne
1%
Biura
62%
Centra
handlo
we
38%
Polska
33%
Węgry
28%
Sofia
11%
Belgrad
6%
Bukareszt
7%
Zagrzeb
6%
Niemcy
9%
Biura
52%
Centra
handlowe
36%
Sektor
mieszkaniowy
12%
57
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego o 18,9 EUR w ujęciu rok do roku, przy czym
marża brutto z działalności operacyjnej pozostała w dużej mierze na niezmienionym poziomie w ujęciu rok
do roku. Ponadto dalszy spadek o 1,4 EUR wynika ze zmian kapitału obrotowego, głównie ze spadku
zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz innych zobowiązań, a także z wyższych o 1,2 EUR podatków
dochodowych zapłaconych w tym okresie.
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej wyniosły 221,9 EUR w roku zakończonym 31
grudnia 2025 r. w porównaniu z 234,5 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Główną pozycją
mającą wpływ na przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej był odpływ w wysokości 432,3 EUR
wynikający ze wzrostu depozytów krótkoterminowych przeznaczonych na refinansowanie obligacji,
częściowo skompensowany spadkiem o 195,4 EUR w lokatach krótkoterminowych przeznaczonych na
refinansowanie obligacji, reprezentującym kwotę depoztu wykorzystanego z oferty SUN. Przepływy
pieniężne z działalności inwestycyjnej obejmowały wpływy ze sprzedaży gruntów i budynków, w tym działek
w Wilanowie, GTC Satellite (Warszawa), GTC Moderna (Katowice), GTC Future (grunt i niewielki budynek
biurowy w Budapeszcie), budynków: Matrix C i D w Chorwacji, GTC X w Belgradzie, udziały w NAP, o
łącznej wartości 135,9 EUR, co zostało skompensowane wydatkami na nieruchomości inwestycyjne w
wysokości 74,6 EUR, płatnościami z tytułu nabycia opcji z LFH na kwotę 47,3 EUR oraz wypływem środków
w wysokości 44,0 EUR na sfinansowanie depozytu przeznaczonego na spłatę obligacji pozostających do
spłaty przez GTC Aurora.
Wpływy netto z działalności finansowej wyniosły 199,1 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w
porównaniu z 130,0 EUR wpływów pieniężnych z działalności finansowej w roku zakończonym 31 grudnia
2024 r. Kluczową pozycję przepływów pieniężnych z działalności finansowej stanowił wpływ w kwocie 432,3
EUR z tytułu emisji nowych obligacji, skompensowany spłatą długoterminowych zobowiązań kredytowych
w wysokości 218,5 EUR, odzwierciedlającą wykup starych obligacji GTC Aurora w 2025 r., przy czym
pozostała część środków została zarezerwowana na spłatę obligacji zapadających w 2026 r. Przepływy z
działalności finansowej obejmują ponadto wpływ w wysokości 84,0 EUR z tytułu nowego kredytu
udzielonego spółce Centrum Światowida oraz 63,8 EUR zapłaconych odsetek i innych opłat finansowych
w okresie. Dodatkowo w ciągu roku ujęto 23,0 EUR kosztów uruchomienia kredytów, obejmujących głównie
koszty emisji obligacji, w tym dyskonto OID oraz opłatę za strukturyzację transakcji dla głównego inwestora
obejmującego emisję.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 grudnia 2025 r. wyniosły 107,2 EUR w porównaniu z 55,2
EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
3.7 Alternatywne miary wyników
Grupa przedstawia alternatywne miary wyników, takie jak skorygowana EBITDA oraz środki z działalności
operacyjnej („FFO” lub „FFO I”), ponieważ zarząd Grupy uważa, że pomagają one inwestorom i analitykom
w porównywaniu wyników finansowych Grupy oraz generowanych środków pieniężnych w poszczególnych
okresach sprawozdawczych.
Grupa uważa skorygowaną EBITDA za pomocny wskaźnik do oceny wyników finansowych Grupy,
ponieważ ułatwia on porównywanie podstawowych wyników operacyjnych Grupy w poszczególnych
okresach poprzez wyeliminowanie wpływu, między innymi, zysków i strat z tytułu aktualizacji wyceny
nieruchomości, wpływu dźwigni finansowej i związanych z nią kosztów finansowych netto na wynik netto
Grupy, a także wszelkich innych pozycji o charakterze jednorazowym.
Ponadto skorygowana EBITDA służy do obliczania innego alternatywnego wskaźnika, zwanego Fund From
Operations („FFO” lub „FFO I”) - środki z działalności operacyjnej, który jest przydatny w ocenie potencjału
Grupy w zakresie generowania środków pieniężnych po uwzględnieniu zapłaconych odsetek netto oraz
zapłaconych podatków netto.
58
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Alternatywne miary wyników nie są miarami księgowymi w rozumieniu MSSF i mogą nie być dopuszczone
do umieszczenia w treści sprawozdań finansowych ani w informacji dodatkowej do tych sprawozdań. Te
alternatywne miary wyników mogą nie być porównywalne z miarami o podobnych nazwach stosowanymi
przez inne spółki ze względu na odmienne definicje i sposób ich obliczania. Założenia leżące u podstaw
alternatywnych miar wyników nie zostały zbadane zgodnie z MSSF ani żadnymi ogólnie przyjętymi
standardami rachunkowości. Oceniając alternatywne miary wyników, inwestorzy powinni dokładnie
zapoznać się ze skonsolidowanymi sprawozdaniami finansowymi Grupy.
SKORYGOWANA EBITDA
W bieżącym okresie sprawozdawczym Grupa zmieniła definicję skorygowanej EBITDA, głównie w celu
uwzględnienia wszelkich pozycji zaklasyfikowanych jako nadzwyczajne, nietypowe lub jednorazowe zyski,
straty lub koszty, które nie są bezpośrednio związane z podstawową działalnością Grupy. Pełna zmieniona
definicja znajduje się w sekcji „Terminy i skróty” dalej w niniejszym Sprawozdaniu.
Skorygowana EBITDA zmniejszyła się o 6,1 EUR (6%) do poziomu 102,1 EUR w roku zakończonym 31
grudnia 2025 r., w porównaniu do 108,2 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Spadek wynika
przede wszystkim z wyższych kosztów administracyjnych, które po uwzględnieniu eliminacji korekt
wymienionych w poniższej tabeli wzrosły o 5,9 EUR (36%) do poziomu 22,5 EUR w roku zakończonym 31
grudnia 2025 r., w porównaniu do 16,6 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r.
Poniższa tabela przedstawia uzgodnienie między EBITDA zaraportowaną w sprawozdaniu a skorygowaną
EBITDA za analizowane okresy:
Rok obrotowy 2025
Rok obrotowy 2024
Zmiana
%
r/r
Uzgodnienie skorygowanego
wskaźnika EBITDA
(w mln EUR)
Ogółem
w tym koszty
administracyjne
w tym
pozostałe
koszty
Razem
w tym koszty
administracyjne
w tym
pozostałe
koszty
EBITDA
75,0
106,2
(29,4%)
Korekty EBITDA:
Odpis aktualizujący wartość
biura w Wielkiej Brytanii oraz
związane koszty
4,7
4,7
1,4
1,4
Odprawy pracownicze
2,1
2,1
Koszty doradztwa związane
z emisją nowych obligacji
3,5
3,5
Podatek VAT niepodlegający
odliczeniu
5,3
5,3
0,6
0,6
Koszty jednorazowe w GTC
Paula
7,5
4,2
3,3
Inne koszty jednorazowe
4,2
3,7
0,5
Łączne koszty jednorazowe
27,1
14,6
12,6
2,0
1,4
0,6
Skorygowana EBITDA
102,1
108,2
(5,6%)
59
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
W celu ułatwienia porównania poszczególnych kwartałów roku zakończonego 31 grudnia 2025 r. Grupa
przedstawiła poniższą tabelę zawierającą skorygowane obliczenia alternatywnego wskaźnika wyników –
skorygowanego EBITDA:
Uzgodnienie skorygowanego wskaźnika EBITDA
( w mln EUR)
I kw. 25
II kw. 25
III kw. 25
IV kw.
25
EBITDA
26,5
27.3
23.3
(2.1)
Korekty EBITDA:
Odpis aktualizujący wartość biura w Wielkiej Brytanii oraz
związane koszty
0,1
0,1
0,1
4,3
Odprawy pracownicze
-
-
-
2,1
Koszty doradztwa związane z emisją nowych obligacji
-
-
-
3,5
Podatek VAT niepodlegający odliczeniu
-
-
1,0
4,3
Koszty jednorazowe w GTC Paula
0,6
0,6
0,6
5,6
Inne koszty jednorazowe
0,8
0,8
0,6
2,0
Łączne koszty jednorazowe
1,5
1,5
2,3
21,8
Skorygowana EBITDA
28,0
28,8
25,6
19,7
Środki z działalności operacyjnej („FFO” lub „FFO I”)
W bieżącym okresie sprawozdawczym Grupa zmieniła definicję środków z działalności operacyjnej („FFO”
lub „FFO I”), głównie w celu powiązania definicji FFO ze zmienioną definicją skorygowanego wskaźnika
EBITDA pomniejszonego o odsetki netto zapłacone oraz podatek netto zapłacony w danym okresie. Pełna
zmieniona definicja znajduje się w sekcji „Terminy i skróty” poniżej w niniejszym Sprawozdaniu.
FFO zmniejszyło się o 34,9 EUR (51%) do poziomu 33,1 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r., w
porównaniu do 68,0 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Spadek wynika przede wszystkim z
wyższych zapłaconych odsetek netto, które wzrosły o 27,6 EUR (85%) do poziomu 59,9 EUR w roku
zakończonym 31 grudnia 2025 r., w porównaniu do 32,3 EUR w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r., a
w mniejszym stopniu ze spadku Skorygowanej EBITDA opisanego powyżej.
W celu ułatwienia porównania poszczególnych kwartałów roku zakończonego 31 grudnia 2025 r. Grupa
przedstawiła poniższą tabelę zawierającą skorygowane obliczenia alternatywnego wskaźnika FFO w
oparciu o skorygowaną EBITDA dla analizowanych okresów:
Obliczanie środków z działalności
operacyjnej („FFO”)
( w mln EUR)
Rok obrotowy 2025
9
miesięcy
2025
1
półrocze
2025
1 kw.
2025
Rok
obrotowy
2024
Skorygowana EBITDA
102,1
82,5
56,8
28,0
108,2
Otrzymane/zapłacone odsetki netto
(59,9)
(49,3)
(34,5)
(10,5)
(32,3)
Zapłacony podatek
(9,1)
(8,6)
(6,1)
(4,4)
(7,9)
FFO
33,1
24,6
16,2
13,1
68,0
3.8 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa jest zdania, że jej stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, środków
pieniężnych wygenerowanych ze sprzedaży aktywów wraz z środkami generowanymi z najmu powierzchni
60
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
w budynkach należących do portfela inwestycyjnego Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z
obecnych lub przyszłych kredytów jak również odnawialnych kredytów powinny być wystarczające do
pokrycia średniookresowych potrzeb Grupy.
Grupa efektywnie zarządza wszystkimi swoimi zobowiązaniami i sprawdza swoje plany finansowania
związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości komercyjnych, (ii) refinansowaniem i obsługą długu
istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami inwestycyjnymi (CAPEX). Wszelkie środki pieniężne,
potrzeby pokrywane są z przychodów operacyjnych, refinansowania długów oraz sprzedaży aktywów
operacyjnych lub gruntów.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. zobowiązania długoterminowe Grupy wyniosły 1.248,0 EUR w porównaniu do
1.656,1 EUR zł na dzień 31 grudnia 2024 r.
Całkowite zadłużenie Grupy wynikające z długo- i krótkoterminowych kredytów i pożyczek na dzień 31
grudnia 2024 r. wynosiło 1.914,2 EUR, w porównaniu do 1.609,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r.
Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto Grupy wyniósł 57,0% na dzień 31 grudnia
2025 r. w porównaniu do 52,7% na dzień 31 grudnia 2024 r. w wyniku utraty wartości nieruchomości
inwestycyjnych głównie w Polsce i na Węgrzech.
Pokrycie odsetek (interest cover) na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosiło 2.03.
DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA
Polityki i działalność operacyjna Grupy mają na celu zarządzanie ryzykiem kapitałowym, finansowym oraz
ryzykiem płynności w oparciu o solidne podstawy. Grupa spełnia wymogi dotyczące kapitału obrotowego
generując przepływy pieniężne z działalności operacyjnej poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu.
Dalsze informacje dotyczące ryzyka płynności oraz procesów zarządzania kapitałem zostały opisane
w nocie 35.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku kapitał obrotowy netto Grupy (zdefiniowany jako aktywa obrotowe
pomniejszone o zobowiązania krótkoterminowe) był ujemny i wyniósł 515,5 EUR. Wynikało to głównie z
prezentacji niezabezpieczonych obligacji (Senior Unsecured Notes – "SUNs") o wartości 303,7 EUR
wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A. oraz kredytów bankowych w niemieckich (137,0
EUR), węgierskich (124,0 EUR) i polskich (85,7 EUR) oraz chorwackich (42,5 EUR) spółkach zależnych
jako zobowiązania krótkoterminowe.
Ponadto, na dzień 31 grudnia 2025 roku zadłużenie GTC Paula SARL w kwocie 190 EUR zostało
zaklasyfikowane do zobowiązań krótkoterminowych w związku z wystąpieniem przypadku naruszenia
warunków umowy finansowania (event of default). W lutym 2026 roku podmiot finansujący uchylił wskazane
naruszenie
Zarząd jest zobowiązany do oceny, czy zasadne jest przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania
finansowego przy założeniu kontynuacji działalności. Przy dokonywaniu tej oceny Zarząd przeanalizował
prognozy przepływów pieniężnych za okres co najmniej 12 miesięcy od daty zatwierdzenia niniejszego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego, uwzględniając czas, charakter i skalę potencjalnych
potrzeb finansowych Grupy. Zarząd uwzględnił w analizie dostępne środki pieniężne, przewidywane
przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, refinansowania kredytów bankowych mające miejsce po
dniu bilansowym, dodatkowe finansowanie zewnętrzne oraz wpływy ze sprzedaży wybranych aktywów.
Po zakończeniu procesu refinansowania obligacji SUNs w marcu 2026 roku, wartość nominalna
całkowitego zadłużenia z tytułu obligacji wynosi 455,0 EUR, z terminem wykupu w październiku 2030 roku
(szczegóły w nocie 9 do skonsolidowanego sprawozdania finansowego).
Po pomyślnej emisji obligacji zabezpieczonych senioralnych Grupa odnotowała poprawę w postrzeganiu
jej wiarygodności kredytowej przez banki. W okresie po zakończeniu roku finansowego do zatwierdzenia
61
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
niniejszego sprawozdania Grupa dokonała refinansowania swoich krótkoterminowych kredytów
bankowych o wartości 330,5 EUR, które na dzień 31 grudnia 2025 były zaklasyfikowane jako zobowiązania
krótkoterminowe. Pomyślne refinansowanie kredytów bankowych wraz z refinansowaniem obligacji
sprawiło, że Grupa odnotowała znaczącą poprawę kapitału obrotowego netto i płynności finansowej.
Zarząd uważa, że w wyniku zakończonego refinansowania obligacji oraz refinansowania
krótkoterminowych kredytów bankowych, Grupa będzie dysponować wystarczającą płynnością finansową
i środkami pieniężnymi, aby kontynuować działalność w dającej się przewidzieć przyszłości, i tym samym
nie istnieje istotna niepewność, która mogłaby podać w wątpliwość zdolność Grupy do kontynuowania
działalności w ramach założenia kontynuacji działalności. W związku z tym, Zarząd uznaje za zasadne
Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem
stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.
Szczegółowy opis instrumentów finansowych i zarządzania ryzykiem znajduje się w nocie 35 do
skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2025.
4. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem
jednostek powiązanych
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa nie posiadała żadnych długoterminowych kredytów udzielonych
spółkom stowarzyszonym i współzależnym.
Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania aktywami na rzecz jednostek zależnych. Transakcje z
podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Udzielone oraz otrzymane pożyczki od
jednostek zależnych są oprocentowane przy wykorzystaniu referencyjnej stopy oprocentowania (WIBOR
bądź EURIBOR) powiększonej o marżę (pomiędzy 2,75% a 4,25%). Długoterminowe pożyczki udzielone
przez Spółkę spółkom zależnym i wypłacone w 2025 r. wynosiły 183,1 EUR. Pożyczki te były udzielone w
walutach: euro na kwotę 182,9 EUR, złotówkach na kwotę 0,565 zł (0,135 EUR) oraz dolarach na kwotę
0,016 USD (0,015 EUR). Terminy zapadalności tych pożyczek są do 2030 r.
5. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym
uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym
W 2024 roku GTC SA udzieliła gwarancji regulowanej prawem angielskim na podstawie umowy pożyczki
zawartej w dniu 20 grudnia 2024 roku między innymi przez, GTC Paula SARL jako kredytobiorcą, GTC SA,
GLAS SAS, Oddział we Frankfurcie jako Agentem oraz Global Loan Agency Services GMBH jako Agentem
Zabezpieczeń („Umowa Finansowania"). GTC SA udzieliła nieodwołalnej i bezwarunkowej gwarancji na
rzecz każdej ze Stron Finansujących (zgodnie z definicją zawartą w Umowie o Finansowanie) za terminowe
wykonanie zobowiązań Dłużników wynikających z Dokumentów Finansowych (zgodnie z definicją zawartą
w Umowie Finansowania
1
) oraz za zapłatę wszelkich roszczeń wynikających z Dokumentów Finansowych
przez któregokolwiek z Dłużników, w tym między innymi kwoty głównej, odsetek (w tym odsetek za zwłokę),
prowizji i innych roszczeń. Gwarancja jest gwarancją ciągłą i będzie obejmować ostateczne saldo roszczeń
od dowolnego Dłużnika wynikające z Dokumentów Finansowych, niezależnie od jakichkolwiek płatności
pośrednich lub rozliczeń w całości lub w części. Gwarancja jest ważna do momentu, gdy wszystkie
1
na dzień zawarcia Umowy Finansowania: 1. GTC Paula SARL, 2. GTC SA, 3. GTC Holding SARL, 4. GTC Origine Investments Ingatlanfejlesztő
Zártkörűen Működő Részvénytársaság, 5. Portfolio Heidenheim I November, 6. Portfolio Helmstedt November, 7. Portfolio K'lautern I November, 8.
Portfolio K'lautern II November, 9. Portfolio K'lautern III November, 10. Portfolio K'lautern IV November, 11. Portfolio K'lautern VII November, 12.
Portfolio KL Betzenberg IV November, 13. Portfolio KL Betzenberg V November, 14. GTC UNIVERZUM, 15. GTC KOMPAKTLAND, 16. GTC ADA.
62
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
roszczenia, które mogą się stać lub staną się należne od Dłużników wynikające z Dokumentów
Finansowych lub w związku z nimi, zostaną nieodwołalnie zapłacone w całości.
Dodatkowo udzielane są typowe poręczenia przy sprzedaży aktywów, mające na celu gwarancję
ukończenia budowy oraz zabezpieczenie kredytów budowlanych (gwarancja przekroczenia kosztów).
Ryzyko związane z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.
6. Opis wykorzystania przez emitenta wpływów z emisji obligacji zabezpieczonych
wyemitowanych przez GTC Finance DAC do chwili sporządzenia sprawozdania z
działalności.
W dniu 10 października 2025 r. spółka GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem wyemitowała
obligacje zabezpieczone uprzywilejowane o łącznej wartości nominalnej 455,0 EUR, z kuponem w
wysokości 6,50% oraz terminem wykupu w październiku 2030 r. Wpływy z tej emisji, po odliczeniu
określonych opłat i kosztów, w kwocie 429,2 EUR, zostały zdeponowane na rachunku powierniczym i
zastawione na rzecz nowych obligatariuszy. Środki te były przeznaczone na refinansowanie obligacji
niezabezpieczonych uprzywilejowanych („SUN”) o wartości 500,0 EUR, zapadających w czerwcu 2026 r.,
wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A.
W październiku 2025 r. GTC Hungary zaprosiła posiadaczy obligacji SUN do złożenia ofert sprzedaży
wszystkich posiadanych przez nich obligacji SUN na rzecz GTC Hungary i łącznie nabyto oraz umorzono
obligacje SUN o wartości nominalnej 195,0 EUR. Łączna kwota należna za wszystkie obligacje SUN
przyjęte do nabycia wyniosła 192,3 EUR, a rozliczenie wezwania zostało sfinansowane pożyczką udzieloną
przez Emitenta na rzecz GTC Hungary z części środków zdeponowanych na rachunku powierniczym.
Pożyczka ta została poręczona przez Spółkę oraz dodatkowo zastawiona na rzecz nowych obligatariuszy.
Łączna wartość nominalna obligacji SUN pozostających w obrocie po przeprowadzeniu wykupu wyniosła
299,0 EUR.
Pozostałe wpływy w kwocie 237,9 EUR były utrzymywane na rachunku powierniczym do momentu ich
późniejszego zwolnienia na rzecz GTC Aurora w celu sfinansowania wykupu pozostałych obligacji SUN w
dniu 25 marca 2026 r. Po zakończeniu refinansowania obligacji SUN w dniu 25 marca 2026 r. GTC Aurora
przejęła wszelkie zobowiązania Emitenta jako emitenta obligacji zabezpieczonych uprzywilejowanych w
zamian za (i) wypłatę na rzecz GTC Aurora przez Emitenta pozostałych środków zdeponowanych na
rachunku powierniczym oraz (ii) przelew wierzytelności z tytułu pożyczki udzielonej GTC Hungary na rzecz
GTC Aurora.
7. Zobowiązania pozabilansowe
ZOBOWIĄZANIA INWESTYCYJNE
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku, Grupa posiadała zobowiązania umowne
związane z przyszłymi pracami budowlanymi w kwocie 48,3 EUR (77,7 EUR na dzień 31 grudnia 2024
roku). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących
instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających
z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości.
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 9 Istotne zdarzenia w okresie sprawozdawczym dotyczącej
zakupu projektu Elibre, na dzień 31 grudnia 2025 roku istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 10
63
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
EUR będące różnicą między ceną zakupu a już zainwestowaną kwotą. Zobowiązanie to powinno zostać
rozliczone w środkach pieniężnych otrzymanych z przyszłego finansowania zewnętrznego, które nie
zostało jeszcze pozyskane. Kwota ta będzie wymagalna dopiero po osiągnięciu określonych kamieni
milowych.
CHORWACJA
W odniesieniu do projektu Marlera Golf w Chorwacji część gruntów jest dzierżawiona od państwa. Trwa
postępowanie wywłaszczeniowe wszczęte w 2014 roku. W ciągu roku Grupa rozpoczęła proces ugodowy
z podmiotem przeprowadzającym wywłaszczenie. Obecnie trwają prace nad przygotowaniem ugody.
8. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty
finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje
kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami
inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy o łącznej wartości 156,3 EUR.
Szczegółowy opis tych aktywów znajduje się w punkcie 1.7.3 Finansowe aktywa trwałe.
9. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi
9.1 Polityka wynagrodzeń
W dniu 14 czerwca 2022 r. przyjęto Politykę Wynagrodzeń Grupy GTC. Polityka Wynagrodzeń reguluje
zasady wynagradzania członków zarządu i rady nadzorczej.
ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW ZARZĄDU
Zgodnie z Polityką Wynagrodzeń wynagrodzenie członków zarządu jest ustalane przez radę nadzorczą na
poziomie odpowiednim do zajmowanych przez poszczególnych członków pozycji w zarządzie i związanym
z tym obowiązkom. Poziom wynagrodzenia uzależniony jest również od pełnionych dodatkowych funkcji,
kwalifikacji i doświadczenia zawodowego członków oraz aktualnej sytuacji rynkowej i gospodarczej, a także
sytuacji finansowej i operacyjnej oraz potrzeb Spółki.
Członkom zarządu przysługują następujące składniki wynagrodzenia: (i) wynagrodzenie stałe; (ii)
wynagrodzenie zmienne i powiązane płatności; (iii) akcje fantomowe lub inne programy motywacyjne
oparte na akcjach Spółki lub zmianach cen tych akcji, które zostaną ustalone w przyszłości przez walne
zgromadzenie lub radę nadzorczą; (iv) wynagrodzenie za przestrzeganie klauzuli o zakazie konkurencji;
oraz (v) odprawa związana z rozwiązaniem stosunku prawnego ze Spółką.
W odniesieniu do zmiennych składników wynagrodzenia, określonej w Polityce Wynagrodzeń, ma ona
charakter motywacyjny i nagradzający członków Zarządu za pełnienie ich funkcji, wywiązywanie się z
obowiązków i dostarczanie doskonałych wyników. Cele wynagrodzenia zmiennego i związane z nimi
wypłaty odzwierciedlają szereg założeń co do poziomów wyników. Członkom zarządu przysługuje roczna
premia, jeżeli osiągną minimalny poziom wyznaczonych celów w danym roku obrotowym. Roczna Premia
powinna stanowić określony procent lub część maksymalnej kwoty premii, określonej w umowie z danym
członkiem zarządu, w zależności od stopnia realizacji założonych celów. Roczna Premia przyznawana
członkom zarządu określana jest przez radę nadzorczą.
64
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Roczna Premia jest wypłacana po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego przez radę
nadzorczą Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego
Spółka ustala system wynagrodzeń w taki sposób, aby łączny udział wynagrodzenia zmiennego wynosił
od 30% (trzydziestu procent) do 300% (trzystu procent) rocznego wynagrodzenia stałego dla danego
członka Zarządu. Przy obliczaniu powyższej proporcji między stałą i zmienną częścią wynagrodzenia nie
uwzględnia się wartości Programu Akcji Fantomowych.
Ponadto członkowie zarządu mogą otrzymywać i otrzymywali w 2025 r. dodatkowe świadczenia, takie jak:
(i) prywatna opieka medyczna; oraz (ii) korzystanie z samochodów służbowych, telefonów służbowych i
innych urządzeń elektronicznych do celów prywatnych oraz pokrywanie ich kosztów.
Członkowie zarządu mogą również otrzymać wynagrodzenie za przestrzeganie zakazu konkurencji po
zakończeniu współpracy. Spółka skorzystała z prawa do odstąpienia od takiego zakazu konkurowania
i takie wynagrodzenie nie zostało wypłacone byłym członkom zarządu.
W roku obrotowym 2025, zgodnie z przyjętą przez Spółkę Polityką Wynagradzania, członkowie zarządu
otrzymywali wynagrodzenie zasadnicze stałe oraz wynagrodzenie zmienne, zgodnie z umową zawartą ze
Spółką lub inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki. Trzech członków zarządu przystąpił w ciągu roku do
3-letniego programu motywacyjnego opartego na akcjach fantomowych. Ustalenie związku pomiędzy
wynagrodzeniem członka zarządu w postaci akcji fantomowych, a wzrostem kursu akcji Spółki łączy interes
osobisty tych członków z interesem akcjonariuszy. Realizacja strategii Spółki i zaangażowanie w
długoterminowe interesy powinny pozytywnie wpłynąć na notowania akcji Spółki, co z kolei powinno
przełożyć się na wyższe wynagrodzenia członków zarządu. Dodatkowo takie rozwiązanie zwiększa
motywację członków zarządu, ułatwia ich utrzymanie w Spółce, a tym samym przyczynia się do stabilności
Spółki.
ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ
Członkom rady nadzorczej z tytułu pełnienia swoich funkcji przysługuje stałe wynagrodzenie miesięczne,
a w przypadku pełnienia dodatkowych funkcji w oddzielnym komitecie (komitetach), przysługuje im
dodatkowe stałe miesięczne wynagrodzenie. Ponadto, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy,
które odbyło się 24 czerwca 2025 r., zatwierdziło dodatkowe wynagrodzenie dla członka Rady Nadzorczej
za delegowanie do samodzielnego wykonywania określonych czynności nadzorczych. Wysokość
wynagrodzenia ustala Walne Zgromadzenie, zgodnie z którym w roku obrotowym 2025 członkowie Rady
Nadzorczej otrzymywali dodatkowo 2000 zł brutto miesięcznie za zasiadanie w którymkolwiek z komitetów,
1000 zł brutto miesięcznie za przewodniczenie któremukolwiek z komitetów oraz 15 000 zł brutto
miesięcznie za delegowanie do samodzielnego wykonywania określonych czynności nadzorczych.
Członkom rady nadzorczej nie przysługują uzależnione od wyników zmienne składniki wynagrodzenia ani
inne korzyści finansowe lub pozafinansowe.
W 2025 r. nastąpiły zmiany w składzie rady nadzorczej. Wynagrodzenie wypłacane członkom rady
nadzorczej było przyznawane i wypłacane zgodnie z Polityką Wynagrodzeń. Członkowie rady nadzorczej
otrzymywali wynagrodzenie stałe z tytułu pełnienia funkcji członka rady nadzorczej oraz w niektórych
przypadkach dodatkowe wynagrodzenie z tytułu pełnienia dodatkowych funkcji w odrębnym komitecie
(komitetach) rady nadzorczej lub delegowania do samodzielnego wykonywania określonych obowiązków
nadzorczych.
Wynagrodzenie rady nadzorczej zatwierdza walne zgromadzenie akcjonariuszy.
65
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
9.2 Program motywacyjny
Spółka posiada system motywacyjny, który składa się z premii za spełnienie określonych celów lub celów
określonych przez zarząd lub radę nadzorczą (jeżeli takie się zdarzą) lub realizację szczególnych
osiągnięć. Zarząd i kluczowa kadra kierownicza jest również motywowana poprzez możliwość uczestnictwa
w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym, raz w roku, pracownik jest uprawniony do pewnej liczby
akcji fantomowych.
Akcje fantomowe gwarantują upoważnionej osobie prawo do rozliczenia z Grupą w wysokości równej
różnicy pomiędzy średnim kursem ceny zamknięcia dla akcji Spółki na Warszawskiej Giełdzie Papierów
Wartościowych w okresie 30 dni przed datą zawiadomienia Spółki o wykorzystaniu prawa a ceną
rozliczenia („strike”) za akcję (po uwzględnieniu dywidendy). Akcje fantomowe mogą być realizowane po
ich przydzieleniu. Akcje fantomowe są jedynie środkiem do obliczania przyszłego zmiennego
wynagrodzenia osób uprawnionych do jego otrzymania, które zależy od przyszłej ceny rynkowej akcji na
rynku regulowanym.
Spółka stosuje model dwumianowy do wyceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe
obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia.
9.2.1 System kontroli programu motywacyjnego
Każde przyznanie praw do akcji fantomowych dla członków zarządu w ramach programu akcji
fantomowych oraz ustalenie ich warunków jest sprawdzane i zatwierdzane przez komitet ds. Wynagrodzeń
i radę nadzorczą. Wynagrodzenie dla kluczowej kadry kierowniczej Spółki ustalane jest przez zarząd.
9.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi
W roku 2024 Spółka zawarła umowy z członkami zarządu, przewidujące wynagrodzenie podstawowe,
premię za osiągnięcia, udział w programie akcji fantomowych, opcje wypłaty odprawy w wyniku ich
rezygnacji lub zwolnienia. Członkowie Zarządu mogą być uprawnieni do udziału w programie opartym na
akcjach fantomowych. Ponadto umowy zawierają klauzulę o zakazie konkurencji oraz klauzulę poufności.
W roku 2025, trzech członków zarządu przystąpił do 3-letniego programu motywacyjnego opartego na
akcjach fantomowych i na dzień 31 grudnia 2025 r. ich programy nadal obowiązywały.
9.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów
Polityka wynagrodzeń jest spójna z celami stawianymi przez akcjonariuszy, które obejmują osiągnięcie
długoterminowego wzrostu wartości. Ponadto ma na celu zapewnienie stabilności w zarządzaniu Spółką
oraz prowadzenie polityki tak by przyciągnąć i zatrzymać wysoko wykwalifikowanych pracowników
w krajach działalności Grupy. Cele te gwarantują programy motywacyjne i system zatrzymywania
pracowników zapewniających osiągniecie w długim horyzoncie czasowym jak najlepszych, stabilnych
wyników finansowych, wspieranie prawidłowego i skutecznego zarządzania ryzykiem, wspieranie realizacji
strategii działalności oraz ograniczanie konfliktu interesów.
66
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
9.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej
ZARZĄD
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków zarządu na dzień 31 grudnia 2025 r., za okres 12
miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r.:
Imię i nazwisko
Okres
Wynagrodzenie
stałe
1
(EUR)
(nie w mln)
Wynagrodzenie
zmienne
²
(EUR)
(nie w mln)
Liczba
przyznanych
akcji
fantomowych
(nie w mln)
Antal Botond Rencz
Od 11 sierpnia 2025
Powołany na
prezesa od 27
października 2025
129 119
-
-
Mihaly Orszag
0d 2 września 2025
95 765
-
-
Jacek Bagiński
Od 8 września 2025
106 064
-
-
Sebastian
Junghanel
Od 2 września 2025
117 137
-
-
Balazs Gosztonyi
Do 8 września 2025
260 646
182 973
-
Małgorzata
Czaplicka
Od 28 maja do 27
października 2025.
202 218
1 073 757
-
Gyula Nagy
Do 28 maja 2025.
131 110
350 000
-
1
Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się
z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r. Wynagrodzenie stałe obejmuje
świadczenia dodatkowe.
RADA NADZORCZA
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków rady nadzorczej za okres 12 miesięcy zakończony
31 grudnia 2025 r.:
Imię i nazwisko
Okres
Wynagrodzenie
(EUR)
(nie w mln.)
János Péter Bartha
Do 10 września 2025
39 144
Csaba Cservenák
Do 22 kwietnia 2025
9 156
Ferenc Daróczi
Od 22 kwietnia 2025
28 198
Lóránt Dudás
Do 5 stycznia 2025
548
Csaba Ember
Od 12 grudnia 2025
1 582
Magdalena Frąckowiak
1 stycznia - 31 grudnia 2025
61 129
László Gut
1 stycznia - 31 grudnia 2025
40 748
Istvan Hegedus
Od 17 kwietnia 2025
20 764
67
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Dominik Januszewski
1 stycznia - 31 grudnia 2025
36 769
Artur Kozieja
1 stycznia - 31 grudnia 2025
40 748
Zoltan Martonyi
Od 10 lipca 2025
35 975
Ferenc Minarik
Od 17 kwietnia 2025
20 764
Marcin Murawski
1 stycznia - 31 grudnia 2025
42 533
Dr. Tamás Sándor
Do 22 kwietnia 2025
12 677
Bálint Szécsényi
do 18 marca 2025
6 329
Sarolta Varszegi
Od 15 lipca 2025
16 134
9.6 Liczba pracowników
Liczba pracowników (pełne etaty) zatrudnionych w spółkach Grupy wynosiła 246 na dzień 31 grudnia 2025
r. i 242 na dzień 31 grudnia 2024 r.
9.7 Polityka szkoleniowa
Spółka oferuje pracownikom różnorodne formy podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Kluczowe
strategiczne szkolenia i warsztaty są prowadzone przez zewnętrzne spółki. Zakres takich szkoleń
koncentruje się głównie na wiedzy rynkowej i produktowej, marketingu, procesach i aplikacjach IT,
zarządzaniu aktywami, wiedzy prawnej, podatkowej i księgowej. Spółka uważa, że takie szkolenia
zwiększają zaangażowanie pracownika w wykonywanych zadaniach biznesowych, poprawiając jego
umiejętności i utrzymują wysoką jakości obsługi klienta.
9.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo
byłych członków organów administrujących
Nie ma żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych
osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących.
10. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej
Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków zarządu
i rady nadzorczej Spółki na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od
daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu kwartalnego za okres 3 i 9 miesięcy
zakończony 30 września 2025 r.) w dniu 1 grudnia 2025 r.
68
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków
zarządu i rady nadzorczej:
Liczba akcji
na dzień
29 kwietnia 2026 r.
(nie w mln)
Nominalna wartość
akcji w PLN
(nie w mln)
Zmiana od
1 grudnia 2025 r.
(nie w mln)
Członek zarządu
Botond Rencz
0
0
Bez zmian
Jacek Bagiński
0
0
Bez zmian
Sebastian Junghänel
0
0
Bez zmian
Mihály Ország
0
0
Bez zmian
Zarząd , razem
0
0
Członek rady nadzorczej
Zoltán Martonyi
0
0
Bez zmian
Ferenc Daróczi
0
0
Bez zmian
Csaba Ember
0
0
Bez zmian
Magdalena Frąckowiak
0
0
Bez zmian
László Gut
0
0
Bez zmian
István Hegedüs
0
0
Bez zmian
Dominik Januszewski
0
0
Bez zmian
Artur Kozieja
0
0
Bez zmian
Ferenc Minárik
0
0
Bez zmian
Marcin Murawski
0
0
Bez zmian
Sarolta Várszegi
0
0
Bez zmian
Rada nadzorcza, razem
0
0
Szczegółowy opis zmian w składzie zarządu i rady nadzorczej przedstawiony został w punkcie 1.4
niniejszego Sprawozdania.
11. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki
rynkowe
Grupa prezentuje informacje na temat znaczących transakcji Spółki lub jej podmiotów zależnych, zawartych
z podmiotem powiązanym w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok kończący się 31 grudnia
2025 r. w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w Nocie 33 Transakcje z podmiotami powiązanymi.
W okresie sprawozdawczym spółka GTC Elibre GmbH została obciążona z tytułu kolejnej transzy w
wysokości 9,9 EUR, związaną z nabyciem nieruchomości inwestycyjnej będącej w trakcie budowy
(mieszkania senioralne na wynajem), od podmiotu powiązanego z członkiem Zarządu, który nie jest
związany z akcjonariuszem większościowym. Na dzień sprawozdawczy zapłacono kwotę 3 EUR.
69
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
12. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych
W dniu 24 lutego 2025 roku spółka GTC Galeria CTWA sp. z o.o podpisała umowę przedłużającą
dotychczasową umowę kredytową z Erste Group Bank AG oraz Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-
Wien AG. Ostateczny termin spłaty został przedłużony o 5 lat od daty podpisania umowy.
W dniu 18 czerwca 2025 roku spółka Centrum Światowida sp. z o.o podpisała umowę kredytową z J&T
BANKA, a.s. na kredyt w wysokości do 84,0 EUR. Termin zapadalności kredytu wynosi 5 lat od daty
zawarcia Umowy kredytowej.
W dniu 3 października 2025 roku spółka GTC Finance DAC („Emitent”) z powodzeniem przeprowadziła
emisję zabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych o wartości 455,0 EUR, oprocentowanych na 6,50% i
z terminem wykupu w październiku 2030 roku. Wpływy z tej emisji, po odliczeniu określonych opłat i
kosztów, w wysokości 429,2 EUR zostały zdeponowane na rachunku powierniczym i zastawione na rzecz
nowych posiadaczy obligacji. Środki te miały służyć refinansowaniu istniejących obligacji SUN o wartości
494 EUR z terminem wykupu w 2026 r., pierwotnie wyemitowanych przez GTC Aurora Luxembourg S.A.
(„GTC Aurora”). W październiku 2025 roku spółka GTC Hungary złożyła ofertę wykupu obligacji SUN, w
wyniku której wykupiono obligacje o łącznej wartości nominalnej 195,0 EUR. Łączna kwota do zapłaty za
wszystkie obligacje SUN przyjęte do wykupu wynosiła 192,3 EUR i została sfinansowana z pożyczki
udzielonej przez Emitenta spółce GTC Hungary przy wykorzystaniu środków zdeponowanych na rachunku
powierniczym. Łączna wartość nominalna pozostałych w obiegu obligacji SUN po wykupie wynosi 299
EUR. Pozostałe środki w wysokości 237,9 EUR były przechowywane na rachunku powierniczym w celu
wsparcia wykupu wszelkich pozostałych w obiegu obligacji, który został sfinalizowany w marcu 2026 roku
i zostały uzupełnione dodatkowymi środkami własnymi. Po zakończeniu transakcji GTC Aurora przejęła
zobowiązania z tytułu nowych obligacji oraz związane z nimi odsetki, skutecznie zastępując dotychczasową
strukturę zadłużenia obligacyjnego.
W dniu 19 grudnia 2025 roku spółki GTC Francuska sp. z o.o. oraz GTC Pixel sp. z o.o., jednostki całkowicie
zależne od Spółki, podpisały aneks do umowy kredytowej z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego
ostateczny termin spłaty został przedłużony do dnia 22 kwietnia 2026 roku.
W dniu 22 grudnia 2025 roku spółka GTC Sterlinga sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,
zawarła z Bankiem Pekao S.A. zmienioną umowę kredytową, podlegającą pewnym warunkom
zawieszającym, które zostały spełnione w styczniu 2026 roku. W konsekwencji termin ostatecznej spłaty
kredytu został przedłużony do dnia 31 grudnia 2030 roku.
Wszystkie podpisane w roku 2024 umowy kredytowe były denominowane w euro, a oprocentowanie w
większości umów bazowało na marży powiększonej o wskaźnik EURIBOR. Średnia efektywna stopa
procentowa dla kredytów Grupy (wyłączając kredyty dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży i
instrumenty pochodne) na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi 4,56% w skali roku.
70
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
13. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po
dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w
przyszłości
W roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. Grupa nie otrzymała żadnych informacji o umowach, które
mogłyby w przyszłości skutkować zmianami struktury akcjonariatu. Jednakże w dniu 27 grudnia 2023 r.,
Spółka otrzymała dwa zawiadomienia od GTC Dutch Holdings B.V. i GTC Holding Zártkörűen Működő
Részvénytársaság. informujące o ustanowieniu zastawu odpowiednio na 337.637.591 i 21.891.289 akcjach
Spółki.
14. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem
Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych
Nie ma żadnego istotnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem
administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych.
15. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia,
współpracy lub kooperacji
Informacje o istotnych umowach sprzedaży nieruchomości zawartych w roku obrotowym przedstawiono w
punkcie 1.2 Najważniejsze wydarzenia 2025 r.
16. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań
finansowych
W lutym 2022 r. Spółka zawarła umowę z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie („PwC”), na wykonanie audytu jednostkowego
sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 r., 31 grudnia 2023, 31 grudnia 2024 r. oraz
31 grudnia 2025 r. Dodatkowo do tej umowy Grupa zawarła kilkadziesiąt umów z PwC w różnych krajach
w celu zbadania spółek zależnych Grupy.
Firma audytorska została wybrana uchwałą rady nadzorcza Spółki z dnia 9 lutego 2022 r. z możliwością
przedłużenia współpracy na okres dwóch lat 2025–2026 w roku 2025.
71
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Poniższe zestawienie przedstawia listę usług świadczonych dla Grupy przez PwC oraz wynagrodzenie za
usługi w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 r. i 31 grudnia 2025 r.
Za rok zakończony
31 grudnia 2025 r.
31 grudnia 2024 r.
tys. EUR
tys. EUR
Za badanie i przegląd sprawozdań finansowych
1,180
1,025
Przegląd oferty publicznej dotyczącej emisji nowych
zabezpieczonych obligacji przez GTC Finance DAC
110
0
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i
rady nadzorczej oraz inne usługi atestacyjne i
pokrewne
14
16
Razem
1,304
1,041
17. Główne czynniki ryzyka
CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko
niekorzystnych
trendów
makroekonomicznych
Grupa podlega wpływom warunków
makroekonomicznych, w szczególności
ogólnych warunków panujących w UE oraz w
gospodarkach krajowych i lokalnych, takich
jak wzrost produktu krajowego brutto, inflacja,
zmiany stóp procentowych i stopy bezrobocia.
Niekorzystne trendy makroekonomiczne w
połączeniu z niestabilnością rynków
finansowych mogą mieć negatywny wpływ na
działalność Grupy, przychody z najmu,
wartość rynkową nieruchomości Grupy, a
także dostępność i koszt
finansowania/refinansowania dłużnego.
• Bieżące monitorowanie warunków
rynkowych i makroekonomicznych
• Zabezpieczenie przychodów z najmu
poprzez zawieranie długoterminowych
umów najmu z indeksowanymi stawkami
czynszu
• Ciągła analiza zachowania i potrzeb
najemców
• Podejmowanie decyzji dotyczących
nowych projektów w oparciu o bieżące i
przewidywane warunki rynkowe, oraz
• Utrzymanie wystarczającego poziomu
środków pieniężnych i dostępnych limitów
kredytowych
Ryzyko geopolityczne
Czynniki geopolityczne i trudne warunki
gospodarcze na Węgrzech (dodatkowo
pogłębiane ograniczonymi wypłatami środków
z funduszy UE), sytuacja polityczno-
gospodarcza w Serbii, napięcia polityczne w
Polsce pomiędzy Prezesem Rady Ministrów a
Prezydentem połączone ze znacznymi
wydatkami fiskalnymi na obronność oraz
trwającymi problemami ekonomicznymi w
Niemczech, mogą stwarzać istotne ryzyko dla
działalności Grupy. Ponadto globalne
• Bieżące monitorowanie sytuacji
geopolitycznej pod kątem jej potencjalnego
wpływu na Grupę, poszczególne projekty
oraz długoterminowe plany inwestycyjne
Grupy
• Na dzień sporządzenia niniejszego
Sprawozdania Grupa nie zidentyfikowała
konkretnych czynników ryzyka, które
bezpośrednio wynikałyby z trwających
konfliktów, a które miały wpływ na
72
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
wydarzenia, w tym wojna w Ukrainie, sankcje
gospodarcze nałożone na Rosję i Białoruś,
konflikt na Bliskim Wschodzie w tym obecne
wydarzenia w Iranie, napięcia pomiędzy
Chinami i Tajwanem oraz niepewność
związana z polityką zagraniczną Stanów
Zjednoczonych, pozostają istotnymi
czynnikami ryzyka dla regionu. W połączeniu
z innymi czynnikami makroekonomicznymi i
geopolitycznymi, powyższe okoliczności mogą
negatywnie wpływać na działalność
operacyjną i wyniki finansowe Grupy.
Kontynuacja trwających konfliktów może
prowadzić do dalszych zakłóceń w łańcuchach
dostaw, ceny ropy naftowej i innych surowców
energetycznych, ograniczonej dostępności
podwykonawców oraz ogólnego wzrostu
kosztów materiałów i energii.
działalność operacyjną, wyniki finansowe
lub proces inwestycyjny Grupy.
Ryzyko związane z
realizacją strategii
Grupa może nie być w stanie zrealizować
swojej strategii w części lub w całości i nie ma
pewności, że realizacja strategii Grupy
doprowadzi do osiągnięcia założonych celów.
Powodzenie strategii Grupy zależy częściowo
od szeregu założeń i nieprzewidzianych
okoliczności (np. w zakresie poziomu
rentowności potencjalnych celów
inwestycyjnych, ich wyceny i kryteriów
inwestycyjnych opracowanych przez Grupę),
które mogą okazać się częściowo lub
całkowicie błędne bądź niedokładne,
skutkując niższym niż przewidywany
poziomem zwrotu z inwestycji. Istnieje ryzyko,
że Grupa nie będzie w stanie zrealizować
zaplanowanej strategii sprzedaży w całości
lub części lub po zakładanych cenach (które
mogą różnić się od wartości nabycia) lub, w
przypadku części projektów, może być
wymagana współpraca większościowego
partnera w projektach joint venture.
Istnieje również ryzyko że Grupa nie
zidentyfikuje i nie zrealizuje nowych
inwestycji po atrakcyjnych cenach i na
korzystnych warunkach, które spełnią jej cele
w zakresie stopy zwrotu i osiągną zakładaną
wartość. W konsekwencji Grupa może nie
być w stanie pozyskać nieruchomości i
zrealizować planowanych projektów, a
przejęcia mogą w praktyce nie generować
przewidywanych przychodów. Grupa może
również nie osiągnąć swoich celów ze
względu na czynniki wewnętrzne i
zewnętrzne o charakterze regulacyjnym,
prawnym, finansowym, społecznym lub
operacyjnym, których część może być poza
kontrolą Grupy, takie jak niestabilne warunki
• Kierownictwo Grupy cechujące się
doświadczeniem i orientacją na cele
• Wykwalifikowany zespół specjalistów
• Monitorowanie warunków rynkowych
(zarówno globalnych, jak i regionalnych)
oraz innych czynników istotnych z punktu
widzenia realizacji celów strategicznych
Grupy
• Okresowa weryfikacja kluczowych celów
strategicznych, oraz
• Współpraca z renomowanymi brokerami i
agentami oraz renomowanymi doradcami
prawnymi, podatkowymi, handlowymi i
technicznymi w procesie due diligence oraz
w procesie realizacji nowych inwestycji.
73
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
rynkowe, brak zasobów kapitałowych
niezbędnych do rozwoju, zmienność cen i
dostępność celów inwestycyjnych na
właściwych rynkach, a także zmiany
przepisów prawa.
Ryzyko związane ze
zmianami preferencji
najemców i
konsumentów
W wyniku zmiany dominującego modelu pracy
skutkującej znaczącym udziałem
pracowników pracujących w trybie
hybrydowym łączącym pracę z domu z pracą
w biurze lub pracujących wyłącznie z domu
(spotęgowana zmianami w prawie pracy
wprowadzonymi w Polsce), a także zmiany
preferencji zakupowych w połączeniu z
rosnącym znaczeniem zakupów online
zamiast zakupów tradycyjnych w związku z
pandemią COVID-19 nie ma pewności, że
najemcy przedłużą umowy najmu na
warunkach korzystnych dla Grupy po
wygaśnięciu obecnych umów najmu, a jeśli
tego nie zrobią, że uda się pozyskać nowych
najemców o podobnej pozycji (lub
jakichkolwiek nowych najemców), co z kolei
może spowodować zmniejszenie stopy zwrotu
z najmu i zysków lub spowodować ich spadek
poniżej zera, a w rezultacie może mieć istotny
negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową i wyniki Grupy.
• Prowadzenie bieżących analiz najnowszych
trendów w oparciu o raporty branżowe oraz
własne analizy preferencji konsumentów
• Elastyczne reagowanie na zmieniające się
preferencje konsumentów i najemców
• Dążenie do zapewnienia najemcom wysokiej
jakości projektów o wysokiej atrakcyjności
• Ulepszanie infrastruktury dla najemców i
wdrażanie przyjaznych im rozwiązań w
budynkach, oraz
• Dostosowywanie strategii Grupy do
zmieniających się trendów i sytuacji rynkowej.
Ryzyko związane z
procesem
budowlanym
Grupa jest narażona na ryzyko związane z
procesem budowlanym, w tym m in. popyt na
powierzchnie biurowe na danych rynkach,
upadłość głównego wykonawcy, roszczenia
podwykonawców i spory prawne, opóźnienia
w pracach, niewłaściwa jakość prac, wzrost
kosztów materiałów, robocizny i innych
kosztów, które mogą skutkować
nieopłacalnością ukończenia projektu, oraz
niedobór wykwalifikowanych zespołów
specjalistów. Niepowodzenie w którymkolwiek
z tych obszarów może mieć negatywny wpływ
na reputację Grupy i atrakcyjność rynkową
ukończonych nieruchomości. Budowa
projektów Grupy może również ulegać
opóźnieniom lub innym negatywnym
czynnikom, nad którymi Grupa ma
ograniczoną kontrolę lub nie ma jej wcale,
takim jak klęski żywiołowe, wypadki przy
pracy, pogorszenie stanu gruntu (na przykład
obecność wód gruntowych) oraz potencjalna
odpowiedzialność wynikająca z przepisów
prawa o ochronie środowiska i innych
przepisów dotyczących na przykład
zanieczyszczenia gruntu, znalezisk
archeologicznych lub niewybuchów, aktów
terroryzmu, zamieszek, strajków lub
niepokojów społecznych, zmiany w
• Współpraca z renomowanymi i
doświadczonymi wykonawcami,
podwykonawcami i dostawcami
• Weryfikacja kondycji finansowej i możliwości
technicznych wykonawcy lub dostawcy przed
podpisaniem umowy
• Stosowanie w umowach o roboty budowlane
mechanizmów chroniących inwestorów (np.
wynagrodzenie ryczałtowe, odpowiedzialność
odszkodowawcza za podwykonawców,
obowiązek przedstawienia odpowiednich
gwarancji bankowych lub innych zabezpieczeń
należytego wykonania robót i okresy
gwarancyjne)
• Prowadzenie bieżącego nadzoru nad
projektami budowlanymi przez kierowników
projektów
• Prowadzenie szczegółowych analiz
dotyczących przeznaczenia gruntów przed ich
nabyciem
• Rozwijanie doświadczenia w uzyskiwaniu
pozwoleń od władz największych miast w
Polsce, oraz
• Współpraca z doświadczonymi zewnętrznymi
pracowniami architektonicznymi i
urbanistycznymi oraz specjalistami z zakresu
planowania i procedur administracyjnych
74
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
obowiązujących przepisach prawa oraz wzrost
kosztów finansowania zewnętrznego. Ponadto
nie ma pewności, że Grupa uzyska w
odpowiednim czasie pozwolenia lub inne
decyzje wymagane przez właściwe organy w
związku z prowadzonymi lub nowymi
projektami deweloperskimi. Decyzje takie
mogą zostać zakwestionowane przez osoby
trzecie, co może skutkować opóźnieniami w
harmonogramie realizacji inwestycji,
niedotrzymaniem terminów i/lub zaniechaniem
inwestycji. Grunty Grupy mogą również
wymagać zmiany przeznaczenia lub
uzyskania nowego lub zmienionego
miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego lub decyzji o warunkach
zabudowy. Grupa nie może zagwarantować
uzyskania wymaganych pozwoleń, a w
przeszłości napotykała trudności w tym
zakresie.
• Ograniczenie liczby nowych inwestycji
deweloperskich Grupy przeprowadzonych w
tym samym czasie
Ryzyko związane z
potencjalnie
niewystarczającymi
nakładami
inwestycyjnymi
przeznaczonymi na
portfel mieszkaniowy
w Niemczech
Portfel nieruchomości mieszkalnych na
wynajem w Niemczech zakupiony przez
Grupę, obejmuje nieruchomości wybudowane
w latach 1950-1969, a także nowsze
nieruchomości wybudowane w latach 1970-
1984. Grupa przeznaczyła środki na nakłady
kapitałowe w celu przeprowadzenia prac
remontowych mających na celu
zmodernizowanie budynków tak, aby spełniały
standardy ESG, jednakże przeznaczona
kwota może okazać się niewystarczająca do
realizacji planowanego remontu. Budynki
mogą również wymagać dodatkowych prac,
które nie zostały uwzględnione w ich ocenie
technicznej przeprowadzonej przed ich
nabyciem. Ponadto Unia Europejska może
przyjąć nowe regulacje dotyczące
obowiązkowych remontów, które grupa będzie
musiała wykonać, a których koszty nie są
uwzględnione w zabezpieczonych nakładach
kapitałowych.
• Szerokie doświadczenie w doprowadzaniu
budynków do standardu ESG
• Kompleksowa ocena techniczna portfela
przeprowadzona przed nabyciem, oraz
• Monitorowanie regulacji dotyczących
standardów ESG.
Ryzyko
niedostosowania
nieruchomości Grupy
do zmian
klimatycznych,
kryteriów
zrównoważonego
rozwoju oraz braku
możliwości
zmniejszenia ich
wpływu na
środowisko
Grupa jest zobowiązana do przyjęcia aktów
prawnych UE w zakresie ESG, spełnienia
wielu kryteriów zrównoważonego rozwoju oraz
podjęcia działań mających na celu
zmniejszenie wpływu działalności Grupy na
środowisko. Istnieje ryzyko, że dostosowanie
budynków Grupy do osiągnięcia zerowej
efektywności netto, jak również działania
podejmowane przez Grupę w celu poprawy
efektywności budynków, mogą wymagać
znacznych nakładów inwestycyjnych, a w
niektórych przypadkach mogą być trudne do
wdrożenia. Nie można wykluczyć, że w celu
zmniejszenia swojego śladu węglowego
najemcy będą poszukiwać powierzchni o
• Koncentracja na dogłębnej analizie wpływu
funkcjonowania budynków Grupy na
środowisko
• Ciągłe doskonalenie procesu monitorowania i
zarządzania budynkami w oparciu o
najbardziej uznane systemy certyfikacji
środowiskowej, takie jak BREEAM czy LEED
• Ograniczenie emisji dwutlenku węgla przez
Grupę przede wszystkim poprzez zapewnienie
efektywności energetycznej budynków i
inwestowanie w energię ze źródeł
odnawialnych
• Korzystanie z czystej energii z
certyfikowanych źródeł we wszystkich
budynkach na Węgrzech, w Polsce, Rumunii i
75
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
niskim śladzie węglowym lub będą ograniczać
swoją powierzchnię biurową lub przykładać
dużą wagę do pracy z domu (w celu
wygenerowania mniejszej lub nawet zerowej
emisji dwutlenku węgla) zamiast pracy z biura,
co może doprowadzić do zmniejszenia popytu
na powierzchnię biurową i mieć negatywny
wpływ na zwroty z najmu i rentowność Grupy.
Istnieje ryzyko, że budynki niespełniające
kryteriów zrównoważonego rozwoju nie będą
atrakcyjne ani dla najemców, ani dla
potencjalnych nabywców, a w konsekwencji
sprzedaż takich budynków może być
utrudniona lub cena oferowana za takie
budynki nie będzie satysfakcjonująca dla
Grupy. Ponadto obserwowane zmiany
klimatyczne (w szczególności zmiany średniej
temperatury powietrza w regionie, w którym
Grupa prowadzi działalność) mogą wymagać
wprowadzenia zmian w nieruchomościach
będących obecnie w posiadaniu Grupy, jak
również w ich wyposażeniu (w tym np.
ulepszenia klimatyzatorów, wymiany
standardowego oświetlenia na LED itp.)
Ponadto wprowadzenie takich zmian może
wymagać dodatkowych nakładów
kapitałowych. Nieprzeprowadzenie tych zmian
w odpowiednim terminie może spowodować
utratę przewagi konkurencyjnej i spadek
przychodów z wynajmu, a tym samym wpłynąć
negatywnie na wyniki działalności i sytuację
finansową Grupy.
Brak wprowadzenia tych zmian w
odpowiednim czasie może skutkować
niekorzystną sytuacją konkurencyjną i
spadkiem przychodów z najmu; a także
wpływać na zdolność kredytową posiadanych
przez Grupę nieruchomości inwestycyjnych
Chorwacji oraz częściowo w Bułgarii
• Wspieranie lokalnych społeczności oraz
działania edukacyjne i kulturalne poprzez
współpracę z ponad setką organizacji, w tym
organizacjami pozarządowymi, szkołami i
uniwersytetami, oraz
• Dostarczanie nowych budynków oraz
nabywanie i zarządzanie aktywami z
naciskiem na ochronę środowiska.
RYZYKO PRAWNE I WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW
Ryzyko
Opis
• Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko zmian w
prawie i przepisach
wykonawczych
Działalność prowadzona przez Grupę podlega
różnym przepisom obowiązującym w Polsce, na
Węgrzech, w Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii,
Niemczech i innych krajach, w których Grupa
prowadzi działalność (w tym przepisom
przeciwpożarowym i BHP, przepisom dotyczącym
ochrony środowiska, przepisom prawa pracy i
zagospodarowania przestrzennego) i jest narażona
na ryzyko zmian prawa i przepisów obowiązujących
w tych krajach. Nowe lub zmienione przepisy,
zasady, regulacje lub rozporządzenia mogą
wymagać poniesienia znacznych,
nieprzewidzianych wydatków lub nakładać
• Bieżące monitorowanie zmian w
przepisach prawa mających
zastosowanie do działalności Grupy
(jeszcze w trakcie procesu
legislacyjnego), tak aby Grupa mogła
szybko dostosować swoją działalność
do nowych wymogów, oraz
• Współpraca z renomowanymi doradcami
prawnymi w krajach, w których Grupa
prowadzi działalność.
76
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
dodatkowe obowiązki, grzywny, kary i/lub
ograniczenia w zakresie korzystania z
nieruchomości Grupy i/lub prowadzonej przez nią
działalności. Ponadto UE może przyjąć nowe
przepisy wykonawcze dotyczące obowiązkowej
modernizacji nieruchomości, które Grupa będzie
zobowiązana przeprowadzić, a których koszty nie
zostały uwzględnione w zabezpieczonych
nakładach inwestycyjnych. W związku z tym
nakłady inwestycyjne przeznaczone przez Grupę
na ten cel mogą okazać się niewystarczające do
obsługi portfela nieruchomości.
Dodatkowo nie ma pewności, że w przypadku
podwyższenia opłat z tytułu wieczystego
użytkowania gruntów w Polsce, Grupa będzie w
stanie przenieść takie koszty na najemców w formie
podwyżki opłat eksploatacyjnych, a taka podwyżka
może spowodować, że dana nieruchomość stanie
się mniej konkurencyjna w porównaniu z
nieruchomościami położonymi na gruntach
nieobjętych opłatami z tytułu wieczystego
użytkowania.
Co więcej, wprowadzenie lub wdrożenie bardziej
rygorystycznego prawa lub przepisów
wykonawczych dotyczących ochrony środowiska,
zdrowia i bezpieczeństwa w regionach Europy
Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej, a
także w Niemczech, może spowodować znaczne
koszty i zobowiązania dla Grupy. Może to również
spowodować, że nieruchomości będące obecnie
lub poprzednio własnością Grupy lub przez nią
zarządzane będą podlegać bardziej rygorystycznej
kontroli niż ma to miejsce obecnie. W rezultacie
dostosowanie się do tych przepisów może
spowodować znaczne koszty związane z
koniecznością usunięcia, zbadania lub naprawy
zagrożeń. Ponadto obecność szkodliwych
substancji na nieruchomościach Grupy może
ograniczyć możliwość sprzedaży nieruchomości lub
wykorzystania jej jako zabezpieczenia.
Ryzyko związane z
przepisami
dotyczącymi
maksymalnych
podwyżek czynszu
w Niemczech
Sektor najmu nieruchomości mieszkaniowych w
Niemczech, w którym Grupa rozpoczęła
działalność, jest ściśle regulowany i podlega
przepisom ograniczającym maksymalne podwyżki
czynszu przez wynajmujących. Nie można
wykluczyć, że w Niemczech wprowadzone zostaną
dalsze ograniczenia dotyczące wzrostu czynszów,
a nawet ogólnokrajowe ich zamrożenie.
Nieprzewidywalność decyzji regulatora w tym
zakresie postrzegana jest jako największe ryzyko
po stronie przychodów. Warto również podkreślić,
że około 30% portfela mieszkaniowego Grupy jest
wynajmowane podmiotom publicznym.
Wprowadzenie przepisów w zakresie ograniczenia
wzrostu czynszów w zasobach mieszkaniowych
byłoby szczególnie niekorzystne w obliczu
• Stałe monitorowanie zmian w
przepisach prawa niemieckiego
mających wpływ na działalność Grupy,
w szczególności tych dotyczących
ograniczenia podwyżek czynszów
• Dostosowanie budynków do standardów
ESG, co w dłuższej perspektywie powinno
zarówno zwiększyć atrakcyjność portfela,
jak i obniżyć koszty jego utrzymania; oraz
• Współpraca z renomowanymi doradcami
prawnymi w zakresie umów najmu i
dozwolonych podwyżek czynszu na
podstawie prawa niemieckiego.
77
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
rosnących kosztów (np. na utrzymanie i remont
mieszkań).
Ryzyko zmian w
przepisach
podatkowych lub ich
interpretacji
Biorąc pod uwagę, że przepisy podatkowe w
krajach, w których Grupa prowadzi działalność, w
tym w Polsce, są złożone i podlegają częstym
zmianom, a podejście różnych organów
podatkowych nie jest jednolite i spójne, Grupa jest
narażona na ryzyko, że organy podatkowe
zastosują odmienną interpretację przepisów
podatkowych którym podlega, co może okazać się
niekorzystne dla niej. Nie ma pewności, że
określone interpretacje podatkowe już uzyskane i
stosowane przez Grupę nie zostaną zmienione lub
zakwestionowane. Istnieje również ryzyko
wprowadzenia nowych przepisów prawa
podatkowego, co może skutkować zwiększeniem
kosztów z uwagi na okoliczności związane z
koniecznością dostosowania się do zmienionych
lub nowych przepisów. Ponadto w związku z
transgranicznym charakterem działalności Grupy,
umowy międzynarodowe, w tym umowy o unikaniu
podwójnego opodatkowania, które mają
zastosowanie do członków Grupy, mogą również
mieć wpływ na działalność jej spółek.
• Monitorowanie zmian w prawie
podatkowym dotyczącym działalności
Grupy
• Występowanie o interpretacje podatkowe
w przypadku jakichkolwiek wątpliwości
dotyczących opodatkowania określonej
transakcji i realizacja transakcji zgodnie z
taką interpretacją
• Zatrudnianie doświadczonych księgowych
i specjalistów z zakresu finansów; oraz
• Współpraca z renomowanymi doradcami
w zakresie prawa i podatków
Ryzyko sporów
sądowych
Grupa może być narażona na roszczenia i może
zostać pociągnięta do odpowiedzialności w związku
ze zdarzeniami mającymi miejsce na jej placach
budowy, takimi jak wypadki, urazy lub ofiary
śmiertelne wśród jej pracowników, wykonawców lub
osób odwiedzających place budowy. Ponadto
budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości niosą
ryzyko roszczeń z tytułu wad budowlanych, prac
naprawczych lub innych, oraz związanego z tymi
działaniami negatywnego rozgłosu. Grupa może
również zostać pociągnięta do odpowiedzialności w
związku ze zrealizowanymi transakcjami sprzedaży
projektów (np. w związku z naruszeniem gwarancji
udzielonych przez Grupę i/lub w związku z
istnieniem wad, o których Grupa nie wiedziała, ale
powinna była wiedzieć w momencie zawierania
transakcji). Grupa może być również
zaangażowana w spory sądowe na niewielką skalę
i inne postępowania sądowe związane z umowami
najmu w przypadku naruszenia określonych
obowiązków wynajmującego zawartych w takich
umowach.
Prawa własności Grupy do nieruchomości
inwestycyjnych i deweloperskich mogą być również
kwestionowane, a niektóre pozwolenia lub
zezwolenia mogły zostać uzyskane z naruszeniem
obowiązujących przepisów prawa. W
szczególności, ze względu na złożoność i
niejednoznaczność przepisów prawa dotyczącego
nieruchomości oraz niewiarygodność części
rejestrów, potwierdzenie prawa własności może być
trudne lub niemożliwe, a ponadto nawet prawa
• Stosowanie wysokich standardów w
zakresie zdrowia, bezpieczeństwa i
ochrony środowiska
• Monitorowanie przestrzegania procedur
BHP i środowiskowych przez
pracowników Grupy oraz jej wykonawców,
ich pracowników i podwykonawców
• Wprowadzenie mechanizmu
ograniczającego odpowiedzialność Grupy
w dokumentach transakcyjnych (np.
ograniczenia czasowe, kwotowe)
• Współpraca z renomowanymi doradcami
prawnymi w przypadku sporu
78
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
własności wpisane do rejestru mogą być
kwestionowane. Co więcej, pozwolenia, zgody na
zmianę przeznaczenia gruntów lub inne zezwolenia
mogą zostać później zakwestionowane, co może
mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową i wyniki działalności Grupy.
CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ FINANSOWĄ GRUPY
Ryzyko
Opis
• Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko spadku
poziomu najmu
Jakikolwiek znaczący spadek poziomu najmu w
nieruchomościach Grupy, w szczególności utrata
renomowanych głównych najemców, może mieć
istotny negatywny wpływ na zdolność Grupy do
generowania przepływów pieniężnych na
przewidywanym poziomie. Nie ma pewności, że
najemcy Grupy odnowią umowy najmu na
warunkach korzystnych dla Grupy lub na taką
samą powierzchnię lub okres w terminie gdy
aktualne umowy najmu zbliżają się do końca.
Wyższe wskaźniki powierzchni niewynajętej
spowodowałyby również wzrost całkowitych
kosztów operacyjnych Grupy, ponieważ musiałaby
ona pokryć część opłat eksploatacyjnych
związanych z niewynajętymi nieruchomościami lub
lokalami. Ponadto niewielka część umów najmu
zawartych przez Grupę w ramach portfela
nieruchomości handlowo-usługowych przewiduje
ograniczenie wzrostu opłat eksploatacyjnych
ponoszonych przez najemcę. W takich
przypadkach wszelkie podwyżki opłat
eksploatacyjnych pokrywałaby Grupa. Wszelkie
takie zmniejszenie przychodów z najmu lub wzrost
kosztów operacyjnych mogłoby mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, przepływny
pieniężne, sytuację finansową i wyniki działalności
Grupy.
• Dążenie do zapewnienia wysokiej
jakości projektów, które są atrakcyjne
dla najemców
• Wzmacnianie strategii wynajmu i
marketingu
• Budowanie dobrych, długoterminowych
relacji z najemcami
• Ciągłe analizowanie trendów rynkowych
i szybkie dostosowywanie się do zmian
• Ulepszanie infrastruktury i wdrażanie
rozwiązań przyjaznych najemcom w
budynkach
• Efektywne zarządzanie nieruchomościami
komercyjnymi Grupy
• Doświadczony zespół leasingowy; oraz
• Współpraca z renomowanymi brokerami i
agencjami leasingowymi.
79
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Ryzyko
niemożności
pełnego
odzyskania
kosztów
operacyjnych od
najemców
Grupa może nie mieć możliwości pełnego
przeniesienia wszystkich kosztów operacyjnych na
najemców, zwłaszcza w bardzo konkurencyjnym
środowisku, w którym Grupa musi oferować
atrakcyjne warunki, aby móc konkurować z innymi
nieruchomościami biurowymi lub handlowymi, lub
poprawiać warunki oferowane w celu
przyciągnięcia nowych najemców do swoich
projektów. W przypadku wzrostu wskaźnika
powierzchni niewynajętej w budynkach Grupy,
będzie ona zobowiązana do pokrycia części opłat
eksploatacyjnych związanych z wolną
powierzchnią. Niektóre z umów najmu
zawieranych przez Grupę przewidują limit wzrostu
opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez
najemcę. W takich przypadkach, gdyby opłaty
eksploatacyjne wzrosły, Grupa nie byłaby w stanie
przenieść ich wzrostu na najemców.
• Efektywne zarządzanie
nieruchomościami zorientowane na
minimalizację kosztów ich utrzymania
bez obniżania jakości świadczonych
usług
• Zdecydowana większość umów najmu
zawieranych z najemcami to umowy typu
triple-net, co oznacza, że wszystkie
koszty operacyjne oraz podatki od
nieruchomości są pokrywane przez
najemców; oraz
• Ograniczenie możliwości przeniesienia
opłat eksploatacyjnych na najemców.
Ryzyko związane
wyceną
nieruchomości
Grupy
Przychody Grupy zależą w części od zmian
wartości aktywów na rynkach nieruchomości, które
podlegają pewnym wahaniom. Wycena
nieruchomości jest z natury subiektywna i
niepewna, ponieważ opiera się na zróżnicowanych
metodologiach, prognozach i założeniach (np. co
do przewidywanych wartości czynszów, kosztów
wykończenia powierzchni, czasu niezbędnego do
wynajęcia danej nieruchomości itp.). Wyceny
nieruchomości Grupy opierają się głownie na
metodzie zdyskontowanych przepływów
pieniężnych (DCF), z wykorzystaniem stóp
dyskontowych mających zastosowanie do danego
lokalnego rynku nieruchomości lub, w przypadku
wybranych nieruchomości, poprzez odniesienie do
wartości sprzedaży porównywalnych
nieruchomości, a każda zmiana metodologii
wyceny zastosowanej przez rzeczoznawcę będzie
miała wpływ na wycenę określonej nieruchomości
i może skutkować odnotowaniem zysków lub strat
w skonsolidowanym rachunku zysków i strat
Grupy. Oznacza to, że Grupa może generować
znaczące niepieniężne zyski lub straty z okresu na
okres w zależności od zmian wartości godziwej
swoich nieruchomości inwestycyjnych, niezależnie
od tego, czy takie nieruchomości zostaną
sprzedane. Jeśli prognozy i założenia na których
opierają się wyceny projektów w portfelu Grupy
okażą się niedokładne lub będą podlegać
zmianom, rzeczywiste wartości projektów w
portfelu Grupy mogą istotnie różnić się od wartości
podanych w raportach z wyceny. Materialne
zmiany w założeniach dotyczących nieruchomości
Grupy oraz wahania wycen mogą mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej
sytuację finansową i dotrzymanie warunków umów
kredytów bankowych (kowenanty) i warunków
emisji obligacji.
• Przeprowadzanie wycen nieruchomości
Grupy w okresach półrocznych (na dzień
30 czerwca i 31 grudnia każdego roku)
• Zlecanie wycen uznawanym zewnętrznym
rzeczoznawcom; oraz
• Przeprowadzanie wewnętrznych
przeglądów wycen i zlecanie ich
potwierdzenia certyfikowanemu,
niezależnemu rzeczoznawcy w razie
potrzeby.
80
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Ryzyko
związane z
planami
selektywnej
sprzedaży
nieruchomości
inwestycyjnych
w Niemczech
Wolumen i terminy planowanych transakcji
sprzedaży niemieckich aktywów mieszkaniowych,
a także możliwe do osiągnięcia ceny, mogą
zależeć od płynności rynku, aktualnego popytu
inwestorów i innych warunków panujących w dniu
sprzedaży. Istnieje ryzyko, że wpływy ze
sprzedaży mogą być w niektórych przypadkach
materialnie niższe niż wartości bilansowe
poszczególnych nieruchomości na dzień 31
grudnia 2025 r., co może skutkować stratami ze
sprzedaży i niższymi wpływami środków
pieniężnych w przyszłych okresach niż wynikałoby
to z wartości bilansowych.
• Prowadzenie profesjonalnego procesu
sprzedaży i wdrażanie usprawnień
operacyjnych mających na celu
maksymalizację wartości aktywów
przeznaczonych do sprzedaży
Ryzyko związane
z finansowaniem
zadłużenia Grupy
Aktualnie stosowana przez Grupę dźwignia
finansowa i zewnętrzne finansowanie zadłużenia
(w tym jego rodzaje i wartość) naraża Grupę na
dodatkowe ryzyka, w tym: (i) zwiększenie
podatności i obniżoną zdolność Grupy w zakresie
reagowania na pogorszenie koniunktury w
działalności Grupy lub ogólnie niekorzystne
warunki gospodarcze i branżowe; (ii) ograniczenie
zdolności Grupy do pozyskania dodatkowego
finansowania w celu sfinansowania przyszłej
działalności, nakładów inwestycyjnych, możliwości
biznesowych, przejęć i innych ogólnych celów
korporacyjnych, które może być konieczne w celu
osiągnięcia przez Grupę przewidywanych zysków
z projektu, jak również zwiększenie kosztów
ewentualnych przyszłych kredytów; (iii) zmuszenie
Grupy do zbycia posiadanych nieruchomości w
celu umożliwienia jej wywiązania się ze
zobowiązań finansowych, w tym spełnienia
określonych warunków określonych w umowach
kredytowych; (iv) konieczność przeznaczenia
znacznej części przepływów pieniężnych Grupy z
działalności operacyjnej na spłatę kapitału i
odsetek od zadłużenia; oraz (v) postawienie Grupy
w niekorzystnej sytuacji konkurencyjnej w
porównaniu z konkurentami, którzy posiadają
mniejsze zadłużenie.
Potencjalne ryzyko pozyskania finansowania lub
uzyskania go na korzystnych warunkach może
dotyczyć finansowania kilku nieruchomości
inwestycyjnych w budowie. Powodem tego może
być szereg czynników, w tym niski poziom
wstępnego poziomu najmu w trakcie procesu
budowy, wolniejsza sprzedaż lokali mieszkalnych
w fazie budowy. W rezultacie konieczne może być
zaangażowanie wyższych poziomów kapitału
własnego na potrzeby realizacji nowych
nieruchomości inwestycyjnych, a odzyskanie
takiego kapitału może trwać dłużej i zależeć od
warunków zewnętrznych.
• Nadzór nad regularną spłatą zadłużenia
i zabezpieczenie środków na ten cel
• Nadzór w celu zapewnienia należytego
wykonania wszystkich zobowiązań
nałożonych na Grupę i/lub jej spółki na
mocy umów finansowania
• Zapewnienie, że środki pozyskane z
finansowania są wydawane zgodnie z
jego celem
• Podejmowanie prób zapewnienia
właściwej płynności Grupy; oraz
• Utrzymywanie dostępnych limitów
kredytowych i dobrych relacji z bankami
finansującymi oraz obligatariuszami.
Ryzyko
niewypełnienia
Grupa może nie spłacić kwoty kapitału i/lub
odsetek należnych z tytułu kredytów lub naruszyć
• Nadzór nad regularną spłatą zadłużenia
i zabezpieczenie środków na ten cel
81
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
zobowiązań
wynikających z
umów
finansowania
którykolwiek z warunków zawartych w umowach
kredytowych - w niektórych przypadkach również
z powodu okoliczności, które mogą być poza jej
kontrolą. Mogą one obejmować wymóg spełnienia
określonych wskaźników wartości kredytu do
wartości (LTV), pokrycia obsługi zadłużenia i
wymogów dotyczących kapitału obrotowego.
Naruszenie takich warunków przez Grupę może
skutkować przepadkiem aktywów obciążonych
hipoteką, przyspieszeniem wymagalności
zobowiązań płatniczych, przyspieszeniem
realizacji gwarancji płatniczych, uruchomieniem
klauzuli naruszenia z tytułu innych zobowiązań
(cross-default) lub utrudnieniem lub
uniemożliwieniem zaciągania kredytów w
przyszłości. W takich okolicznościach Grupa
mogłaby również zostać zmuszona w dłuższej
perspektywie do sprzedaży niektórych aktywów w
celu wywiązania się ze zobowiązań kredytowych,
lub też do opóźnienia lub ograniczenia realizacji
swoich projektów.
Grupa wykazuje znaczne zadłużenie i
zobowiązania z tytułu obsługi zadłużenia, które
mogą wzrosnąć w przyszłości, co może zwiększyć
jej podatność na niekorzystne warunki
gospodarcze, ograniczyć dostęp do dalszego
finansowania, zwiększyć koszty finansowania
zewnętrznego oraz spowodować konieczność
przeznaczenia większej części przepływów
pieniężnych z działalności operacyjnej na obsługę
zadłużenia. Ponadto znaczna część zadłużenia
Grupy jest zabezpieczona, w tym zobowiązania
finansowe zaciągnięte na niemiecki portfel
nieruchomości mieszkalnych, gdzie
zabezpieczone aktywa są wydzielone i nie mogą
być wykorzystane jako zabezpieczenie przyszłego
zadłużenia. Niewykonanie zobowiązań z tytułu
takiego zadłużenia może prowadzić do przejęcia
zabezpieczonych aktywów i mieć istotny
negatywny wpływ na zdolność Grupy do
wywiązania się ze swoich zobowiązań.
• Zatrudnianie specjalistów
odpowiedzialnych za obsługę
istniejącego finansowania zadłużenia
Grupy
• Zapewnienie, że środki z kredytu są
wydatkowane zgodnie z jego celem; oraz
• Nadzór w celu zapewnienia należytej
realizacji wszystkich zobowiązań Grupy
wynikających z obowiązujących
dokumentów finansowania, tak aby
zapobiec wystąpieniu przypadku
jakiegokolwiek naruszenia i/lub
niewywiązania się ze zobowiązań.
Ryzyko
wynikające z
refinansowania
Grupa finansuje swoje projekty w zakresie
nieruchomości w oparciu o zabezpieczone kredyty
oraz zabezpieczone i niezabezpieczone obligacje,
które zostały udzielone na ograniczony okres.
Grupa może nie być w stanie odnowić lub
refinansować swoich pozostałych zobowiązań w
części lub w całości, lub może być zmuszona do
zaakceptowania mniej korzystnych warunków
takiego refinansowania. Koszty nowego
finansowania i/lub refinansowania mogą być
znacznie wyższe niż koszty występujące w ramach
istniejących umów kredytowych. Jeżeli Grupa nie
będzie w stanie odnowić kredytu lub obligacji lub
zapewnić refinansowania, może zostać zmuszona
do sprzedaży części swoich nieruchomości w celu
• Nadzór w celu zapewnienia właściwej
spłaty wszystkich zobowiązań Grupy
wynikających z obowiązujących
dokumentów finansowych, tak aby nie
doprowadzić do ich naruszenia i/lub
niewywiązania się z warunków umowy
• Utrzymywanie zdolności kredytowej
Grupy na wystarczającym poziomie
• Posiadanie znacznych aktywów, które
mogą służyć jako zabezpieczenie
finansowania banków
• Posiadanie znacznych aktywów, które
można zbyć w celu częściowej spłaty
istniejącego zadłużenia
• Szerokie doświadczenie w pozyskiwaniu
82
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
pozyskania niezbędnej płynności lub
wykorzystania posiadanych środków pieniężnych
na spłatę kredytu. Ponadto, jeżeli Grupa nie będzie
w stanie odnowić określonych kredytów lub
obligacji, nieruchomości finansowane za ich
pomocą osiągną niski poziom dźwigni finansowej,
a w konsekwencji nie będą w stanie generować
przewidywanych zwrotów z kapitału własnego.
Refinansowanie wiąże się również z ryzykiem
zmiany stóp procentowych, które mogą być mniej
korzystne niż w przypadku istniejącego zadłużenia.
Stopy procentowe są bardzo wrażliwe na wiele
czynników, w tym politykę pieniężną rządu oraz
krajowe i międzynarodowe warunki gospodarcze i
polityczne, a także inne czynniki pozostające poza
kontrolą Grupy, jednak wszelkie zmiany
odnośnych stóp procentowych mogą zwiększyć
koszty zaciągania kredytów przez Grupę w
stosunku do dotychczasowych kredytów,
wpływając tym samym na poziom jej rentowności.
Wszelkie łączne wystąpienie powyższych
czynników może mieć istotny niekorzystny wpływ
na działalność, przepływy pieniężne, sytuację
finansową i wyniki działalności Grupy.
finansowania i refinansowania
• Skuteczne zarządzanie zadłużeniem
Grupy
• Kształtowanie dobrych i
długoterminowych relacji z bankami
finansującymi
• Zatrudnianie doświadczonych
specjalistów finansowych; oraz
• Ograniczanie ekspozycji na zmiany stóp
procentowych poprzez zaciąganie długu
o stałej stopie procentowej lub zmianę
stopy procentowej ze zmiennej na stałą
za pomocą instrumentów
zabezpieczających.
Ryzyko walutowe
Walutą funkcjonalną Grupy jest euro. Grupa jest
narażona na ryzyko walutowe wynikające między
innymi z faktu, że niektóre koszty Grupy (takie jak
określone koszty budowy, koszty pracy i
wynagrodzenia dla niektórych generalnych
wykonawców) są ponoszone, a przychody są
uzyskiwane w walutach rynków geograficznych, na
których Grupa prowadzi działalność, w tym w
polskim złotym, bułgarskiej lewie, węgierskim
forincie, rumuńskim leju i serbskim dinarze. Kursy
wymiany walut lokalnych na euro podlegały w
przeszłości wahaniom. Część zadłużenia Grupy
jest denominowana w walutach innych niż euro, w
związku z czym Grupa ponosi część kosztów
finansowych w takich innych walutach (ryzyko
walutowe dotyczy w szczególności odsetek od
obligacji wyemitowanych przez Grupę w forintach
węgierskich).
• Pozyskiwanie finansowania
denominowanego w euro lub
konwersja finansowania pozyskanego
w innych walutach na euro z
wykorzystaniem zabezpieczających
instrumentów pochodnych
• Zawieranie umów z kontrahentami
określających wynagrodzenie w euro;
oraz
• Stosowanie innych form zabezpieczenia
walutowego w celu ograniczenia wpływu
wahań kursów walut i zmienności stopy
zwrotu.
Ryzyko utraty
płynności przez
Grupę
Grupa ponosi potencjalne ryzyko utraty płynności
w przypadku istotnego zaburzenia równowagi
pomiędzy należnościami i zobowiązaniami, a także
istotnego zaburzenia przepływów pieniężnych w
przypadku braku dostępu do finansowania.
• Stały nadzór nad prognozowanymi i
rzeczywistymi krótko- i
długoterminowymi przepływami
pieniężnymi oraz należnościami i
zobowiązaniami
• Utrzymywanie odpowiedniego poziomu
środków pieniężnych w celu zapewnienia
właściwego zarządzania płynnością
• Utrzymywanie wolnych limitów
kredytowych na rachunkach bieżących
• Wykorzystywanie doświadczenia Grupy;
oraz
• Dywersyfikacja portfela Grupy, jak
83
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
również inwestycje w nowe sektory, które
mogą przechodzić przez różne fazy cyklu
życia w innym okresie.
CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE ZE STRUKTURĄ AKCJONARIATU
Ryzyko
Opis
• Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko związane
z akcjonariuszem
dominującym
Grupy
Podmiotem dominującym GTC jest Optimum
Venture Private Equity Fund („Optima”), który
pośrednio posiada 62,61% udziałów w kapitale
zakładowym Spółki. Optima jest kontrolowana
przez Pallas Athéné Domus Meriti, węgierską
fundację, która została założona przez Narodowy
Bank Węgier.
Optima i fundacja ją kontrolująca były ostatnio
przedmiotem licznych doniesień medialnych i
komentarzy publicznych dotyczących
domniemanych nieprawidłowości. Kwestie te nie
dotyczą Spółki, żadnej z jej spółek zależnych ani
ich poszczególnych pracowników. Spółka
pozostaje niezależnym podmiotem prawnym, który
nie odpowiada za żadne zobowiązania swoich
akcjonariuszy, ani ich nie gwarantuje. Żadne
aktywa Spółki nie stanowią zabezpieczenia
zobowiązań jej akcjonariuszy, a akcjonariusze
Spółki nie zapewniają Spółce żadnej formy
finansowania poza ich już wpłaconym kapitałem
zakładowym.
Chociaż Spółka nie jest w żaden sposób
zaangażowana w powyższe kwestie i działa pod
kontrolą rady nadzorczej (której część członków
spełnia kryteria niezależności), nie można
wykluczyć, że dalsze wydarzenia, w zależności od
ich charakteru i reakcji opinii publicznej, mogą
wpłynąć na postrzeganie Spółki przez niektórych
inwestorów, instytucje finansowe lub partnerów
biznesowych. Sytuacja ta może potencjalnie
wpłynąć na zdolność Spółki do pozyskiwania
kapitału, refinansowania istniejącego zadłużenia
lub realizacji określonych szans rynkowych.
Co więcej Grupa nie może wykluczyć ryzyka
wystąpienia potencjalnego konfliktu interesów
pomiędzy Optima, a pozostałymi akcjonariuszami.
Przy analizie inwestycji, kwestii biznesowych i
operacyjnych Grupy i/lub najwłaściwszego
wykorzystania dostępnych środków pieniężnych
Grupy, interesy Optima mogą nie być zbieżne z
interesami Grupy lub jej pozostałych akcjonariuszy,
zwłaszcza że Optima prowadzi działalność na tych
samych rynkach co Grupa i może konkurować w
zakresie inwestycji.
• Stosowanie odpowiednich zasad ładu
korporacyjnego określonych w Dobrych
Praktykach Spółek Notowanych na
GPW z 2021 r.
• Ochrona praw akcjonariuszy
mniejszościowych zawarta w statucie, w
tym powołanie delegata na walne
zgromadzenie (członka rady nadzorczej
powoływanego przez walne
zgromadzenie), spełnianie kryteriów
niezależności przez co najmniej dwóch
członków rady nadzorcze i specjalne
wymogi dotyczące zatwierdzania
transakcji z podmiotami powiązanymi;
oraz
• Przestrzeganie wysokich standardów
ładu korporacyjnego, przejrzystości i
niezależności operacyjnej.
84
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Ryzyko związane
z transakcjami z
podmiotami
powiązanymi
Ponieważ Grupa przeprowadza transakcje z
podmiotami powiązanymi, jest narażona na ryzyko
zakwestionowania takich transakcji przez organy
podatkowe, biorąc pod uwagę specyfikę transakcji
z podmiotami powiązanymi, złożoność i
niejednoznaczność przepisów wykonawczych
regulujących metody ustalania warunków
rynkowych dla potrzeb takich transakcji, a także
trudności w identyfikacji porównywalnych transakcji
dla celów referencyjnych.
• Monitorowanie przepisów prawnych i
podatkowych oraz zmian w przepisach
regulujących transakcje z podmiotami
powiązanymi
• Monitorowanie praktyk rynkowych (w tym
podejścia administracji państwowej) w
zakresie ustalania warunków rynkowych
na potrzeby transakcji z podmiotami
powiązanymi, oraz
• Współpraca z doświadczonymi
doradcami podatkowymi i prawnymi.
CZYNNIK RYZYKA ZWIĄZANY Z RYNKAMI, NA KTÓRYCH GRUPA PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ
Ryzyko
Opis
• Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko związane
z krajami rynków
wschodzących
Grupa prowadzi działalność na rynkach Europy
Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej,
które są narażone na większe ryzyko prawne,
gospodarcze, podatkowe i polityczne niż rynki
dojrzałe, a także podlegają szybkim i czasami
nieprzewidywalnym zmianom. Kraje Europy
Środkowo- Wschodniej i Południowo-Wschodniej
nadal niosą różne zagrożenia dla inwestorów, takie
jak niestabilność gospodarcza lub zmiany we
władzach krajowych lub lokalnych, wywłaszczenia
gruntów, zmiany w prawie podatkowym lub
przepisach wykonawczych, zmiany w praktykach
biznesowych lub zwyczajach, zmiany w prawie i
przepisach związanych z transferem walut oraz
ograniczenia poziomu inwestycji zagranicznych lub
działalności deweloperskiej. Ponadto niekorzystny
rozwój sytuacji politycznej lub gospodarczej w
krajach, w których Grupa prowadzi działalność i/lub
w krajach sąsiednich, może mieć negatywny wpływ
m in. na produkt krajowy brutto, wymianę handlową
z zagranicą i gospodarkę poszczególnych krajów.
Trwający konflikt zbrojny na terytorium Ukrainy
oraz niepewność co do czasu jego trwania i skali, a
także relacje krajów Europy Środkowo- Wschodniej
i Południowo-Wschodniej z Rosją, mogą mieć
wpływ na stosunek inwestorów do rynku
nieruchomości w regionie oraz ich skłonność do
inwestowania w krajach sąsiadujących z Ukrainą i
Rosją, w których Grupa prowadzi działalność.
Grupa może być narażona na ryzyko związane z
inwestowaniem w nieruchomości w krajach Europy
Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej
wynikające z nieuregulowanego lub niepewnego
statusu prawnego niektórych nieruchomości (np. z
powodu roszczeń reprywatyzacyjnych).
• Monitorowanie sytuacji politycznej i
gospodarczej na rynkach regionalnych,
na których działa Grupa
• Zatrudnianie lokalnych specjalistów
znających warunki panujące na
określonym rynku
• Prowadzenie szczegółowej analizy due
diligence przed podjęciem decyzji o
przystąpieniu do realizacji nowego
projektu
• Wdrażanie środków zabezpieczenia
prawnego w zawieranych umowach; oraz
• Zabezpieczanie przychodów poprzez
zawieranie długoterminowych umów
najmu.
Ryzyko związane
z działalnością w
Niemczech
W 2024 r. Grupa rozpoczęła działalność w sektorze
mieszkaniowym w Niemczech (portfel operacyjny
nieruchomości mieszkalnych na wynajem i portfel
mieszkań dla seniorów na wynajem, który jest w
trakcie budowy). Gospodarka niemiecka nadal
• Bieżące monitorowanie sytuacji
geopolitycznej oraz warunków
rynkowych i makroekonomicznych w
Niemczech pod kątem ich
potencjalnego wpływu na Grupę
85
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
zmaga się z problemami gospodarczymi i
doświadcza znacznych trudności w związku z
utratą konkurencyjności i słabym popytem
krajowym i zagranicznym na towary przemysłowe.
W połączeniu z niestabilną sytuacją polityczną w
kraju, stan ten skutkuje niepewnością co do
przyszłych decyzji politycznych lub gospodarczych,
które mogą wpłynąć na działalność Grupy na rynku
niemieckim. W szczególności określone decyzje
polityczne, jak również kryzys gospodarczy mogą
spowodować odpływ imigrantów z Niemiec, co z
kolei może zmniejszyć popyt na mieszkania na
wynajem. Taka sytuacja może skutkować
obniżeniem zysków Grupy lub nieosiągnięciem
oczekiwanego poziomu rentowności jej inwestycji
w Niemczech w sektorze nieruchomości
mieszkalnych na wynajem.
Ponadto Grupa może napotkać wyzwania
związane z rynkiem geograficznym i segmentem
rynku nieruchomości, w którym miała dotychczas
ograniczone doświadczenie, wiedzę
specjalistyczną lub personel.
Wyzwania demograficzne występujące
Niemczech, w tym starzenie się społeczeństwa,
mogą wpłynąć na strukturę popytu na mieszkania
na wynajem i wymagać dodatkowych inwestycji w
celu utrzymania atrakcyjności nieruchomości. Nie
ma pewności, że Grupa z powodzeniem sprosta
wszystkim wyzwaniom związanym z obecnością w
Niemczech, co może mieć negatywny wpływ na
działalność, sytuację finansową, wyniki operacyjne
i perspektywy Grupy.
• .
CZYNNIK RYZYKA W ZAKRESIE TECHNOLOGII INFORMATYCZNYCH
Ryzyko
Opis
• Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko
nieuprawnionego
dostępu do
danych
Grupa narażona jest na ryzyko związane z
nieuprawnionym dostępem do danych z wewnątrz i z
zewnątrz organizacji, które może skutkować
wyciekiem poufnych danych na jej temat.
Nieprzestrzeganie zasad integralności i
bezpieczeństwa danych wewnętrznych, danych
najemców lub pracowników, w tym w ramach RODO,
mogą zaszkodzić reputacji Grupy, prowadzić do
błędnych decyzji biznesowych oraz narazić Grupę na
koszty, kary i pozwy sądowe.
• Wdrażanie wewnętrznych standardów
bezpieczeństwa IT
• Ciągłe monitorowanie i wykrywanie
zagrożeń dla systemów i infrastruktury
IT
• Współpraca z renomowanymi
dostawcami usług IT i w zakresie
cyberbezpieczeństwa; oraz
• Zwiększanie świadomości pracowników
w zakresie cyberbezpieczeństwa
86
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
18. Terminy i skróty
Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie, chyba że z
kontekstu wynika inaczej:
Skorygowana
EBITDA
oznacza skonsolidowany wynik przed opodatkowaniem, kosztami finansowymi,
przychodami finansowymi, różnicami kursowymi, amortyzacją, zyskiem lub
stratą z aktualizacji wyceny oraz kosztami z tytułu płatności w formie akcji
własnych; dodatkowo skorygowany o wyłączenie wszelkich pozycji
sklasyfikowanych jako nadzwyczajne, nietypowe lub jednorazowe zyski, straty
bądź obciążenia, które nie są bezpośrednio związane z podstawową
działalnością operacyjną Grupy;
EBITDA
oznacza skonsolidowany wynik przed opodatkowaniem, kosztami finansowymi,
przychodami finansowymi, różnicami kursowymi, amortyzacją, zyskiem lub
stratą z aktualizacji wyceny oraz kosztami z tytułu płatności w formie akcji
własnych;
Spółka lub GTC
stosuje się do Globe Trade Centre S.A.;
Grupa lub Grupa
GTC
stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych, podlegających
konsolidacji w sprawozdaniu finansowym;
Akcje
stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone
do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie
w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone kodem
PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18 sierpnia 2016 r. i są
oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037;
Obligacje
stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre S.A.
i spółki z Grupy oraz wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod
kodami HU0000360102, HU0000360284 i XS2356039268;
Sprawozdanie
Stosuje się do skonsolidowanego rocznego sprawozdania przygotowanego
zgodnie z art. 73 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 6 czerwca 2025 r.
w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim;
CEE
stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-Wschodniej
(tj. Polski i Węgier);
SEE
stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-Wschodniej
(tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii);
NRA, NLA,
powierzchnia
najmu netto
stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia wartości
nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w wycenach. Dla
nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto to cała powierzchnia
biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą najemcy danej nieruchomości
płacą czynsz, lub przeznaczona pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania
NRA mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu
na różną metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych,
w których Grupa prowadzi działalność;
87
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
GLA lub
powierzchnia
najmu brutto
oznacza ilość powierzchni biurowej, handlowej lub mieszkaniowej już wynajętej
lub dostępnej do wynajęcia w Portfelu Nieruchomości Generujących Przychód.
W przypadku portfela biurowego Grupy, GLA obejmuje również proporcjonalny
udział w częściach wspólnych (tzw. add-on factor). GLA to powierzchnia, za
którą najemcy płacą czynsz, a więc powierzchnia, która generuje przychód dla
właściciela nieruchomości;
Całkowita wartość
księgowa Portfela
Nieruchomości
Grupy
jest to Portfel Posiadanych Nieruchomości (Portfel Nieruchomości
Generujących Przychód, grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną,
grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (z wyłączeniem
odpowiadającego prawa do użytkowania), nieruchomości inwestycyjne w
budowie, oraz grunty zaklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży)
i prawo do użytkowania wieczystego gruntów (włączając prawo do użytkowania
odpowiadające gruntom przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i prawo
do użytkowania odpowiadające gruntom zaklasyfikowanym jako aktywa
przeznaczone do sprzedaży);
Całkowity Portfel
Inwestycyjny lub
Całkowity GAV
obejmuje Portfel Nieruchomości Generujących Przychód, grunty przeznaczone
pod zabudowę komercyjną, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową,
grunty zaklasyfikowane jako aktywa przeznaczone do sprzedaży, aktywa
używane na własne potrzeby oraz finansowe aktywa trwałe wyceniane w
wartości godziwej przez wynik finansowy. Skorygowany Całkowity Portfel
inwestycyjny lub Skorygowany Całkowity GAV oznacza Całkowity Portfel
Inwestycyjny z wyłączeniem aktywów trwałych wycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy;
Portfel
Nieruchomości
Generujących
Przychód
oznacza Portfel Nieruchomości Komercyjnych Generujących Przychód oraz
Portfel Nieruchomości Mieszkaniowych Generujących Przychód (portfolio
niemieckie);
Portfel
Nieruchomości
Komercyjnych
Generujących
Przychód
są to ukończone nieruchomości inwestycyjne (w segmentach biurowym i
handlowym), w tym część takich nieruchomości zaklasyfikowanych jako aktywa
przeznaczone do sprzedaży;
Portfel
Nieruchomości
Mieszkaniowych
Generujących
Przychód
są to ukończone nieruchomości inwestycyjne (w segmencie mieszkaniowym), w
tym część takich nieruchomości zaklasyfikowanych jako aktywa przeznaczone
do sprzedaży;
Poziom wynajmu
stosuje się do średniego obłożenia w ukończonych aktywach w oparciu o metry
kwadratowe („m kw.”) powierzchni najmu brutto;
FFO, FFO I
oznacza Skorygowaną EBITDA pomniejszoną o odsetki (zapłacone)/otrzymane
netto oraz o podatek zapłacony w danym okresie;
Wartość Netto
EPRA, EPRA NAV
lub EPRA NTA
oznacza wartość aktywów netto, zdefiniowaną jako kapitał własny ogółem
pomniejszony o udziały niekontrolujące, dodatkowo skorygowaną o instrumenty
pochodne (zarówno krótkoterminowe, jak i długoterminowe, oraz - jeśli dotyczy
- instrumenty pochodne uwzględnione w aktywach przeznaczonych do
sprzedaży) oraz o odroczony podatek dotyczący nieruchomości inwestycyjnych;
Aktualne
przychody z
czynszu
odnosi się do przychodów z najmu obowiązujących na dzień sprawozdawczy.
Obejmuje nominalny czynsz z wynajmowanych powierzchni, przychody z
parkingów oraz inne przychody z tytułu najmu;
88
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Wskaźnik
zadłużenia do
wartości
nieruchomości
(LTV) netto
oznacza Zadłużenie Netto podzielone przez Portfel Nieruchomości
Generujących Przychód. Skorygowany wskaźnik LTV netto oznacza
Skorygowane Zadłużenie Netto podzielone przez Portfel Nieruchomości
Generujących Przychód. Zadłużenie Netto oznacza sumę długoterminowych i
krótkoterminowych zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji,
powiększoną o koszty pozyskania długoterminowego finansowania,
pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty, depozyty zablokowane
(zarówno długoterminowe, jak i krótkoterminowe), a jeśli dotyczy — również o
środki pieniężne i ich ekwiwalenty, długoterminowe i krótkoterminowe depozyty
zablokowane związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży oraz pożyczki
związane z tymi aktywami, pomniejszone o koszty pozyskania
długoterminowego finansowania, jeśli dotyczy. Skorygowane Zadłużenie Netto
jest obliczane jako Zadłużenie Netto skorygowane o środki pieniężne na
rachunkach escrow;
Średni koszt
długu; średnie
oprocentowanie;
średnia ważona
stopa procentowa
jest obliczany jako średnia ważona stopa procentowa całkowitego zadłużenia (z
wyłączeniem zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do
sprzedaży), skorygowana o wpływ zawartych przez Grupę kontraktów
zabezpieczających;
Pokrycie odsetek
(interest cover)
jest obliczany jako marża brutto z działalności operacyjnej podzielona przez
wartość odsetek zapłaconych w danym okresie;
EUR, €
lub euro
stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących
w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu
Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami;
PLN lub złoty
stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej;
HUF lub forint
stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier;
JSE
stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.
19. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego
za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2025 r.
0
GLOBE TRADE CENTRE S.A.
OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD
ŁADU KORPORACYJNEGO
ZA ROK OBROTOWY KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2025 R.
1
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
SPIS TREŚCI
1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten zbiór zasad jest dostępny
publicznie ............................................................................................................................................. 2
2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody odstąpienia ... 2
3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu
sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych .................... 3
4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz ze wskazaniem
liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału w kapitale zakładowym, liczby
głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym
zgromadzeniu ....................................................................................................................................... 5
5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne wraz z
opisem tych uprawnień ........................................................................................................................ 5
6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie wykonywania praw głosu
przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania
prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z
papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych. ............................ 5
7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Globe Trade
Centre S.A. .......................................................................................................................................... 6
8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień,
w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji ............................................... 6
9. Opis zasad zmian statutu Spółki ......................................................................................................... 6
10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz opis praw
akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu walnego
zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika bezpośrednio z przepisów prawa ....... 6
11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis funkcjonowania
organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i jej komitetów. .......................... 8
12. Firma audytorska ............................................................................................................................. 13
13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających i nadzorujących15
2
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten
zbiór zasad jest dostępny publicznie
W lipcu 2007 r. Rada Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie przyjęła zbiór zasad ładu
korporacyjnego dla spółek akcyjnych emitujących akcje, obligacje zamienne lub obligacje z prawem
pierwszeństwa, które zostały dopuszczone do obrotu giełdowego („Dobre Praktyki Spółek Notowanych
na GPW”). Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW zostały zmienione kilka razy od tamtego czasu i
zostały dostosowane do ostatnich zmian prawnych, aktualnych trendów międzynarodowych ładu
korporacyjnego i oczekiwań uczestników rynku. Ostatnia zmiana miała miejsce w dniu 29 marca 2021 r.,
kiedy Rada Nadzorcza GPW podjęła uchwałę zatwierdzającą przyjęcie nowego zbioru zasad ładu
korporacyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”. Nowe zasady weszły w
życie 1 lipca 2021 r. i stanowią podstawę, zgodnie z którą Spółka przygotowała sprawozdanie w sprawie
stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2025 r.
Treść zbioru Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW jest publicznie dostępna na stronie internetowej
Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie poświęconej tej tematyce: https://www.gpw.pl/dobre-
praktyki2021
2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody
odstąpienia
Spółka stara się dołożyć wszelkich możliwych starań, aby stosować zasady ładu korporacyjnego zawarte
w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW, starając się wypełnić wszystkie zalecenia z nich
wynikające i wszystkie zalecenia skierowane do zarządów spółek, rad nadzorczych i akcjonariuszy we
wszystkich obszarach naszej działalności.
Ponadto, w celu realizacji przejrzystej i efektywnej polityki informacyjnej, Spółka zapewnia szybki i
bezpieczny dostęp do informacji akcjonariuszom, analitykom i inwestorom za pomocą zarówno
tradycyjnych, jak i nowoczesnych technologii publikowania informacji o Spółce w możliwie najszerszym
stopniu.
W roku 2025 Spółka nie stosowała 3 zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021:
Sekcja
Zasada
Komentarz spółki:
1. Polityka
informacyjna
i komunikacja z
inwestorami
1.4.2
W celu zapewnienia należytej komunikacji z
interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii
biznesowej spółka zamieszcza na swojej
stronie internetowej informacje na temat
założeń posiadanej strategii, mierzalnych
celów, w tym zwłaszcza celów
długoterminowych, planowanych działań oraz
postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników finansowych i
niefinansowych. Informacje na temat strategii
w obszarze ESG powinny m.in. przedstawiać
wartość wskaźnika równości wynagrodzeń
wypłacanych jej pracownikom, obliczanego
jako procentowa różnica pomiędzy średnim
miesięcznym wynagrodzeniem (z
uwzględnieniem premii, nagród i innych
dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok,
Obecna strategia Grupy GTC
nie zawiera elementów
wskazanych w tej regule. Mimo
to Spółka rozważy możliwość
włączenia ich w nową strategię
w przyszłości.
3
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
oraz przedstawiać informacje o działaniach
podjętych w celu likwidacji ewentualnych
nierówności w tym zakresie, wraz
z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz
horyzontem czasowym, w którym planowane
jest doprowadzenie do
równości.
2. Zarząd i rada
nadzorcza
2.1
Spółka powinna posiadać politykę
różnorodności wobec zarządu oraz rady
nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez radę
nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka
różnorodności określa cele i kryteria
różnorodności m.in. w takich obszarach jak
płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna
wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe,
a także wskazuje termin i sposób
monitorowania realizacji tych celów. W
zakresie zróżnicowania pod względem płci
warunkiem zapewnienia różnorodności
organów spółki jest udział mniejszości w
danym organie na poziomie nie niższym niż
30%.
Spółka nie planuje formalnego
przyjęcia polityki różnorodności
wobec zarządu i rady
nadzorczej, gdyż głównymi
kryteriami przy wyborze jej
członków są wiedza,
doświadczenie, cechy
osobowości i wykształcenie, a
nie np. wiek czy płeć.
2. Zarząd i rada
nadzorcza
2.2
Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru
członków zarządu lub rady nadzorczej spółki
powinny zapewnić wszechstronność tych
organów poprzez wybór do ich składu osób
zapewniających różnorodność, umożliwiając
m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika
minimalnego udziału mniejszości określonego
na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z
celami określonymi w przyjętej polityce
różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Spółka nie planuje formalnego
przyjęcia polityki różnorodności
wobec zarządu i rady
nadzorczej, gdyż głównymi
kryteriami przy wyborze jej
członków są wiedza,
doświadczenie, cechy
osobowości i wykształcenie, a
nie np. wiek czy płeć.
3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu
do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych
sprawozdań finansowych
Zarząd jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej Spółki i jego skuteczność w procesie
sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych
zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. zastąpionego następnie
w ciągu roku Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 10 czerwca 2025 r., w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
przyjmowania za równoważne informacji wymaganych przepisami państwa niebędącego państwem
członkowskim.
4
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Spółka korzysta z szerokiego doświadczenia swoich pracowników w zakresie identyfikacji, dokumentacji,
ewidencji i kontroli operacji gospodarczych, w tym z licznych procedur kontroli wspieranych przez
nowoczesne technologie informatyczne służące do rejestrowania, przetwarzania i prezentacji danych
operacyjnych i finansowych.
W celu zapewnienia dokładności i wiarygodności sprawozdań finansowych spółki dominującej i podmiotów
zależnych, Spółka stosuje szereg procedur wewnętrznych w zakresie systemów kontroli transakcji i
procesów wynikających z działalności Spółki oraz grupy kapitałowej.
Ważnym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sprawozdawczości finansowej jest
ciągła kontrola wewnętrzna sprawowana przez głównych księgowych na poziomie podmiotu dominującego,
jak i na poziomie spółek zależnych.
System kontroli budżetowej opiera się na kwartalnych i rocznych sprawozdaniach finansowych i
operacyjnych. Wyniki finansowe są regularnie monitorowane.
Jednym z podstawowych elementów kontroli w procesie przygotowywania sprawozdań finansowych
Spółki i Grupy Kapitałowej jest weryfikacja przeprowadzana przez niezależnych audytorów. Audytor
jest wybierany z grona renomowanych firm, które gwarantują wysoki standard usług i niezależność.
Rada nadzorcza Grupy zatwierdza wybór niezależnego audytora. Zadania niezależnego audytora
obejmują w szczególności: przegląd półrocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych i badanie rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
Niezależność biegłego audytora ma fundamentalne znaczenie dla zapewnienia dokładności badania ksiąg
i sprawozdań finansowych. Komitet audytu, powołany w ramach rady nadzorczej Spółki, sprawuje nadzór
nad procesem sprawozdawczości finansowej Spółki, we współpracy z niezależnym biegłym audytorem,
który uczestniczy w posiedzeniach komitetu ds. audytu. Komitet ds. audytu nadzoruje proces
sprawozdawczości finansowej w celu zapewnienia stabilności, przejrzystości i integralności informacji
finansowych. W skład komitetu audytu wchodzi jeden członek rady nadzorczej, który spełnia kryteria
niezależności wymienione w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW. Komitet ds. audytu
podlega radzie nadzorczej.
Ponadto, zgodnie z Artykułem 4a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości i zgodnie z art. 382
Kodeksu spółek handlowych, do obowiązków rady nadzorczej należy zapewnienie aby sprawozdania
finansowe oraz sprawozdanie z działalności Spółki spełniały wymogi prawa, a rada nadzorcza wykonuje
ten obowiązek korzystając z uprawnień na mocy prawa i statutu Spółki. Jest to kolejny poziom kontroli
sprawowanej przez niezależny organ w celu zapewnienia dokładności i wiarygodności informacji zawartych
w jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych.
5
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz
ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału
w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego
udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu
Poniższa tabela przedstawia akcjonariuszy Spółki, którzy na dzień 31 grudnia 2025 r. i na dzień publikacji
niniejszego raportu posiadali nie mniej niż 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy GTC S.A. i
została sporządzona na podstawie informacji uzyskanych bezpośrednio od akcjonariuszy lub podczas
zapisów na nowe akcje.
Akcjonariusz
Liczba akcji
(nie w mln)
% kapitału
akcyjnego
Liczba
głosów
(nie w mln)
%
głosów
Zmiana
liczby
posiadanych
akcji od 31
gru. 2025 r.
(nie w mln)
GTC Dutch Holdings B.V.
337.637.591
58,80%
337.637.591
58,80%
Bez zmian ²
GTC Holding Zártkörüen
Müködö
Részvénytársaság¹
21.891.289
3,81%
21.891.289
3,81%
Bez zmian
Allianz OFE ³
62.330.336
10,85%
62.330.336
10,85%
Bez zmian
OFE PZU
Złota Jesień
54.808.287
9,54%
54.808.287
9,54%
Bez zmian
Pozostali
97.587.619
17,00%
97.587.619
17,00%
Bez zmian
Razem
574.255.122
100,00%
574.255.122
100,00%
bez zmian
¹ Jednostką dominującą GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Ventures Private Equity Funds, który pośrednio
posiada 359,528,880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359,528,880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących
62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.
5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne wraz z opisem tych uprawnień
Dla posiadaczy papierów wartościowych Globe Trade Centre S.A. nie wynikają z tych papierów
jakiekolwiek specjalne uprawnienia kontrolne.
6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie
wykonywania praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,
ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z
którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z papierami
wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.
W Globe Trade Centre S.A. nie funkcjonują ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takie jak,
ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia
czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Globe Trade
Centre S.A., prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów
wartościowych.
6
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych
Globe Trade Centre S.A.
Nie istnieją przepisy ograniczające prawo przeniesienia własności papierów wartościowych, z wyjątkiem
ograniczeń, które wynikają z ogólnych przepisów prawa, w szczególności ograniczenia umowne dotyczące
przeniesienia praw własności papierów wartościowych emitowanych przez Spółkę.
8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich
uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie z Art. 12 statutu Spółki zarząd liczy od 1 do 7 członków, powoływanych przez radę nadzorczą na
trzyletnią kadencję.
Ponadto, rada nadzorcza wyznacza prezesa zarządu (CEO) i może wyznaczyć jego zastępcę.
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie Spółką oraz jej reprezentowanie wobec osób
trzecich. Wszystkie kwestie związane z działalnością Spółki wchodzą w zakres działalności zarządu, chyba
że należą do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia z mocy przepisów prawa lub statutu.
Członkowie zarządu uczestniczą w szczególności w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i udzielają
odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Ponadto, członkowie zarządu są
zapraszani na posiedzenia rady nadzorczej Spółki przez przewodniczącego rady nadzorczej oraz
uczestniczą w jej posiedzeniach z prawem do wyrażania swoich opinii na temat spraw znajdujących się w
porządku obrad.
Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje decyzje w sprawie emisji lub wykupu akcji Spółki.
Kompetencje zarządu w tym zakresie ograniczają się do wykonywania wszelkich uchwał powziętych przez
walne zgromadzenie.
9. Opis zasad zmian statutu Spółki
Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy i wpisu do KRS. Procedura
podejmowania uchwał w sprawie zmian statutu podlega ogólnym przepisom prawa i statutu ją regulującym.
10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz
opis praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z
regulaminu walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika
bezpośrednio z przepisów prawa
Walne zgromadzenie akcjonariuszy działa na podstawie przepisów polskiego kodeksu spółek handlowych
i statutu.
Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje uchwały dotyczące w szczególności następujących kwestii:
a) omawianie i zatwierdzanie sprawozdań zarządu i sprawozdania finansowego za ubiegły rok,
b) decyzja o podziale zysku lub pokryciu straty,
c) udzielenie absolutorium członkom zarządu i rady nadzorczej z wykonywania swoich obowiązków,
d) ustalenia wynagrodzenia rady nadzorczej,
7
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
e) zmiany statutu Spółki,
f) podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego,
g) połączenie lub przekształcenie Spółki,
h) rozwiązanie i likwidacja Spółki,
i) emisja obligacji zmiennych lub z prawem pierwszeństwa,
j) zbycie lub wydzierżawienie Spółki oraz ustanowienie prawa użytkowania lub sprzedaży
przedsiębiorstwa Spółki,
k) wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody przy zawiązywaniu Spółki lub
wykonywaniu zarządu albo nadzoru.
W walnym zgromadzeniu uczestniczą osoby, które były akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed
datą walnego zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu).
Akcjonariusz, będący osobą fizyczną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i
wykonywania prawa głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Akcjonariusz, będący osobą prawną, ma
prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i wykonywania prawa głosu przez osobę
uprawnioną do przekazania oświadczeń woli w jego imieniu lub przez pełnomocnika.
Pełnomocnictwo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga
formy pisemnej lub elektronicznej. W celu identyfikacji akcjonariusza, który udzielił pełnomocnictwa,
zawiadomienie o udzieleniu takiego pełnomocnictwa w postaci elektronicznej powinno zawierać:
- w przypadku akcjonariusza będącego osobą fizyczną - kopię dowodu osobistego, paszportu
lub innego urzędowego dokumentu tożsamości potwierdzającego tożsamość akcjonariusza;
albo
- w przypadku akcjonariusza niebędącego osobą fizyczną - kopię odpisu z właściwego
rejestru lub innego dokumentu potwierdzającego upoważnienie osoby fizycznej (osób
fizycznych) do reprezentowania akcjonariusza na walnym zgromadzeniu (np. nieprzerwany
ciąg pełnomocnictw).
Na walnym zgromadzeniu mogą być obecni członkowie zarządu i rady nadzorczej - w składzie, który
pozwala na udzielanie merytorycznych odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia
- oraz audytor Spółki, jeśli walne zgromadzenie odbywa się w celu omówienia kwestii finansowych.
Każdy uczestnik walnego zgromadzenia ma prawo być wybranym na przewodniczącego walnego
zgromadzenia, a także wyznaczyć jedną osobę jako kandydata na stanowisko przewodniczącego walnego
zgromadzenia. Do wyboru przewodniczącego walne zgromadzenie nie podejmuje żadnych decyzji.
Przewodniczący walnego zgromadzenia prowadzi obrady zgodnie z ustalonym porządkiem obrad,
przepisami prawa, statutem, a w szczególności: udziela głosu, zarządza głosowania i ogłasza ich wyniki.
Przewodniczący zapewnia sprawne prowadzenie obrad i poszanowanie praw i interesów wszystkich
akcjonariuszy.
Po utworzeniu i podpisaniu listy obecności przewodniczący potwierdza, że walne zgromadzenie
akcjonariuszy Spółki zostało zwołanie w sposób prawidłowy i jest upoważnione do podejmowania uchwał.
Przewodniczący walnego zgromadzenia zamyka walne zgromadzenie po wyczerpaniu porządku obrad.
8
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis
funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i
jej komitetów.
ZARZĄD
Skład zarządu
Na dzień 31 grudnia 2025, zarząd Spółki składał się z czterech członków.
W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowiska, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej
kadencji poszczególnych członków zarządu na dzień 31 grudnia 2025 r.:
Imię i nazwisko
Stanowisko
Rok
pierwszego
powołania
Rok powołania
na obecną
kadencję
Ostatni rok
finansowy
pełnienia funkcji
członka zarządu
Antal Botond Rencz
Prezes zarządu
oraz CEO
2025
2025
2028
Jacek Bagiński
Członek zarządu
oraz CFO
2025
2025
2028
Sebastian Junghänel
Członek zarządu
oraz COO
2025
2025
2028
Mihály Ország
Członek zarządu
oraz CCFO
2025
2025
2028
Szczegółowy opis zmian w składzie Zarządu do dnia publikacji niniejszego Sprawozdania znajduje się w
punkcie 1.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. w roku
obrotowym zakończonym 31 grudnia 2025 r.
Opis działania zarządu
Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny zgodnie z odpowiednimi przepisami
prawa, jej przepisami wewnętrznymi oraz "Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW". Przy
podejmowaniu decyzji związanych ze sprawami Spółki członkowie zarządu działają w uzasadnionych
granicach ryzyka gospodarczego.Prezes Zarządu (CEO) łącznie z każdym innym członkiem Zarządu lub
dwóch dowolnych członków zarządu działających łącznie jest uprawnionych do składania oświadczeń w
imieniu Spółki.
Wszelkie kwestie związane z zarządzaniem Spółką, a nie ograniczone przez przepisy prawa czy statutu
do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, należą do zakresu działania zarządu.
Członkowie zarządu uczestniczą w posiedzeniach walnego zgromadzenia i udzielają merytorycznych
odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Członkowie zarządu zaproszeni na
posiedzenie rady nadzorczej przez przewodniczącego rady nadzorczej uczestniczą w spotkaniu z prawem
do zabrania głosu w kwestiach dotyczących porządku obrad. Członkowie zarządu, w zakresie ich
kompetencji i w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia spraw omawianych przez radę nadzorczą,
przedstawiają wyjaśnienia i informacje dotyczące spraw Spółki uczestnikom posiedzenia rady nadzorczej.
Zarząd podejmuje wszelkie decyzje uważane (przez zarząd) za istotne dla Spółki przez podejmowanie
uchwał na swoim posiedzeniu. Uchwały są podejmowane zwykłą większością głosów.
Ponadto, zarząd może podejmować uchwały w formie pisemnej lub w sposób umożliwiający
natychmiastową komunikację członków zarządu za pomocą komunikacji audio-video (np. telekonferencje,
wideokonferencje, itp.).
9
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
RADA NADZORCZA
Skład rady nadzorczej
Na dzień 31 grudnia 2025 r. rada nadzorcza składa się z jedenastu członków.
W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowisko, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej
kadencji poszczególnych członków rady nadzorczej na dzień 31 grudnia 2025 r.:
Imię i nazwisko
Stanowisko
Rok
pierwszego
powołania
Rok
powołania
na obecną
kadencję
Ostatni rok
finansowy
pełnienia
funkcji
członka rady
Rok
wygaśnięcia
kadencji
Zoltán Martonyi
Przewodniczący
rady nadzorczej;
Niezależny członek
rady nadzorczej¹
2025
2025
2028
2029
Ferenc Daróczi
Niezależny członek
rady nadzorczej¹
2025
2025
2028
2029
Csaba Ember
Niezależny członek
rady nadzorczej¹
2025
2025
2028
2029
Magdalena
Frąckowiak
Niezależny członek
rady nadzorczej¹
2024
2024
2027
2028
László Gut
Członek rady
nadzorczej
2023
2023
2026
2027
István Hegedüs
Członek rady
nadzorczej
2025
2025
2028
2029
Dominik
Januszewski
Niezależny członek
rady nadzorczej¹
2023
2023
2026
2027
Artur Kozieja
Niezależny członek
rady nadzorczej¹
Delegat Walnego
Zgromadzenia²
2022
2022
2025
2026
Ferenc Minárik
Członek rady
nadzorczej
2025
2025
2028
2029
Marcin Murawski
Członek rady
nadzorczej
2013
2022
2025
2026
Sarolta Várszegi
Niezależny członek
rady nadzorczej ¹
2025
2025
2028
2029
¹ spełnia kryteria niezależności wskazane w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.
² spełnia kryteria niezależności wskazane w Statucie Spółki.
* Pan Ferenc Minárik spełniał kryteria niezależności określone w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na
GPW do dnia 25 stycznia 2026 r. Pan Minárik zrezygnował z pełnienia funkcji Członka Zarządu ze skutkiem od
dnia 17 marca 2026 r.
Szczegółowy opis zmian w składzie zarządu i rady nadzorczej do dnia publikacji niniejszego
Sprawozdania znajduje się w punkcie 1.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe
Trade Centre S.A. w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2025 r.
10
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Opis działalności rady nadzorczej
Rada nadzorcza działa na podstawie polskiego kodeksu spółek handlowych oraz na podstawie statutu
Spółki jak również regulaminu rady nadzorczej z dnia 16 maja 2017 r.
Zgodnie z postanowieniami polskiego kodeksu spółek handlowych rada nadzorcza wykonuje stały nadzór
nad działalnością przedsiębiorstwa. W ramach wykonywania nadzoru rada nadzorczej może żądać od
zarządu wszelkich informacji i dokumentów dotyczących działalności Spółki.
Członkowie rady nadzorczej podejmują niezbędne kroki, aby otrzymywać regularne i wyczerpujące
informacje od zarządu w istotnych sprawach dotyczących działalności i ryzyka Spółki oraz strategii
zarządzania ryzykiem. Rada nadzorcza może (bez naruszania kompetencji innych organów Spółki)
wyrażać opinię na temat wszystkich spraw związanych z działalnością Spółki, w tym przekazywać wnioski
i propozycje do zarządu.
Dodatkowo, oprócz kwestii określonych w kodeksie spółek handlowych lub innych obowiązujących
przepisach prawa, kompetencje rady nadzorczej są następujące:
a) ustalenie wysokości wynagrodzenia (w tym premii) dla członków zarządu Spółki oraz
reprezentowanie Spółki przy zawieraniu umów z członkami zarządu i w przypadku sporów z
członkami zarządu;
b) udzielanie zgody Spółce lub podmiotowi przez nią kontrolowanemu, na zawieranie transakcji z
podmiotami powiązanymi w każdym przypadku innym niż transakcje wewnątrzgrupowe, tj.
transakcje pomiędzy Spółką lub podmiotem przez nią kontrolowanym z innym podmiotem
kontrolowanym przez Spółkę (terminy „kontrola” i „transakcja z podmiotem powiązanym”
rozumiane są zgodnie z ich definicjami w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 24
(Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych));
c) udzielanie zgody na zawieranie przez Spółkę lub podmiot przez nią kontrolowany, transakcji (w
formie jednej lub kilku czynności prawnych) skutkującej nabyciem lub zbyciem aktywów lub
utworzeniem zobowiązania o wartości przewyższającej 30.000.000 euro (trzydzieści milionów
euro), z wyjątkiem: (i) terminowej lub wcześniejszej spłaty zadłużenia oraz (ii) transakcji
zabezpieczających (hedgingowych) w stosunku do takiego zadłużenia, na których zaciągnięcie
Rada Nadzorcza udzieliła zgody zgodnie z niniejszym punktem; w celu uniknięcia wątpliwości,
przed zawarciem jakiejkolwiek transakcji, o której mowa w niniejszym punkcie c), oprócz zgody
Rady Nadzorczej, wymagana będzie również zgoda odpowiednich organów zarządzających
podmiotem kontrolowanym przez Spółkę lub zgoda Zarządu samej Spółki, w zależności od
przypadku, w każdym przypadku w zakresie wymaganym przez (a) dokumenty konstytucyjne
podmiotu kontrolowanego przez Spółkę lub niniejszy statut oraz (b) odpowiednie przepisy
powszechnie obowiązującego prawa.
Rada nadzorcza liczy od pięciu do dwudziestu członków, w tym przewodniczącego rady nadzorczej. Każdy
akcjonariusz, który posiada indywidualnie więcej niż 5% udziałów w kapitale zakładowym Spółki ("Próg
Pierwotny") ma prawo do powołania jednego członka rady nadzorczej. Akcjonariusze mają ponadto prawo
do powołania jednego członka rady nadzorczej z każdego posiadanego pakietu akcji stanowiących 5%
kapitału zakładowego Spółki powyżej Progu Pierwotnego. Członkowie rady nadzorczej są powoływani
przez pisemne zawiadomienie dokonane przez uprawnionych akcjonariuszy przekazane
przewodniczącemu walnego zgromadzenia akcjonariuszy na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy lub
poza walnym zgromadzeniem akcjonariuszy, dostarczone do zarządu wraz z pisemnym oświadczeniem
wybranej osoby, że wyraża on/ona zgodę na powołanie do rady nadzorczej.
Liczba członków rady nadzorczej będzie równa liczbie członków powołanych przez uprawnionych
akcjonariuszy, powiększona o jednego Delegata Walnego Zgromadzenia, pod warunkiem że w żadnym
przypadku liczba ta nie będzie niższa niż pięć.
11
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
Zgodnie ze statutem Spółki w skład rady nadzorczej wchodzi co najmniej dwóch niezależnych członków
rady nadzorczej spełniających kryteria określone w statucie oraz w przepisach ładu korporacyjnego
zawartych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.
Przewodniczący rady nadzorczej zwołuje posiedzenia rady nadzorczej z inicjatywy własnej lub na wniosek
innego członka zarządu lub członka rady nadzorczej. Posiedzenie rady nadzorczej odbywają się w ciągu
najpóźniej dwóch tygodni, ale nie wcześniej niż 3 (trzeciego) dnia roboczego po otrzymaniu takiego wniosku
przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej.
W granicach określonych przepisami prawa, rada nadzorcza może zwoływać posiedzenia zarówno na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i za granicą. Posiedzenia rady nadzorczej mogą się odbywać się
przy wykorzystaniu środków elektronicznych w najszerszym zakresie dozwolonym przez powszechnie
obowiązujące przepisy prawa lub w trybie obiegowym w najszerszym zakresie dozwolonym przez
powszechnie obowiązujące przepisy prawa, pod warunkiem, że wszyscy członkowie zostaną
poinformowani o treści projektu takiej uchwały poprzez przesłanie go pocztą elektroniczną na adresy
wskazane przez poszczególnych członków rady nadzorczej.
O ile Statut nie stanowi inaczej, uchwały rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów w
obecności co najmniej 5 członków rady nadzorczej. W przypadku równej ilości głosów, Przewodniczący ma
głos decydujący.
Członkowie rady nadzorczej wykonują swoje prawa i wypełniają swoje obowiązki osobiście. Członkowie
rady nadzorczej uczestniczą w walnym zgromadzeniu.
Ponadto, w ramach wykonywania swoich obowiązków, rada nadzorcza:
a) raz w roku sporządza i przedstawia przed walnym zgromadzeniem zwięzłą ocenę sytuacji Spółki,
z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej i systemu zarządzania obszarami ryzyka,
które są istotne dla Spółki,
b) raz w roku sporządza i przedstawia przed zwyczajnym walnym zgromadzeniem ocenę własnej
działalności,
c) omawia i wydaje opinię o sprawach, które będą tematami uchwał walnego zgromadzenia.
KOMITETY RADY NADZORCZEJ
Rada nadzorcza może powoływać komitety w celu zbadania niektórych kwestii pozostających w
kompetencji rady nadzorczej lub działające jako organy doradcze i opiniotwórcze rady nadzorczej.
KOMITET DS. AUDYTU
Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Audytu, którego głównym zadaniem jest dokonywanie oceny
administracyjnej, kontrola finansów, nadzór nad sprawozdawczością finansową oraz audytem
wewnętrznym i zewnętrznym Spółki oraz spółek należących do jej grupy kapitałowej oraz w razie
konieczności zapewnianie radzie nadzorczej porad w tym zakresie.
W roku 2025 odbyło się 8 posiedzeń Komitetu ds. Audytu.
12
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Audytu na dzień 31 grudnia 2025 r.
Członek
Funkcja
Spełnia
kryteria
niezależności
Wiedza i umiejętności w
zakresie rachunkowości
lub badania
sprawozdań
finansowych
Wiedza i
umiejętności w
zakresie
branży
deweloperskiej
Dominik
Januszewski
Przewodniczący
komitetu ds.
audytu
tak
tak¹
tak¹
Ferenc Daróczi
Członek komitetu
ds. audytu
tak
nie²
tak²
László Gut
Członek komitetu
ds. audytu
nie
tak³
tak³
Artur Kozieja
Członek komitetu
ds. audytu
tak
tak⁴
tak⁴
Marcin
Murawski
Członek komitetu
ds. audytu
nie
tak⁵
tak⁵
Sarolta
Várszegi
Członek komitetu
ds. audytu
tak
tak⁶
tak⁶
¹ Dominik Januszewski jest Polskim Biegłym Rewidentem. Pan Januszewski jest doświadczonym
menadżerem i ekspertem w dziedzinie zarządzania i finansów. Przez ponad 25 lat pracował w firmach
Ernst&Young oraz Arthur Andersen. W latach 2005-2019 był Partnerem w Ernst&Young odpowiadającym
za projekty doradztwa biznesowego, doradztwa transakcyjnego, projekty prywatyzacyjne, jak również
badanie sprawozdań finansowych. W latach 2016-2019 członek zarządu w paneuropejskiej strukturze
Ernst&Young dedykowanej do obsługi sektora finansowego. Odpowiadał również za zespół doradztwa
strategicznego JLL, koncentrując się na opracowywaniu i wdrażaniu strategii ESG i optymalizacji
energetycznej dla przedsiębiorstw. Pan Januszewski odbył wiele kursów zawodowych z dziedziny audytu,
doradztwa i zarządzania, Jest Absolwentem Uniwersytetu Łódzkiego, Wydział Ekonomiczno-
Socjologiczny, specjalizacja Finanse i Bankowość.
² Ferenc Daróczi ma ponad 30 letnie doświadczenie w budownictwie, inwestycjach i nieruchomościach.
Swoją karierę rozpoczął od 6-cio letniej pracy w sektorze budowlanym w Niemczech, po czym wrócił
na Węgry, aby jako lider zespołu budować centra handlowe ECE ÁRKÁD w Budapeszcie, Pécs i Győr.
W 2008 r. został dyrektorem zarządzającym HOCHTIEF Development Kft, i był wiązany z budową budynku
biurowego Capital Square w Budapeszcie. Od 2013 r. zarządza prywatną spółką inwestycyjną
i deweloperską, która nieprzerwanie przygotowywała i realizowała projekty w sektorze nieruchomości
w sektorze przemysłowym, logistycznym, budynków biurowych i projektów mieszkaniowych na Węgrzech,
realizując do tej pory inwestycje o powierzchni setek tysięcy m kw. Pełni również funkcję węgierskiego
dyrektora zarządzającego w trzech dużych międzynarodowych firmach zajmujących się nieruchomościami,
w szczególności Allianz Eiffel Square Kft z Allianz Group i Szervita Square Kft z Union Group, których
budynki biurowe są symbolami na rynku biurowym w Budapeszcie. Ferenc Daróczi ukończył studia
na wydziale architektury na Ybl Miklós Technical University w Budapeszcie. Jest członkiem RICS (Royal
Institution of Chartered Surveyors) od roku 2012.
³ László Gut ukończył Wydział Finansów i Rachunkowości Budapeszteńskiej Szkoły Biznesu w 2014 r. Pan
Gut rozpoczął karierę jako audytor w Ernst & Young, zdobywając znaczące doświadczenie m.in. w branży
nieruchomości oraz naftowo-gazowej. Jako audytor z bliska obserwował działalność spółek giełdowych
oraz brał udział w szeregu posiedzeń zarządów, komisji audytu i rad nadzorczych. Po 8 latach zdecydował
się poszukać nowych wyzwań w swojej karierze zawodowej i dołączył do Optima Investment Ltd. Od
stycznia 2022 r. kieruje działem finansowym.
⁴ Artur Kozieja posiada tytuł MBA z Wharton School University of Pennsylvania (USA) oraz jest
absolwentem Akademii Dyplomatycznej w Pekinie (Chiny). Artur Kozieja, twórca grupy Europlan to
doświadczony inwestor i bankier inwestycyjny, który w latach 1995 - 2017 pracował na stanowisku
dyrektora w Credit Suisse, Morgan Stanley i Barclays Capital w Londynie, gdzie odpowiadał za transakcje
fuzji i przejęć oraz pozyskiwanie kapitału dla przedsiębiorstw, banków i krajów w Europie Środkowo-
Wschodniej. Dodatkowo, także jako wspólnik rodzinnej firmy hotelowej, której działalność rozpoczęła się w
1983 r., realizował projekty hotelowe na Dolnym Śląsku. Od 2017 r. w ramach grupy Europlan realizuje
13
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
inwestycje hotelowe w Polsce gdzie otworzył m.in. kompleks hotelowy Lake Hill Resort & Spa w
Karkonoszach, hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz przygotowuje projekty hotelowe w oparciu
o współpracę z międzynarodowymi sieciami hotelowymi.
⁵ Marcin Murawski ukończył Wydział Zarządzania na Uniwersytecie Warszawskim w 1997 r. Posiada
również następujące certyfikaty: ACCA, ACCA Practicing Certificate, uprawnienia KIBR, CIA. Od 2012 r.
jest członkiem rady nadzorczej CCC S.A. W latach 2005-2012 zajmował stanowisko dyrektora
Departamentu Audytu Wewnętrznego i Inspekcji w grupie WARTA, sekretarza Komitetów Audytu w TUIR
WARTA S.A. oraz TUNŻ WARTA S.A. Wcześniej w latach 1997-2005 pracował w
PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o., gdzie zajmował stanowisko menedżera w Departamencie Audytu (lata
2002-2005), starszego asystenta w Departamencie Audytu (lata 1999-2001), asystenta w Departamencie
Audytu (lata 1997-1999).
⁶ Dr Sarolta Várszegi jest radcą prawnym, posiada tytuł LL.M. z University College London (UCL)
oraz certyfikat Certified European Financial Analyst (CEFA). Posiada 20-letnie doświadczenie
w doradzaniu klientom korporacyjnym w zakresie prawa korporacyjnego, fuzji i przejęć, restrukturyzacji
spółek oraz transakcjach na rynkach kapitałowych z udziałem instrumentów dłużnych i akcji, w zakresie
notowań giełdowych, ładzie korporacyjnym. Swoją praktykę rozpoczęła w budapeszteńskich biurach
międzynarodowych kancelarii prawnych, takich jak Clifford Chance i White & Case. Przed założeniem
kancelarii Várszegi pełniła funkcję managera, a następnie partnera w EY, współkierując działem obsługi
prawnej i zarządzając kompleksowo projektami. Dr. Sarolta Várszegi jest członkiem Komitetu Emitentów
Giełdy Papierów Wartościowych w Budapeszcie.
KOMITET DS. WYNAGRODZEŃ
Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Wynagrodzeń, który nie posiada uprawnień do podejmowania
decyzji, a odpowiada za przedstawianie radzie nadzorczej rekomendacji w sprawie wynagrodzeń członków
zarządu oraz zasad ustalania takich wynagrodzeń.
W roku 2025 odbyły się 13 posiedzenia Komitetu ds. Wynagrodzeń.
W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Wynagrodzeń na dzień 31 grudnia
2025 r:
Członek
Funkcja
Zoltán Martonyi
Przewodniczący komitetu ds. wynagrodzeń
Ferenc Daróczi
Członek komitetu ds. wynagrodzeń
Magdalena Frąckowiak
Członek komitetu ds. wynagrodzeń
László Gut
Członek komitetu ds. wynagrodzeń
Artur Kozieja
Członek komitetu ds. wynagrodzeń
Marcin Murawski
Członek komitetu ds. wynagrodzeń
12. Firma audytorska
Rekomendacja wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych spełnia
wszystkie obowiązujące kryteria prawne wymagane w procedurach wyboru firmy audytorskiej do
przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych.
Firma audytorska badającą sprawozdania finansowe świadczyła w roku 2025 jeszcze inne usługi dla
Spółki, w tym przegląd sprawozdania z wynagrodzeń.
14
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
GŁÓWNE ZAŁOŻENIA POLITYKI WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ DO PRZEPROWADZANIA
BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH GTC SA ORAZ POLITYKI ŚWIADCZENIA PRZEZ FIRMĘ
AUDYTORSKĄ DOZWOLONYCH USŁUG NIEBĘDĄCYCH BADANIEM.
W dniu 15 listopada 2022 r. rada nadzorcza GTC zatwierdziła zasady wyboru niezależnego audytora
zgodnie z ustawą o biegłych rewidentach, które zostały przyjęte przez Komitet ds. Audytu w dniu 15
listopada 2022 r.
Wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych Spółki należy
do obowiązków rady nadzorczej. Rada nadzorcza podejmuje decyzje w formie oficjalnej uchwały, z
uwzględnieniem wcześniejszych zaleceń Komitetu ds. Audytu.
Komitet ds. Audytu ocenia niezależność biegłego rewidenta i wyraża zgodę na świadczenie Spółce
uzgodnionych usług niezwiązanych z badaniem. Zgoda może zostać udzielona po dokonaniu oceny
niezależności biegłego rewidenta i po uzyskaniu od biegłego rewidenta potwierdzenia, że świadczenie
usług niezwiązanych z audytem zostanie zrealizowane zgodnie z wymaganiami niezależności
wymaganymi dla takich usług w ramach zasad etyki zawodowej i standardów wykonywania takich usług.
Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania:
1. rada nadzorcza Spółki wybiera firmę audytorską do przeprowadzenia badania sprawozdań
finansowych na podstawie uprzedniej rekomendacji Komitetu ds. Audytu. Rada nadzorcza
podejmuje powyższą decyzję w formie uchwały.
2. Komitet ds. Audytu w swoim zaleceniu:
• rekomenduje preferowaną firmę audytorską wraz z uzasadnieniem preferencji Komitetu ds.
Audytu;
• stwierdza, że zalecenie jest wolne od wpływów stron trzecich;
• oświadcza, że Spółka nie zawarła umów zawierających zapisy ograniczające zdolność rady
nadzorczej do wyboru firmy audytorskiej do celów badania sprawozdań finansowych Spółki
do określonych kategorii lub wykazów firm audytorskich; oraz
• wskazuje proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania.
3. w przypadku, gdy wybór przeprowadzany przez Komitet ds. Audytu nie dotyczy przedłużenia
umowy w zakresie badania sprawozdań finansowych Spółki, rekomendacja Komitetu ds. Audytu
musi zawierać co najmniej dwie propozycje firm audytorskich, wraz z uzasadnieniem, a także
wyjaśnienie powodów preferencji Komitetu ds. Audytu.
4. Komitet ds. Audytu współpracuje z Zarządem w zakresie pozyskiwania, analizy i oceny ofert
audytu, a zarząd udzieli komitetowi wsparcia przy opracowaniu odpowiedniego zalecenia.
5. w trakcie procedury wyboru rada nadzorcza i Komitet ds. Audytu biorą pod uwagę następujące
elementy:
• bezstronność i niezależność firmy audytorskiej. Powyższy zakres obejmuje analizę innych
prac wykonanych przez firmę audytorską w Spółce, które wykraczają poza zakres badania
sprawozdań finansowych w celu uniknięcia konfliktu interesów;
• doświadczenie i osiągnięcia zespołu audytu w zakresie badania sprawozdań finansowych
podobnych spółek, jego kompetencje i kryteria finansowe;
• maksymalny dopuszczalny przepisami obowiązującego prawa okres trwania stałych zleceń
w zakresie ustawowych badań przeprowadzanych przez tę samą firmę audytorską;
• proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania;
• ocenę związku między kryteriami wskazanymi w pkt 2 i 3 powyżej, oraz
• ocenę ustaleń i wniosków zawartych w sprawozdaniu rocznym Polskiej Agencji Nadzoru
Audytowego (PANA).
15
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających
i nadzorujących
Celem strategicznym naszej polityki różnorodności jest zapewnienie optymalnego zatrudnienia
dostosowanego do realizacji celów biznesowych Grupy GTC. Priorytetem jest budowanie zaufania między
kadrą kierowniczą i pracownikami, oraz sprawiedliwe traktowanie wszystkich osób, bez względu na
zajmowane stanowisko.
Spółka stosuje politykę różnorodności poprzez zatrudnianie pracowników zróżnicowanych pod kątem płci,
wieku, doświadczenia zawodowego, wykształcenia, pochodzenia kulturowego oraz zapewnienie wszystkim
pracownikom równego traktowania w miejscu pracy, z uwzględnieniem ich zróżnicowanych potrzeb oraz
wykorzystaniem różnic między nimi do osiągnięcia celów stawianych przez Spółkę. W ramach polityki
różnorodności Spółka przywiązuje wagę do okazywania szacunku wobec pracowników, będącego
elementem kultury zorientowanej na różnorodność m.in. poprzez integrację pracowników z firmą. Ponadto
Spółka wspiera inicjatywy społeczne na rzecz równości szans oraz przyłącza się do akcji charytatywnych
inicjowanych przez pracowników. Zasady równego traktowania w miejscu pracy zostały zapisane w
wewnętrznych dokumentach Spółki, ogólnie dostępnych dla każdego z pracowników. Spółka ceni sobie
wzbogaconą politykę różnorodności w realizacji swoich celów.
GTC wierzy, że ludzie z różnych środowisk mogą wnieść świeże pomysły, sposób myślenia i podejście,
które sprawiają, że sposób pracy jest bardziej efektywny i wydajny.
GTC nie toleruje bezpośredniej lub pośredniej dyskryminacji jakiejkolwiek osoby ze względu na wiek,
niepełnosprawność, płeć, zmianę płci, małżeństwo, związek partnerski, ciążę, macierzyństwo, rasę, religię
lub przekonania czy orientację seksualną, czy to w zakresie rekrutacji, warunków zatrudnienia,
wynagrodzenia, rozwoju kariery, szkolenia, przeniesienia lub zwolnienia.
Zapewniamy równe szanse wszystkim, którzy ubiegają się o pracę w otwartym konkursie i wybieramy
kandydatów wyłącznie na podstawie ich umiejętności, kwalifikacji i przydatności do pracy, stosując jasny i
otwarty proces.
1
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Zgodnie z wymogami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim, Globe Trade Centre S.A. reprezentowany przez:
Botond Rencz, Prezes Zarządu
Jacek Bagiński , Członek Zarządu
Sebastian Junghänel, Członek Zarządu
Mihály Ország, Członek Zarządu
niniejszym oświadcza, że:
- wedle jego najlepszej wiedzy, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres 12 miesięcy
zakończony 31 grudnia 2025 r. i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi
zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i
finansową Grupy oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy
Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. zawiera rzetelny obraz rozwoju i osiągnięć Grupy rentowności
działalności i jej sytuacji, a także podmiotów objętych konsolidacją traktowanych jako całość, w tym opis
podstawowych ryzyk i zagrożeń;
- podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r. został wybrany zgodnie
z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegły rewident dokonujący tego badania, spełniali warunki do
sporządzenia sprawozdania z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 12
miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 r., zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości oraz normami
zawodowymi.
Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.
Botond Rencz Jacek Bagiński Sebastian Junghänel Mihály Ország
Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu
1
INFORMACJA ZARZĄDU GLOBE TRADE CENTRE S.A. SPORZĄDZONA NA PODSTAWIE
OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ O DOKONANIU WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ
PRZEPROWADZAJĄCEJ BADANIE ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
(zgodnie z wymogiem § 72 ust. 1 pkt 7 oraz § 73 ust. 1 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia
10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami
prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)
Zarząd Globe Trade Centre S.A. („Spółka”), na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej Spółki o
dokonaniu wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego z
dnia 9 lutego 2022 r. informuje, że w Spółce dokonano wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej
badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2025 zgodnie z obowiązującymi przepisami
prawa oraz z poszanowaniem wewnętrznych regulacji Globe Trade Centre S.A. w zakresie procedury
wyboru firmy audytorskiej.
Nadto, Zarząd Spółki wskazuje, że:
─ firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 spełniali
warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania
finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki
zawodowej;
─ w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy prawa związane z rotacją firmy audytorskiej i
kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;
─ Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na
rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci
dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia
przez firmę audytorską.
Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.
Botond Rencz, Jacek Bagiński Sebastian Junghänel Mihály Ország
Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu
1
OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.
W ZAKRESIE POWOŁANIA, SKŁADU I FUNKCJONOWANIA
KOMITETU AUDYTU
(zgodnie z wymogiem § 72 ust. 1 pkt 8 oraz § 73 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia
10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami
prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)
Rada Nadzorcza oświadcza, iż w Globe Trade Centre S.A.:
a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu, w tym
dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań odnośnie do
posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych,
b) komitet audytu działał zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa zastrzeżonymi dla komitetu
audytu.
c) komitet audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących przepisach.
Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.
Zoltán Martonyi
Przewodniczący Rady Nadzorczej
1
OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A. DOTYCZĄCE OCENY
SPRAWOZDAŃ Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA
I SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO EMITENTA W ZAKRESIE ICH ZGODNOŚCI
Z KSIĘGAMI, DOKUMENTAMI I ZE STANEM FAKTYCZNYM
(zgodnie z wymogiem § 72 ust. 1 pkt 16 oraz § 73 ust. 1 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Finansów z
dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez
emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)
Rada Nadzorcza, jako organ nadzorczy Globe Trade Centre S.A. („Spółka” lub „GTC”) dokonała oceny
sprawozdania z działalności emitenta i sprawozdań finansowych emitenta w zakresie ich zgodności z
księgami, dokumentami oraz ze stanem faktycznym. W szczególności Rada Nadzorcza dokonała
oceny:
- sprawozdania z działalności emitenta oraz grupy kapitałowej emitenta za rok 2025,
- jednostkowe sprawozdanie finansowe emitenta za rok 2025,
- skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej emitenta za rok 2025.
W wyniku przeprowadzonej oceny, Rada Nadzorcza stwierdziła, iż sprawozdanie z działalności Spółki i
grupy kapitałowej Spółki za rok 2025 we wszystkich istotnych aspektach odpowiada wymogom
określonym w art. 49 i art. 55 ust 2a Ustawy o rachunkowości oraz w Rozporządzeniu Ministra Finansów
z dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez
emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych
przepisami prawa państw niebędących państwem członkowskim, a zawarte w nim informacje są zgodne
z informacjami zawartymi w zbadanych przez biegłego rewidenta jednostkowym sprawozdaniu
finansowym Spółki oraz skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Spółki za rok
2025.
Ponadto Rada Nadzorcza ocenia, że przedstawione przez Zarząd Spółki jednostkowe sprawozdanie
finansowe za rok obrotowy 2025, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2025 oraz
sprawozdanie z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2025 są zgodne z księgami i
dokumentami, jak i ze stanem faktycznym.
Rada Nadzorcza dokonała pozytywnej oceny jednostkowego sprawozdania finansowego za rok
obrotowy 2025, skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2025 oraz
sprawozdania z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2025 na podstawie:
- przegląd treści ww. sprawozdań, przedłożonych przez Zarząd Spółki;
- omówienie z Zarządem kluczowych założeń, osądów i zasad polityki rachunkowości stosowanych przy
sporządzaniu sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności;
- wstępnych wersji sprawozdań niezależnego biegłego rewidenta, tj. PricewaterhouseCoopers Polska
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie z badania
jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
grupy kapitałowej Spółki na dzień 31 grudnia 2025 r., a także wstępnej wersji sprawozdania
dodatkowego dla Komitetu Audytu sporządzonego na podstawie art. 11 Rozporządzenie parlamentu
Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów
dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego, uchylające
decyzję komisji 2005/909 oraz stosownie do przepisów Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym;
2
- spotkań z przedstawicielami ww. firmy audytorskiej, w tym z kluczowym biegłym rewidentem;
- informacji Komitetu Audytu dotyczące procesu sporządzania sprawozdań finansowych oraz badania
przez biegłego rewidenta;
- wyników innych analiz i dyskusji wykonanych w wybranych obszarach finansowych i operacyjnych.
Warszawa, 29 kwietnia 2026 r.
Zoltán Martonyi
Przewodniczący Rady Nadzorczej
