Mieszkania z rynku pierwotnego we Wrocławiu - raport WGN

Raport został opracowany przez Jarosława Wójtowicza, doradcę i starszego analityka rynku nieruchomości.

Aktualne analizy dotyczące sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego wykazują, że ceny we Wrocławiu wyraźnie przekroczyły 6000 zł za metr kwadratowy. Raporty publikowane na portalu bankier.pl wskazują, że średnia cen wynosi prawie 6500 zł za metr kwadratowy. Wadą tych analiz jest fakt, że opierają się wyłącznie na cenach ofertowych publikowanych na portalu Otodom, podczas gdy nie wszyscy deweloperzy i pośrednicy eksportują swoje ogłoszenia na strony tego portalu. Dynamika zmian w kształtowaniu się cen ofertowych lokali z rynku pierwotnego jest olbrzymia, a na podstawie zebranych danych mogę z pełną odpowiedzialnością stwierdzić, że rynek winduje średnie ceny ofertowe do poziomu około 7000 zł za metr kwadratowy.

W poniższym raporcie korzystałem z informacji publikowanych przez deweloperów i pośredników na stronach internetowych inwestycji lub udostępnionych w postaci oficjalnych informacji prasowych, komunikatów i cenników na portalach ogłoszeniowych (Tabela Ofert, Rynek Pierwotny, Morizon, Otodom); część informacji uzyskałem za pośrednictwem biur sprzedaży deweloperów. Trzeba przy tym wziąć pod uwagę, że publikowane cenniki nie zawsze obejmują ceny wszystkich aktualnie dostępnych mieszkań. Niektórzy deweloperzy informują tylko o najniższych cenach za metr kwadratowy w danej inwestycji, inni jeszcze nie udostępnili cenników, choć informują o rozpoczętej przedsprzedaży.

Dlaczego tak drogo?

Statystyki wyraźnie pokazują, że zmianie uległa struktura rynku nieruchomości we Wrocławiu. Jeszcze niedawno inwestycje, w których najwyższe ceny ofertowe przekraczały 10 000 zł za metr kw. zdarzały się sporadycznie. Apartamentowiec OVO, inwestycja przy Ruskiej 41-42 (Feniks Group), Apartamenty Marcinkowskiego (Immobilio Group) czy Bulwary Drobnera (WPBM Mój Dom) to jeszcze do niedawna jedne z nielicznych inwestycji o tak wysokich cenach. We wcześniejszych latach (2008-2012) tak zawrotne ceny osiągały tylko inwestycje apartamentowe o najwyższym standardzie i w wyjątkowych lokalizacjach: Apartamenty Zielona Etiuda na Krzykach (ATAL), Rezydencja Borek (Profit Development) przy ul. Saperów czy Concerto Verona przy ul. Chopina (Verona Buildings). Aktualnie procentowy udział w rynku inwestycji, w których najwyższe ceny ofertowe przekraczają 10 000 zł za metr kw., wynosi ok. 14%.

Należy jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, iż liczba inwestycji, w których średnie ceny ofertowe przekraczają 7 000 zł za metr kw., również stale wzrasta. Wzrastają zwłaszcza ceny w kolejnych etapach inwestycji realizowanych na przestrzeni ostatnich 2-3 lat (np. Pixel House, Lokum Victoria, Olimpia Port, Promenady Wrocławskie). Zwiększa się także wartość niektórych lokalizacji. Wyraźne tendencje zwyżkowe można obserwować w przypadku Swojczyc i Kleczkowa (Psie Pole), Popowic i Grabiszyna (Fabryczna). Coraz droższe są również inwestycje na Klecinie, gdzie powstaje m.in. nowa inwestycja firmy Temar (Focus House), a Archicom czeka na decyzję o pozwoleniu na budowę.

Trzeba przy tej okazji zaznaczyć, że procentowy udział w rynku inwestycji o średniej wartości w granicach i powyżej 7 000 zł za metr kwadratowy wynosi obecnie aż 40%.

Perspektywy rynku pierwotnego we Wrocławiu

Charakterystyczne dla rynku wrocławskiego jest to, że w wielu lokalizacjach, gdzie inwestycje rozpoczynają najwięksi i najbardziej rozpoznawalni wrocławscy deweloperzy, ceny mieszkań prędzej czy później znacząco się zwiększają. Dotyczy to zwłaszcza działań podejmowanych przez Archicom. Nowe etapy inwestycji Róży Wiatrów oferowane są aktualnie w cenach od 7 200 zł do 7 400 zł za metr kw. W nowych etapach inwestycji Olimpia Port ceny mieszczą się w przedziale od 6 500 zł do 8 300 zł za metr kw. Wkrótce, na gruncie znajdującym na rogu ulic Karkonoskiej i Przyjaźni, Archicom ma rozpocząć budowę 520 mieszkań, co z pewnością nie pozostanie bez wpływu na kształtowanie się rynku nieruchomości w tym rejonie Wrocławia. Duże znaczenie dla południowo-wschodniej części Krzyków może mieć inwestycja Księżno realizowana na terenie osiedla Księże Wielkie - tam Archicom proponuje aktualnie ceny ofertowe w przedziale od 5 700 zł do 6 800 zł za metr kw. Do bardziej efektownie zapowiadających się realizacji należą Browary Wrocławskie (ceny od 7 300 zł do 10 600 zł za metr kw.). Wysokie ceny osiąga też inwestycja River Point na Kępie Mieszczańskiej (od 7 600 zł do 10 440 zł za metr kw.). Moda na Nadodrze i Kępę Mieszczańską trwa zresztą już od dobrych kilku lat: w ostatnich 10 latach sporo inwestycji powstało zwłaszcza wzdłuż ulicy Jedności Narodowej, przy ul. Księcia Witolda czy wzdłuż ul. Romana Dmowskiego.

Większość dużych firm deweloperskich, np. Vantage czy I2 Development, bardzo uważnie wybiera lokalizacje nowych inwestycji. W przypadku inwestycji Soft Lofty Centrum i Soft Lofty Legnicka (I2 Development) czy Dorzecze Legnickiej (Vantage) deweloperzy podążają już utartym szlakiem sprawdzonej lokalizacji, jaką stały się Popowice. Na Popowicach mieszkania są oferowane w cenach od 5 990 zł do 9 200 zł za metr kwadratowy. Nie będzie wcale zaskakujące, jeśli najwyższe ceny ofertowe w planowanej nowej inwestycji firmy Vantage, Port Popowice, przekroczą barierę 10 000 zł za metr kwadratowy.

Dobrym przykładem wzrostu cen są Swojczyce: Archicom ustalił ceny ofertowe mieszkań w aktualnie realizowanych etapach Olimpia Port na poziomie od 6500 zł do 8300 zł za metr kwadratowy - zbliżone ceny osiągały poprzednie etapy inwestycji na Starym Mieście, np. Lokum Victoria czy Rezydencja Staromiejska. Biorąc pod uwagę wszystkie inwestycje aktualnie dostępne na Swojczycach (jest ich pięć), średnie ceny mieszkań wynoszą ok. 6870 zł za metr kwadratowy.

Lokalizacje peryferyjne również mogą sporo zyskać. Jedną z popularnych inwestycji w zachodniej części miasta jest osiedle WUWA 2, na terenie którego mieszkania wznosi kilka firm deweloperskich, m.in. ATAL (Nowe Żerniki). ATAL informuje na stronie internetowej drugiego etapu inwestycji na Żernikach, że ceny ostatnich wolnych mieszkań wynoszą aktualnie 5 800 zł za metr kwadratowy (w pierwszym etapie ceny były o ok. 10% niższe). Blockpol oferuje mieszkania w cenach od 6 000 zł do 7 200 zł za metr kw. W dalszej perspektywie, zwłaszcza gdy powstanie planowana Aleja Stabłowicka łącząca ulice Kosmonautów i Graniczną, kolejne inwestycje mieszkaniowe mają szansę powstać na terenach znajdujących się między Kosmonautów a Żernicką, a nawet w rejonie Jerzmanowa; zależy to jednak m.in. od losów planowanej specustawy dotyczącej gruntów pod inwestycje mieszkaniowe i zapisów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a także - rzecz jasna - od aktualnej koniunktury na lokalnym rynku i tempa rozwoju infrastruktury.

Dlaczego ceny wzrastają?

Przyczyn, dla których ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrastają, może być kilka. Rośnie liczba zakupów spekulacyjnych, zwłaszcza w najlepiej zlokalizowanych inwestycjach, gdzie nabywcy mogą liczyć na wysokie stopy zwrotu z wynajmu, zarówno długo, jak i krótkoterminowego. Stale zresztą brakuje mieszkań na wynajem długoterminowy, z uwagi na duże zapotrzebowanie na rynku pracy i nowe inwestycje komercyjne. Rozrastają się m.in. oddziały dużych międzynarodowych korporacji, zwłaszcza firm z sektora finansowego i informatycznego. Do Wrocławia sprowadzani są pracownicy z różnych stron całego świata. Ważną grupą najemców nowych mieszkań są także studenci z zagranicy - na tyle zamożni, że stać ich na wynajęcie kompaktowego mikroapartamentu lub mieszkania o powierzchni 40-50 m2 w nowym apartamentowcu w dobrej lokalizacji (najlepiej w sąsiedztwie uczelni lub z bardzo dobrym dojazdem). Wynajmują się zresztą mieszkania w każdej lokalizacji i standardzie, również na osiedlach peryferyjnych (Jagodno, Leśnica, Stabłowice, Wojszyce). Mieszkań na lokalnym rynku najmów stale brakuje.

Według analityków WGN rynek pokazuje, że rośnie liczba transakcji gotówkowych na rynku sprzedaży mieszkań. Klient, który nie musi liczyć zdolności kredytowej, jest bardzo pożądany, zwłaszcza jeśli jest gotów zapłacić odpowiednio wysokie ceny za oczekiwany wysoki standard mieszkania i możliwie najlepszą lokalizację. Zyskuje dzięki temu segment premium. Przy tej okazji należy stwierdzić, że bardzo mocno zmieniła się struktura lokalnego rynku. Dużym sukcesem zakończyła się np. sprzedaż apartamentów w OVO na Starym Mieście, gdzie inwestor oferował apartamenty w cenach powyżej 18 000 zł za metr kwadratowy. Popularnością cieszą się także bardzo drogie, choć mniej prestiżowe inwestycje, np. realizacje Toscomu przy ul. Benedykta Polaka, gdzie wolnych ceny mieszkań o powierzchni od 29 m2 do 70 m2 wynoszą od 9 400 zł do 11 800 zł za metr kwadratowy. Zyskują więc inwestycje skierowane do potencjalnych prywatnych inwestorów, przeznaczone do zamieszkania dla młodych ludzi, oraz mikroapartamenty pod wynajem krótko- i długoterminowy (Starter III, Stawowa City).

Duże znaczenie dla dynamiki zmian na rynku nieruchomości ma również wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów utrzymania dobrego pracownika. Firmy budowlane często mają zarezerwowane terminy zleceń na kilka czy kilkanaście miesięcy wprzód, a z powodu braku pracowników nie mogą przyjmować w tym czasie żadnych innych zleceń.

Gdzie mieszkania są najtańsze?

Najtańsze mieszkania znajdziemy na osiedlu Lipa Piotrowska (Psie Pole), gdzie deweloperzy oferują mieszkania w cenach od 4 198 zł do 5250 zł za metr kwadratowy, na Praczach Odrzańskich i na Marszowicach, gdzie ceny oscylują wokół granicy 5 000 zł za metr kw. Tanio jest jeszcze na Strachocinie (5 250 zł za metr kwadratowy), można jeszcze znaleźć pojedyncze inwestycje na terenie Wrocławia (raczej w peryferyjnych lokalizacjach), gdzie ceny nie przekraczają 5 000 zł za metr kwadratowy.

Najtańszymi dzielnicami są obecnie Fabryczna i Psie Pole. Tam średnio za mieszkanie zapłacimy około 6 400-6 500 zł za metr kwadratowy. W przypadku Psiego Pola, na poziom średnich cen mają wpływ inwestycje dużych deweloperów na Kleczkowie, Swojczycach i Różance, gdzie trzeba zapłacić niekiedy 7 000-7 500 zł za metr kwadratowy, a nawet więcej. Średnie ceny metra kwadratowego na Krzykach to ok. 6 850 zł. Najwyższe średnie ceny osiągają aktualnie inwestycje na Śródmieściu i Starym Mieście (ok. 9 500-9 600 zł za metr kw.).

Gdzie jest najdrożej?

Najdroższe inwestycje są aktualnie zlokalizowane na Śródmieściu, w obrębie historycznego Starego Miasta, w pobliżu Dworca Głównego PKP, na Rakowcu i Przedmieściu Oławskim (Krzyki) oraz w rejonie Grabiszyna (Fabryczna). Ranking najdroższych inwestycji warto przedstawić nie ograniczając się na przykład do pierwszej dziesiątki; warto natomiast wskazać wszystkie inwestycje, w których najwyższe ceny ofertowe przekraczają (lub przekraczały) 10 000 zł za metr kw.

W zestawieniu podane są informacje według kolejności: nazwa inwestycji, deweloper, dzielnica, osiedle, przedział cen od najniższej do najwyższej:

1. Rezydencja Szczytnicka (Immobilio Group), Śródmieście, Zacisze, ceny od 18 000 zł do 21 600 za metr kw.

2. Inwestycje I2 Development na terenie d. szpitala im. Babickiego przy pl. Jana Pawła II (Lofty przy Fosie, Przy Arsenale, Dom pod Herbem, Przy Przystani, Przy Przystani II, Willa Staromiejska, Przy Bulwarze, Przy Bulwarze II), Stare Miasto, ceny od 11 600 zł do 17 000 zł za metr kw.

3. Apartamenty Marcinkowskiego (Immobilio Group), Śródmieście, Plac Grunwaldzki, ceny od 10 500 do 10 800 zł za metr kw.

4. Stawowa City, Stare Miasto, 10 450 zł za metr kw. (na podstawie oferty opublikowanej przez agencję nieruchomości na portalu Otodom).

5. Astoria Residence, Śródmieście, Plac Grunwaldzki, ceny od 10 000 zł do 12 700 zł za metr kw.

6. Polaka 10 (Toscom), Śródmieście, Plac Grunwaldzki, ceny od 9 500 zł do 11 000 zł za metr kw.

7. Polaka 14 (Toscom), Śródmieście, Plac Grunwaldzki, ceny od 9 400 zł do 11 800 zł za metr kw.

8. Krucza Residence, Krzyki, Południe, ceny od 9 100 zł do 10 600 zł za metr kw.

9. Bulwar Drobnera (WPBM Mój Dom), Śródmieście, Nadodrze, ceny od 9000 zł do 11 100 zł za metr kw.

10. Rakowiecka 47 (Vienna Development), Krzyki, Rakowiec, ceny od 8 880 zł do 11 440 zł za metr kw.

11. Starter III, Krzyki, Południe, ceny od 8 610 zł do 13 600 zł za metr kw.

12. Kościelna 14, Krzyki, Klecina, ceny od 8 610 zł do 10 350 zł za metr kw. (informacja według cen ofertowych podanych przez dewelopera oraz ogłoszeń opublikowanych przez jedną z agencji nieruchomości).

13. Bulwary Książęce, Śródmieście, Kępa Mieszczańska, ceny od 8 500 zł do 13 500 zł za metr kw.

14. Jagiełły 6 (Bouygues Immobilier), Śródmieście, Kępa Mieszczańska, ceny od 8 500 zł do 10 000 zł za metr kw.

15. Zyndrama (6B47), Śródmieście, Kępa Mieszczańska, ceny od 8 000 zł do 12 000 zł za metr kw.

16. Lokum Vena (Lokum Deweloper), Śródmieście, Nadodrze, ceny od 7 600 zł do 12 000 zł za metr kw.

17. River Point (Archicom), Śródmieście, Kępa Mieszczańska, ceny od 7 600 zł do 10 440 zł za metr kw.

18. Browary Mieszczańskie (Archicom), Śródmieście, Nadodrze-Ołbin, ceny od 7 300 zł do 10 600 zł za metr kw.

19. Nowa Papiernia oraz Kamienica pod Pelikanem (RED), Krzyki, Przedmieście Oławskie, ceny od 7 250 zł do 11 300 zł za metr kw.

20. Ogrody Grabiszyńskie (I2 Development), Fabryczna, Grabiszyn-Grabiszynek, ceny od 7 200 zł do 11 000 zł za metr kw.

21. Nowe Centrum Południowe (GPI Wrocław), Krzyki, Południe, ceny od 7 000 zł do 9 500 zł za metr kw., przy czym w ofercie znajdowały się mieszkania o wartości przekraczającej 10 000 zł za metr kw. (informacja uzyskana w biurze sprzedaży dewelopera).

22. Lokum Victoria (Lokum Deweloper), Stare Miasto, ceny od 6 500 zł do 10 100 zł za metr kw.

Zaskoczeniem może być fakt, że w najwyższych cenach oferowane są nie tylko najmniejsze dostępne metraże mieszkań. W najdroższej aktualnie inwestycji, Rezydencja Szczytnicka, dostępne są apartamenty o powierzchni od 72 m2 do 207 m2, oferowane w cenach od 18 000 zł do 21 600 zł za metr kw. W apartamentowcu Astoria Residence powstały wyłącznie apartamenty o powierzchni powyżej 100 m2. Ceny powyżej 10 000 zł za metr kw. dotyczą również inwestycji Apartamenty Marcinkowskiego. Nawet najdroższe mieszkania w inwestycji Ogrody Grabiszyńskie odnoszą się do mieszkań o powierzchni 58 m2. Różnice między cenami za metr kw. mieszkania poniżej 35 m2 i mieszkań o powierzchni przekraczającej 50 m2, a nawet większej, zanikają albo przestają mieć znaczenie, zwłaszcza jeśli inwestycja jest położona w jednej z bardziej pożądanych lub prestiżowych lokalizacji. Walorami, które wpływają na ceny mieszkań, są na przykład widok z okien, ekspozycja, duży taras albo ilość balkonów. Szczególnie dużą wartość deweloperzy przypisują dużym apartamentom na ostatnich piętrach, z dostępem do dużego tarasu, penthouse'om i mieszkaniom np. z widokiem na rzekę (Odra, Oława), najbardziej wartościowe zabytki lub zieleń.

Dysproporcje między najniższymi i najwyższymi cenami mieszkań mogą szokować. Deweloperzy jednak doskonale wiedzą, jakie mogą zaproponować ceny dla mieszkań na różnych kondygnacjach, w różnych metrażach, z parametrami obejmującymi balkon, taras, loggię, ekspozycję itd. W zależności od lokalizacji w budynku, ceny mieszkań będą odpowiednio zróżnicowane.

W jakim kierunku zmierza rynek sprzedaży mieszkań?

Na zmianach w strukturze lokalnego rynku pierwotnego zyskać mogą także prywatni właściciele mieszkań. Na fali rosnących cen, za odpowiednio tańsze i szybciej dostępne gotowe mieszkanie z rynku wtórnego nabywca jest w stanie zapłacić rzeczywiście sporo. Mieszkania na osiedlach z wielkiej płyty już teraz są oferowane w cenach od dochodzących nawet do 8 000 zł za metr kwadratowy - taka cena jest do zaakceptowania jednak tylko, jeśli mamy do czynienia z atrakcyjną lokalizacją (np. Krzyki-Południe w rejonie Sky Towera i Uniwersytetu Ekonomicznego albo rejon placu Grunwaldzkiego na Śródmieściu), a samo mieszkanie prezentuje bardzo dobry albo wysoki standard wykończenia.

W przyszłości można się spodziewać rozwoju aglomeracji. Sporo inwestycji deweloperskich powstało m.in. w Smolcu, Siechnicach, Radwanicach i kilku innych miejscowościach satelickich Wrocławia. Wobec wysokich cen w centrum miasta, wielu klientów będzie się decydowało na zakup tańszych mieszkań poza Wrocławiem, ale z coraz lepszym dostępem do infrastruktury, zwłaszcza infrastruktury kolejowej, drogowej i usługowej. Może się też okazać, że klienci zainteresowani zakupem nieruchomości na kredyt, będą się decydowali na mniejsze metraże niż oczekiwane tylko z powodu niewystarczającej zdolności kredytowej.

W jakich cenach kupisz mieszkanie?

Zamiast podsumowania, zebrałem przedziały cenowe dla poszczególnych osiedli, gdzie powstaje szczególnie dużo nowych inwestycji mieszkaniowych.

Fabryczna (średnie ceny ok. 6 400 – 6 500 zł / m2, ok. 1 800 wolnych mieszkań):

Złotniki: od 5 300 zł do 6 600 zł / m2,

Stabłowice: od 4 900 zł do 6 200 zł / m2,

Maślice: od 4 600 zł do 6 300 zł / m2,

Muchobór Wielki: od 4 700 zł do 6 600 zł / m2,

Oporów: od 5 000 zł do 8 000 zł / m2,

Popowice: od 5 990 zł do 9 200 zł / m2,

Grabiszyn-Grabiszynek: od 6 900 zł do 11 000 zl / m2.

-

Psie Pole (średnie ceny ok. 6 400 – 6 500 zł / m2, ok. 1 500 wolnych mieszkań):

Kleczków: od 5 800 zł do 8 200 zł / m2,

Swojczyce: od 5 300 zł do 8 300 zł / m2,

Poświętne: od 5 240 zł do 7 000 zł / m2,

Sołtysowice: od 5 370 zł do 6 800 zł / m2.

-

Krzyki (średnie ceny ok. 6 850 zł / m2, ok. 2 200 wolnych mieszkań):

Brochów: od 5 200 zł do 6 500 zł / m2,

Księże Małe: od 5 560 zł do 7 800 zł / m2,

Przedmieście Oławskie: od 6 300 zł do 12 000 zł / m2,

Południe: od 5 700 zł do 13 600 zł / m2,

Gaj: od 6 000 zł do 7 500 zł / m2.

-

Stare Miasto (średnie ceny ok. 9 500 zł – 9 600 zł / m2, ok. 200 wolnych mieszkań): od 6 500 zł do 17 000 zł / m2

-

Śródmieście (średnie ceny ok. 9 500 – 9 600 zł / m2, ok. 900 wolnych mieszkań:

Kępa Mieszczańska: od 6 100 zł do 13 500 zł / m2,

Nadodrze: od 6 900 zł do 12 000 zł / m2,

Plac Grunwaldzki: od 9 400 zł do 12 700 zł / m2.