Baker McKenzie: centra danych w Polsce przyciągają zainteresowanie inwestorów

Zainteresowanie Polską jako miejscem do lokowania centrów danych rośnie i zdaniem ekspertów Baker McKenzie wzmacniać je będą dodatkowo ograniczenia administracyjne dla tego rodzaju inwestycji wprowadzane przez inne kraje. Między innymi z powodu problemów z podażą energii ograniczenia dla rozwoju centrów danych wprowadziły w Europie takie kraje jak Holandia, Francja i Irlandia. Zużycie energii w centrach danych jest 40 razy większe niż w innych nieruchomościach komercyjnych.

„Mamy do czynienia z migracją biznesu centrów danych w poszukiwaniu czystych, a przede wszystkim dostępnych i stabilnych źródeł energii - mówi Agnieszka Skorupińska, partnerka kierująca praktyką zrównoważonego rozwoju i transformacji energetycznej w warszawskim biurze Baker McKenzie. - Pomyślność rozwoju OZE i uruchomienie elektrowni atomowych, w tym plany dotyczące modułowych reaktorów jądrowych (SMR), będą mieć kluczowe znaczenie dla tego sektora w Polsce”.

Polska staje się liderem regionu Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby i mocy centrów danych, jak wynika z danych firmy doradczej JLL. W 2024 roku znajdowały się w Polsce 123 centra danych, a eksperci szacują, że wielkość rynku mierzona zasobami mocy zwiększy się niemal trzykrotnie do 500 MW w 2030 roku. Wzrost tego sektora związany jest z rozwojem technologii opartych na sztucznej inteligencji, zwiększeniem liczby danych przetwarzanych w chmurze, upowszechnianiem urządzeń wykorzystujących IoT (Internet of Things) i rosnącą popularnością mediów społecznościowych.

„Inwestorzy coraz wyraźniej dostrzegają wzrost zapotrzebowania na infrastrukturę centrów danych w regionie, a Polska wyrasta na jedną z kluczowych jurysdykcji w tym obszarze. Mimo istniejących wyzwań proceduralnych i formalnych, potencjał naszego kraju jest duży i budzi zainteresowanie zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i korporacji rozwijających centra danych dla własnych potrzeb - mówi Weronika Achramowicz, partner zarządzająca Baker McKenzie w Polsce, współkierująca praktyką transakcyjną. - Co więcej, planowane inwestycje w energetykę atomową znacząco wzmacniają konkurencyjność Polski jako lokalizacji dla długoterminowych, zrównoważonych inwestycji technologicznych”.

Zdaniem prawników Baker McKenzie na etapie planowania inwestycji trzeba wziąć pod uwagę czas niezbędny do wynegocjowania długoterminowej umowy na dostawy energii (Power Purchase Agreement) oraz na rozpatrzenie wniosków składanych do Polskich Sieci Energetycznych odpowiedzialnych za dystrybucję. PSE działa pod coraz większą presją związaną z jednej strony z rosnącymi mocami OZE, które oczekują na zgodę na przyłączenie do sieci, z drugiej z wnioskami na pobór energii ze strony operatorów centrów danych, które sięgają rekordowych wartości rzędu 500, 800 czy 1000 MW. Zarówno sieć przesyłowa, jak i przepisy regulujące procedury wydawania zgód wymagają zmian.

Obecnie większość całkowitej komercyjnej powierzchni serwerowej w Polsce zlokalizowana jest w Warszawie. Duże miasta dominują na liście preferowanych lokalizacji. Jednak im większy obiekt, tym większe wyzwania związane między innymi z aspektami środowiskowymi. Eksperci Baker McKenzie zwracają uwagę, że czynniki związane z lokalizacją i społeczną odpowiedzialnością biznesu są w przypadku centrów danych ściśle ze sobą powiązane. O umiejscowieniu centrum decydują przede wszystkim miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ale równie istotny jest dostęp do wody używanej do chłodzenia systemu, odpady i kwestia odprowadzania nadmiarowego ciepła.

Znaczenie kwestii ESG odgrywa istotną rolę w planowaniu inwestycji w centra danych oraz w poszukiwaniu rozwiązań, które pozwolą ograniczyć ich negatywny wpływ na środowisko. W niektórych przypadkach - na przykład przy podłączeniu centrum danych do lokalnej sieci ciepłowniczej, co umożliwia wykorzystanie generowanego przez nie ciepła do ogrzewania budynków mieszkalnych - konieczne są odpowiednie ułatwienia prawne.

Prawnicy Baker McKenzie zwracają uwagę na dodatkowe możliwości, z jakich korzystać mogą inwestorzy, w tym związane z wykorzystaniem terenów brownfield, czyli poprzemysłowych lub pierwotnie zabudowanych, które często mają doskonałą lokalizację i spełniają warunki niezbędne dla centrum danych. Jak podkreśla Weronika Guerquin-Koryzma, partnerka oraz szefowa praktyki nieruchomości w warszawskim biurze Baker McKenzie:

„Inwestycje na terenach typu brownfield umożliwiają wykorzystanie lokalizacji w pobliżu, lub wręcz w miastach, co jest kluczowe w kontekście bliskości użytkowników i wydajności infrastruktury. Choć pełne dostosowanie istniejącego obiektu lub dostępnej działki poprzemysłowej do planów inwestycyjnych nie zawsze będzie możliwe, to jednak dostęp do infrastruktury ma ogromny wpływ na czas realizacji projektu i jego atrakcyjność”.

Źródło informacji: Baker McKenzie