Raport: Potrzeby mieszkaniowe Polaków: własność celem, najem etapem przejściowym

To wnioski z raportu „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który miał premierę podczas śniadania prasowego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Raport powstał na podstawie ogólnopolskich badań opinii publicznej IBRiS oraz wieloletnich analiz rynku mieszkaniowego prowadzonych w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

„W debacie o mieszkalnictwie zbyt często operujemy uproszczeniami, a zbyt rzadko sięgamy po twarde dane i długofalową perspektywę. Stąd próba pokazania pełnego obrazu: realnych potrzeb, barier i konsekwencji braku dostępnego mieszkania dla całego społeczeństwa” - podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Klucz do bezpieczeństwa i decyzji życiowych

Z raportu wynika, że 71 proc. Polaków ma tytuł własności do nieruchomości, a 68 proc. jest zadowolonych ze swojej obecnej sytuacji mieszkaniowej. Jednocześnie aż 81 proc. osób w wieku 18-29 lat uważa, że dziś zdobycie mieszkania jest znacznie trudniejsze niż w przeszłości.

Co istotne, 71 proc. respondentów deklaruje, że tylko własne mieszkanie zapewnia dobre życie, a 69 proc. wskazuje brak mieszkania jako barierę w decyzji o posiadaniu dzieci. Stabilnie wysoki pozostaje także odsetek osób (76 proc.), które uznają brak tanich mieszkań za jeden z powodów emigracji młodych Polaków.

„Wbrew często powielanej narracji Polacy nie odwracają się od własności. To nadal podstawowy punkt odniesienia dla decyzji życiowych i poczucia bezpieczeństwa” - mówi Marcin Duma z IBRiS.

Bariery ekonomiczne i oczekiwania wobec państwa

W Polsce kupujemy mieszkania przede wszystkim w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych bądź osób najbliższych - wynika z raportu. 68 proc. respondentów deklaruje, że kupuje mieszkanie z myślą o zamieszkaniu w nim, a kolejne 8 proc. - z przeznaczeniem dla dzieci.

Najpoważniejsze bariery w dostępie do mieszkań to: wysokie ceny zakupu (77 proc.), koszty najmu (43 proc.) oraz warunki kredytowe - oprocentowanie kredytów hipotecznych (40 proc.) i wymagania dotyczące zdolności kredytowej oraz wkładu własnego (30 proc.). Respondenci wskazują również na bariery strukturalne, takie jak zbyt mała liczba mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.), niepewność zatrudnienia (19 proc.) oraz zbyt mała liczba nowych inwestycji (16 proc.).

Ocena polityki mieszkaniowej państwa jest jednoznacznie krytyczna: 45 proc. uznaje dostępność mieszkań za złą, a jedynie 6 proc. pozytywnie ocenia działania rządu w tym obszarze. Co czwarty badany uważa, że obecnie żadna grupa społeczna nie jest realnie wspierana w dostępie do mieszkań.

Nie wybór, lecz konieczność

Raport pokazuje, że najem w Polsce postrzegany jest przede wszystkim jako rozwiązanie tymczasowe. Tylko 20 proc. badanych uznaje go za akceptowalny model zamieszkania w długiej perspektywie, a w pytaniach o własne wybory życiowe zaledwie 1 proc. deklaruje chęć trwałego życia w wynajmowanym mieszkaniu.

„Respondenci wprost mówią, że pieniądze wydawane na czynsz woleliby przeznaczać na spłatę kredytu. Najem daje elastyczność, ale nie daje poczucia bezpieczeństwa” - podkreśla dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej, autorka raportu.

Aż 89 proc. najemców deklaruje, że wolałoby spłacać kredyt hipoteczny zamiast wynajmować, gdyby rata była równa wysokości czynszu. Młodzi Polacy obawiają się także, że na emeryturze nie będzie ich stać na opłacanie najmu, jeśli nie zdobędą własnego mieszkania.

Młodzi a rynek

Dane zaprezentowane w opracowaniu pokazują również, że mieszkanie z rodzicami lub dziadkami wśród młodych Polaków ma przede wszystkim podłoże ekonomiczne. Najczęściej wskazywane powody to brak środków na zakup własnego mieszkania, brak wkładu własnego oraz niewystarczająca zdolność kredytowa. Wysokie ceny nieruchomości i koszty finansowania sprawiają, że samodzielne wejście na rynek mieszkaniowy jest dla wielu młodych odkładane na lata.

„Jednocześnie narasta frustracja młodego pokolenia. Jest ona związana przede wszystkim z ograniczoną dostępnością mieszkań i brakiem stabilnych, długofalowych rozwiązań systemowych” - podkreśla dr Rudzka.

Oczekiwania wobec państwa

Z zaprezentowanych w raporcie danych wynika, że Polacy oczekują od państwa aktywnej, ale ukierunkowanej polityki mieszkaniowej. Największe poparcie dotyczy wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania, a także działań ułatwiających wejście na rynek osobom młodym i rodzinom. Część respondentów opowiada się również za budową mieszkań na wynajem przez państwo, traktując je jednak jako rozwiązanie przejściowe.

Jednocześnie badania pokazują brak społecznego konsensusu w sprawie opodatkowania posiadania większej liczby nieruchomości - 45,6 proc. badanych popiera takie rozwiązanie, a 45,1 proc. jest mu przeciwnych. Zwolennikami podatku są przede wszystkim seniorzy oraz osoby w wieku 40-49 lat, co pokazuje silne zróżnicowanie postaw międzypokoleniowych.

„Badania wskazują na zdecydowane poparcie społeczne dla wzmocnienia ochrony własności. 86,1 proc. respondentów uważa, że ułatwienie zasad eksmisji nieuczciwych lokatorów zwiększyłoby zainteresowanie wynajmem mieszkań, co może mieć istotne znaczenie dla rozwoju stabilnego rynku najmu długoterminowego” - mówi Marcin Duma.

W przypadku najmu krótkoterminowego opinie są bardziej podzielone - 43,3 proc. badanych popiera możliwość prowadzenia najmu na doby w budynkach mieszkalnych, 27,8 proc. jest temu przeciwna, a niemal 29 proc. nie ma zdania.

„Tym niemniej uważamy, że uregulowanie najmu krótkoterminowego jest potrzebne i odpowiada na realne oczekiwania społeczne. Jednym z kluczowych celów nowych przepisów powinno być skuteczne przeciwdziałanie uciążliwym zachowaniom gości wynajmujących lokale na doby, tak aby chronić komfort i poczucie bezpieczeństwa stałych mieszkańców, na przykład poprzez wprowadzenie jasnych i nieuchronnych kar za zakłócanie ciszy nocnej czy niszczenie części wspólnych budynków” - uważa Bartosz Guss.

Zaufanie do deweloperów

Raport pokazuje, że ocena branży deweloperskiej - podobnie jak w przypadku wielu innych sektorów gospodarki - pozostaje zróżnicowana, a zaufanie społeczne wymaga dalszej odbudowy. Ponad 60 proc. respondentów deklaruje brak zaufania do firm deweloperskich. Jeszcze niższe zaufanie mają politycy - nie ufa im 75 proc. Polaków.

Jednocześnie 41 proc. badanych wskazuje uczciwość jako jedną z cech przypisywanych deweloperom, co na tle często krytycznej debaty publicznej jest istotnym sygnałem.

„Zdajemy sobie sprawę, że odbudowa zaufania do sektora to proces długofalowy, a negatywny wizerunek branży bywa często efektem działań marginalnej części rynku. Dlatego w ramach PZFD konsekwentnie stawiamy na samoregulację: powołaliśmy komisję etyki, na bieżąco reagujemy na zgłaszane zastrzeżenia wobec firm członkowskich oraz wdrożyliśmy system rekomendacji. Działania te będziemy dalej rozwijać, promując najwyższe standardy rynkowe wśród naszych członków - akcentuje Bartosz Guss.

Respondenci oczekują od firm deweloperskich m.in. stosowania lepszych materiałów budowlanych, większego zaangażowania w rozwój infrastruktury technicznej oraz dbałości o zagospodarowanie otoczenia inwestycji.

„Badania pokazują jednak, że te oczekiwania trudno pogodzić z jednocześnie najczęściej formułowanym postulatem obniżenia cen mieszkań, co unaocznia skalę wyzwań stojących przed całym sektorem” - zauważa dr Izabela Rudzka.

Rynek w 2026 r.: umiarkowany optymizm

Podczas dzisiejszego śniadania prasowego pokazano również prognozy rynkowe. – „W 2026 roku spodziewamy się około 10-15-procentowego wzrostu sprzedaży nowych mieszkań” - zapowiedziała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. Jak podkreśliła, do ożywienia popytu przyczynią się obniżki stóp procentowych oraz rosnąca dostępność kredytów hipotecznych, wynikająca z poprawy zdolności kredytowej kupujących.

Ekspertka zwróciła uwagę, że w 2025 roku rynek deweloperski funkcjonował w warunkach nadpodaży - liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przewyższała liczbę zawieranych transakcji, a ceny ofertowe rosły szybciej niż inflacja. Odmienna sytuacja panowała na rynku wtórnym, gdzie wzrostowi zainteresowania kupujących towarzyszył spadek liczby ofert oraz stabilizacja cen, z dynamiką poniżej wskaźnika inflacji.

„W 2026 roku ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań powinny rosnąć co najmniej w tempie zbliżonym do inflacji, czyli około 2-3 proc. rocznie, ale na niektórych rynkach wzrost może być nawet dwukrotnie wyższy. Deweloperzy będą ostrożnie dostosowywać skalę nowych projektów do bieżących wyników sprzedaży” - wskazała Katarzyna Kuniewicz. W efekcie możliwy jest stopniowy spadek oferty na rynku pierwotnym.

Równolegle ekspertka Otodom prognozuje, że rynek wtórny może odnotować wzrost sprzedaży o 5-10 proc., przy umiarkowanym wzroście liczby ogłoszeń. W tym segmencie presja cenowa może być jednak silniejsza niż na rynku pierwotnym, a tempo wzrostu cen może przekroczyć inflację.

Katarzyna Kuniewicz zwróciła również uwagę na ryzyka regulacyjne, w szczególności związane z wdrażaną reformą planistyczną. – „W pierwszym półroczu 2026 roku możemy mieć do czynienia z poważnymi utrudnieniami w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, co może przełożyć się na presję cenową na rynku gruntów w największych miastach” - zaznaczyła.

Potrzeba długofalowej strategii

Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” jednoznacznie wskazuje na potrzebę spójnej, długoterminowej polityki mieszkaniowej, opartej na danych i realnych potrzebach społecznych. Bez stabilnych ram prawnych, przewidywalnej polityki i współpracy z rynkiem prywatnym nie uda się poprawić dostępności mieszkań.

„Polacy nie oczekują „ryby”, ale „wędki”, narzędzi, które pozwolą im postawić pierwszy krok na rynku mieszkaniowym” - podsumował Bartosz Guss.

Źródło informacji: Polski Związek Firm Deweloperskich