Grunty inwestycyjne – perspektywa przyszłości

Drożejący rynek biurowy

Raporty dotyczące nieruchomości przeznaczonych na cele komercyjne pokazują jasno kilka wiodących tendencji na rynku sprzedaży gruntów pod biurowce. Po pierwsze, średni poziom cen wzrósł w najlepszych i najbardziej prestiżowych lokalizacjach, czego dowodzi chociażby wartość sprzedaży gruntów pod zabudowę biurową w Centralnym Obszarze Biznesowym Warszawy. Według raportu JLL, ceny gruntów w COB osiągnęły pułap 3500-4500 zł / m2 PUB, zaś na obrzeżach COB – od 1300 zł do 2300 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej biur.

W pozostałych miastach również poziom cenowy wzrósł. W Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie deweloperzy powierzchni biurowych płacili w 2018 roku od 1000 do 1400 zł / m2 PUB.

Po drugie, eksperci podkreślają, że z powodu niedoboru gruntów zwiększa się otwartość inwestorów na inwestycje wymagające przebudowy, rozbiórki dotychczasowych zabudowań, rebranding, rewitalizację – a zatem projekty wymagające nietypowych i kosztownych rozwiązań.

Budynki wielofunkcyjne

Tendencje oparte na rebrandingu, przebudowie czy rewitalizacji są widoczne zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Realizacja Hali Koszyki w Warszawie czy Manufaktury w Łodzi to jedne ze sztandarowych projektów inwestycyjnych, które wyznaczyły nową perspektywę przed kolejnymi przedsięwzięciami komercyjnymi, których częścią jest między innymi realizacja nowych powierzchni biurowych w budynkach wielofunkcyjnych (handlowo-biurowych lub mieszkalno-biurowo-usługowych), przystosowanych do potrzeb handlowych, konsumenckich, turystycznych i biurowych, ewentualnie również mieszkaniowych.

Poszerzenie możliwości komercjalizacji powierzchni biurowych i handlowych to coraz bardziej znaczący element nowych projektów. Miejsca na powierzchnie biurowe znaleźć można w centrach handlowych, przebudowanych pawilonach, obiektach magazynowych z dobudowanymi częściami socjalnymi, na stadionach, w kamienicach i wielu innych obiektach, których funkcja i przeznaczenie uległy poważnemu przekształceniu. Przedsięwzięcia wielofunkcyjne mają również spełniać rolę katalizatora nowych form prowadzenia działalności gospodarczej, który wychodzi naprzeciw aktualnym trendom (między innymi: coworking, biura na godziny, spotkania biznesowe w strefach gastronomiczno-usługowych).

Już w 2017 roku „Rzeczpospolita” przytaczała opinię Michaela von Liechtensteina, założyciela Geopolitical Intelligence Services, który wprost stwierdził, że nieruchomości typu mixed-use to przyszłość rynku. Sztandarowymi projektami z ostatnich lat w tym segmencie rynku nieruchomości są przedsięwzięcia deweloperskie w Warszawie, zwłaszcza Browary Warszawskie i Centrum Praskie Koneser, w którym oprócz powierzchni handlowych, biurowych, usługowych i mieszkalnych ma się znaleźć również Muzeum Wódki. Eksperci chętnie wśród wielofunkcyjnych obiektów wymieniają również OVO Wrocław (hotel, biura, lokale usługowo-gastronomiczne, apartamenty, penthouse’y i mieszkania).

Zabudowania już istniejące w pofabrycznych dzielnicach większych miast, takich jak Łódź, Wrocław czy Warszawa, stanowią na ogół teren gęsto zabudowany, a jednocześnie na tyle rozległy, że umożliwia realizację coraz bardziej ambitnych przedsięwzięć. Istotny odsetek nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach stanowią obecnie grunty zabudowane jedno- lub dwupiętrową zabudową, na których nowo uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozwalają budować na przykład biurowce o wysokości od 20 do 40 metrów i zapewniają odpowiednio wysoki wskaźnik zabudowy oraz powierzchni zabudowy.

Pionierzy na rynku handlowo-usługowym

Lektura nowo uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego pozwala inwestorom przewidzieć rozwój urbanistyczny na danym terenie. Przykładem inwestycji, która powstała wyprzedzając nowe inwestycje mieszkaniowe, jest realizacja dyskontu Biedronki przy ulicy Piołunowej we Wrocławiu, na pograniczu osiedli Ratyń i Jerzmanowo, kilka kilometrów od Portu Lotniczego.

W sąsiedztwie, to jest w promieniu 2,5 kilometra, przed zakupem gruntu przez Jeronimo Martins Polska, właściciela sieci Biedronka, powstała tylko jedna inwestycja – Osiedle Miodowa przy ulicy Miodowej 29, 31. Obecnie powstają przy ulicy Miodowej równolegle dwie inwestycje dwóch niezależnych deweloperów, a doniesienia mówią o dużej inwestycji planowanej na osiedlu Ratyń przez jednego z lokalnych liderów na rynku mieszkaniowym – spółkę Arkop, która zamierza realizować osiedle na terenie o powierzchni 19 hektarów.

W przypadku osiedla Ratyń decydujące znaczenie ma właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który ustanowił rozległą strefę przeznaczoną pod zabudowę mieszkalną wielorodzinną, od trzech do czterech kondygnacji naziemnych. Powstanie realizacji usługowo-handlowych na terenach, które są szczególnie perspektywiczne z uwagi na korzyści wynikające z prawa lokalnego nikogo właściwie nie powinno dziwić, tym bardziej, że przed powstaniem nowych inwestycji grunt w tym rejonie Wrocławia można było nabyć w cenie o wiele atrakcyjniejszej niż dopiero w momencie realizacji dużych inwestycji mieszkaniowych.

Warto podkreślić, że zagospodarowanie terenu w rejonach znajdujących się blisko ważnych węzłów komunikacyjnych to kwestia strategiczna dla większości inwestorów. W ostatnich dwudziestu pięciu latach najwięcej zyskały grunty położone na Bielanach Wrocławskich, a obecnie zyskiwać będą coraz więcej także grunty położone w zachodniej części Wrocławia, czyli wzdłuż nowo realizowanych przedsięwzięć drogowych – Obwodnicy Leśnicy, planowanej Alei Stabłowickiej i dróg dojazdowych. Nowe inwestycje mieszkaniowe w sposób naturalny wygenerują potrzebę realizacji przedsięwzięć usługowych, handlowych i gastronomicznych.

O ile przed realizacją nowych inwestycji mieszkaniowych grunt usługowy na osiedlu Ratyń we Wrocławiu mógł być wart między 100 a 220 złotych za metr kwadratowy, o tyle za kilka lat może się okazać, że wartość gruntów komercyjnych w tym obszarze wzrośnie nawet dwukrotnie.

Warto przy tej okazji podkreślić, że najdroższe grunty pod realizację przedsięwzięć handlowych, przede wszystkim galerii handlowych i obiektów wielofunkcyjnych handlowo-usługowych kosztują nawet 5000 zł za m2 PUU (powierzchnia użytkowa usług). W Warszawie ceny gruntów z przeznaczeniem na handel wielkopowierzchniowy kosztują od 2000 zł do 5000 zł za m2 PUU, w pozostałych miastach powyżej 400 tys. mieszkańców od 400 zł do 1200 zł za m2 PUU.

Hale i magazyny

Raport Cushman&Wakefield wskazuje, że w pierwszym kwartale 2019 r. pojawiły się na rynku 22 nowe projekty hal i magazynów, co spowodowało powiększenie zasobów dostępnej powierzchni magazynowej do poziomu 16,3 mln m2. W tym okresie przybyło 506 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni magazynowych, przy czym największą powierzchnię oddano do użytku w Olsztynku: jest to 121 tysięcy m2 zrealizowanych przez Hillwood BTS dla Zalando Lounge; 94 tysiące m2 powierzchni magazynowej oddano do użytku w czterech projektach realizowanych na rynku wrocławskim.

Eksperci Cushman&Wakefield szacują, że wzrost dostępności nowoczesnych powierzchni magazynowych w ciągu 12 miesięcy wyniósł 17%. Świadczy to o wysokiej dynamice na rynku, zwłaszcza jeśli chodzi o najem powierzchni magazynowych, a jednocześnie dużo mówi o dynamicznym rozwoju branż związanych z logistyką i transportem.

Aktualnie ceny za grunty przeznaczone pod zabudowę magazynowo-produkcyjną wynoszą od kilku złotych za metr kwadratowy do nawet 500-600 zł, w zależności od lokalizacji. Najatrakcyjniejsze grunty na terenie Wrocławia i Bielan Wrocławskich kosztują od 250 zł do 500 zł za metr kwadratowy. W miejscowościach i gminach ościennych (gmina Miękinia, gmina Żurawina) ceny wahają się między 35 zł a 80 zł za metr kwadratowy. Nawet w miejscowościach bardziej oddalonych od głównych ośrodków miejskich cena jednego metra kwadratowego wynosić może 60 zł za metr kwadratowy (Rawicz i okolice, Prusice, Żmigród).

Konkurencję zwiększa duża ilość gruntów oferowanych na sprzedaż przez samorządy terytorialne. Gminy starają się inwestować coraz więcej w rozbudowę infrastruktury, aby zachęcić potencjalnych kontrahentów. Często się okazuje, że zakup gruntu inwestycyjnego od gminy jest znacznie korzystniejszy dla inwestora z uwagi na udogodnienia, ulgi i ułatwiony dostęp do infrastruktury technicznej i drogowej, w której rozbudowę gmina już zainwestowała.

Jarosław Wójtowicz, starszy analityk WGN