EFEKT SA (25/2022) Korekta raportu okresowego za 1 półrocze roku obrotowego 2022

Zarząd Korporacji Gospodarczej "efekt" S.A. przekazuje do publicznej wiadomości korektę skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 1 półrocze 2022 roku, opublikowanego w dniu 5 września 2022 roku. Korekta dotyczy ujawnień w nocie nr 6: Nieruchomości inwestycyjne

Dane Przed zmianą i po zmianie zostały opisane poniżej:

1.

W tabeli Model wyceny - było:

Do wyceny nieruchomości inwestycyjnych dla których trwają umowy dzierżawy długoterminowej skorzystano z metody dochodowej. W celu ustalenia właściwej wartości wynik wyceny metodą dochodową skonfrontowano z wynikami wyceny metodami rynkowymi. Przyjęte założenia metody dochodowej przedstawione są poniżej:

Zrealizowane i oczekiwane przychody oraz koszty z tytułu dzierżawy

Współczynnik dyskontujący

Prognoza rozwoju PKB- dla 5 letniego okresu predykcji

Podatek CIT-19%

W tabeli Model wyceny - jest:

Do wyceny nieruchomości inwestycyjnych dla których trwają umowy dzierżawy długoterminowej skorzystano z metody dochodowej. W celu ustalenia właściwej wartości wynik wyceny metodą dochodową skonfrontowano z wynikami wyceny metodami rynkowymi. Przyjęte założenia metody dochodowej przedstawione są poniżej:

2.

Po tabeli Model wyceny - było:

Zgodnie z MSSF 13 Grupa z uwagi na trwające umowy dzierżawy obiektów hotelowych, w celu uzyskania racjonalnej pewności odnośnie wartości szacowanych nieruchomości weryfikuje otrzymane wyniki wycen. Wyceny rynkowe weryfikowane są metodami dochodowymi, natomiast wyceny dochodowe grupa weryfikuje metodami rynkowymi. Kierując się Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/34/UE "Roczne sprawozdania finansowe powinny być sporządzane przy zastosowaniu zasady ostrożności, w sposób prawdziwy i rzetelny przedstawiać stan aktywów i pasywów jednostki, jej sytuację finansową oraz wynik finansowy..." do sprawozdania finansowego Grupa przyjmuje wartość niższą z dwóch dostępnych wartości wycen.

Po tabeli Model wyceny - jest:

Założenia ilościowe wraz z opisami jakościowymi zastosowana modelach wycen hoteli:

W tym miejscu są tabele:

Hotel Lider z opisem przychodów ze sprzedaży oraz opisem założeń.

Hotel Efekt z opisem przychodów ze sprzedaży oraz opisem.

Zastosowana stopa dyskonta jest sumą dwóch poniższych elementów:

Stopa wolna od ryzyka-Współczynnik dyskontujący oparto o rentowność obligacji rządowych - 4 letnich.

Przyjęta rentowność obligacji rządowych jest składową stopy dyskonta zgodnie z ogólnodostępna literaturą przedmiotu- jako stopa wolna od ryzyka przyjęta do dyskontowania przyszłych przepływów pieniężnych z umów wyznaczona na podstawie danych dostępnych z rynku kapitałowego.

Premia za ryzyko -Zgodnie z cytowaną literatura podmiotu na stopę dyskonta składa się stopa wolna od ryzyka oraz składnik premii za ryzyko. Wartość przyjętego składnika premii za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości składa się z poniższych elementów:

za małą płynność (w przypadku dużych, trudno podzielnych nieruchomości wymagających zaangażowania dużego kapitału) - do 2 (przyjęto - 2,00 ).

za niższą atrakcyjność lokalnego rynku nieruchomości w odniesieniu do innych form inwestowania: w fazie ożywienia - 1, stagnacji -2 i w fazie recesji - 3 (przyjęto 3,0 ).

Łącznie składnik premii za ryzyko wynosi - 5,00

Stopa dyskonta przyjęta w modelu : ok 9 %.

Zastosowany współczynnik wzrostu po okresie prognozy (g) wynosi 3%.

Przyjęcie współczynnika prognozy rozwoju opartego na skorygowanym współczynniku rozwoju NBP :

Dla lat 2024-2026 Emitent przyjął rozwój strumieni dochodów zgodny z suma agregatów makroekonomicznych ( inflacja CPI, PKB, zmiana wynagrodzeń) mających wpływ na branże hotelarską skorygowany o (-5%). Korekta rozwoju NBP zawiera w sobie ryzyko potencjalnych ponownych restrykcji gospodarczych w związku z pandemia Covid-19. Zbieżność zastosowania powyższego parametru z danymi historycznymi przedstawia "Analiza zbieżności dynamiki przeszłych okresów z projekcjami NBP zastosowanymi w modelach wyceny metoda dochodową" zaprezentowana poniżej.

Opis procesu wyceny:

Do wyceny nieruchomości metodą dochodową został zastosowany model DCF- dyskontowanych przepływów pieniężnych. Strumienie dochodów zdyskontowano wskazanym w nocie współczynnikiem dyskontującym. Po okresie prognozy przyjęto wartość wzrostu g- 3%.

Analiza istotnych założeń modelu wyceny. różnice między prognozowanymi wartościami a zrealizowanymi:

dodana jest tabela:

Stan na dzień 06.2022 (Przychody prognozowane wg modelu, Przychody zrealizowane, różnica, zmiana %)

Niewielka różnica ( in plus) miedzy zrealizowanymi przychodami z umów dzierżaw a założeniami w modelach wskazuje na możliwość realizacji scenariusza założonego w modelach wycen. Emitent nie dokonał korekty in plus strumieni dochodów.

Emitent w związku z prognozowanymi w modelach zmianami strumieni dochodów wykonał analizę przeszłych strumieni dochodów w celu zweryfikowania zbieżności założeń przyjętych w projekcjach w stosunku do danych z okresów historycznych:

dodana jest tabela:

Analiza zbieżności dynamiki przeszłych okresów z projekcjami NBP zastosowanymi w modelach wyceny metoda dochodową

Emitent w związku z niewielka różnicą miedzy zrealizowana dynamika strumieni dochodów a zakładanymi w projekcjach NBP zmianami , uznał dane z projekcji NBP za wiarygodne i możliwe do zaimplementowania w modelach wycen. Emitent w wycenie strumieni dochodów za okres 2024-2026 korzysta ze skorygowanego współczynnika rozwoju NBP. Korekta współczynnika rozwoju wyniosła (-5%) od wartości wskazywanych w prognozach NPB, z uwagi na możliwość wystąpienia ponownych obostrzeń covidowych.

Niepewność szacunków i możliwych zmian w przyszłości:

Przyjęte w sprawozdaniu finansowym wartości nieruchomości, są wartościami szacowanymi na podstawie dostępnych informacji i zgodnie z najlepsza wiedza zarządu. Jednak z uwagi na fakt, że przyjęte w założeniach zdarzenia pozostają poza kontrolą spółki, wyceny mogą się istotnie zmieniać z przyszłości.

3.

W tabeli Aktywa - Pasywa, po stronie Aktywa nie było danych w kolumnie "Poziom 3"

W tabeli Aktywa - Pasywa dodano dane w kolumnie "Poziom 3"

Aktywa - Nieruchomości inwestycyjne - Poziom 3 - dodano "98 096"

4.

Po tabeli Aktywa-Pasywa dodano:

Zmiana techniki wyceny oraz powody tej zmiany:

W bieżącym okresie Emitent wykonał wycenę nieruchomości hotelarskich metoda dochodową oparta o złożenia wskazane w powyższej nocie. Zdaniem emitenta wycena dochodowa wydzierżawionych nieruchomości inwestycyjnych lepiej odzwierciedla jej wartość godziwą. Emitent zgodnie z MSSF 13 Grupa z uwagi na trwające umowy dzierżawy obiektów hotelowych, w celu uzyskania racjonalnej pewności odnośnie wartości szacowanych nieruchomości weryfikuje otrzymane wyniki wycen. Wyceny rynkowe weryfikowane są metodami dochodowymi, natomiast wyceny dochodowe grupa weryfikuje metodami rynkowymi. Kierując się Dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/34/UE "Roczne sprawozdania finansowe powinny być sporządzane przy zastosowaniu zasady ostrożności, w sposób prawdziwy i rzetelny przedstawiać stan aktywów i pasywów jednostki, jej sytuację finansową oraz wynik finansowy..." do sprawozdania finansowego Grupa przyjmuje wartość niższą z dwóch dostępnych wartości wycen.

Przesunięcia pomiędzy poziomami hierarchii wartości godziwej:

W bieżącym okresie nastąpiło przesuniecie wycen wydzierżawionych nieruchomości hotelowych uprzednio ujętych na poziomie drugim ( 98 mln zł) z poziomu drugiego hierarchii wartości godziwej do poziomu trzeciego hierarchii wartości godziwej. Uprzednio Emitent ustalał wartość godziwą dla tych obiektów za pomocą metody porównawczej- danymi wsadowymi były obserwowalne dane rynkowe wyznaczone przez wykwalifikowany personel jednostki jak i niezależnych rzeczoznawców majakowych. Powodem przesunięcia między poziomami hierarchii wartości godziwej było zastosowanie do wyceny nieruchomości hotelowych metody dochodowej w skład której weszły nieobserwowalne dane wejściowe do ustalenia wartości godziwych- opracowane przy użyciu własnych danych. Składowe wycen zaprezentowano w powyższej nocie objaśniającej.

Jednocześnie, Zarząd Korporacji Gospodarczej "efekt" S.A. informuje, że korekta nie ma wpływu na pozostałe pozycje skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej "efekt" S.A. za I półrocze 2022 r.

Korekta nie ma wpływu na skrócone śródroczne jednostkowe sprawozdanie finansowe Korporacji Gospodarczej "efekt" S.A. za I półrocze 2022. Informacje i dane finansowe zawarte w raporcie okresowym zostały przedstawione prawidłowo i nie uległy zmianie.

Korekta nie ma wpływu na sprawozdanie Zarządu opublikowane ponownie w załączeniu oraz na przegląd raportu biegłego rewidenta, który zapoznał się z przesłaną przez notą i nie wniósł uwag. W przekonaniu biegłego rewidenta nie ma to istotnego wpływu na ich raport i nie wymaga ponownego przeglądu.

Podstawa prawna: § 15 ust. 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunki uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.

Więcej na: http://biznes.pap.pl/pl/reports/espi/all,0,0,0,1

kom espi zdz