Jak stopy procentowe wpływają na rynek nieruchomości?

Czy wiesz, że zmiana stóp procentowych o zaledwie 1 punkt procentowy może zmienić Twoją zdolność kredytową o kilkadziesiąt tysięcy złotych? Albo że to właśnie stopy decydują o tym, czy deweloperzy budują nowe osiedla, czy wstrzymują inwestycje?

W tym artykule rozkładamy na czynniki pierwsze najważniejszy mechanizm ekonomiczny, który decyduje o tym, ile kosztuje twój dom i czy w ogóle możesz go kupić. Zapomnij na chwilę o bieżących newsach. Zrozum zasady gry, które działają zawsze - niezależnie od roku.

Wpływ wysokości stopy procentowej na kredyty

To najbardziej oczywisty, ale i najbardziej brutalny mechanizm. Stopy procentowe to po prostu cena pieniądza. Kiedy bank centralny podnosi stopy, pieniądz staje się drogi. Kiedy obniża - staje się tani.

Zdolność kredytowa to klucz

Większość Polaków kupuje mieszkania na kredyt. Wysokość stóp wpływa bezpośrednio na WIBOR (lub inne wskaźniki referencyjne), który jest głównym składnikiem oprocentowania kredytów hipotecznych.

• Scenariusz niskich stóp: rata kredytu jest niska. Bank, licząc twoją zdolność kredytową, widzi, że stać cię na spłatę wyższego zadłużenia. Kowalski, który zarabia średnią krajową, może nagle pożyczyć 500 tys. zł zamiast 300 tys. zł. Popyt znacznie wzrasta, a za nim niestety ceny mieszkań.
• Scenariusz wysokich stóp: rata szybuje w górę. Twoja pensja się nie zmienia, ale bank uznaje, że ryzyko jest zbyt duże. Twoja zdolność kredytowa drastycznie spada. Z rynku znikają tysiące kupujących, którzy „nie łapią się” na kredyt. Popyt wyhamowuje.

   
Zasada: jak informuje biuro nieruchomości Eteria Consulting (https://eteria.pl/)  - ceny nieruchomości są odwrotnie skorelowane z kosztem kredytu. Tani kredyt pompuje ceny, drogi kredyt je dusi.

Kanał inwestycyjny: gdzie płynie kapitał?

Stopy procentowe działają jak zwrotnica kolejowa dla dużego kapitału. Inwestorzy (zarówno ci kupujący jedną kawalerkę na wynajem, jak i wielkie fundusze) zawsze zadają sobie jedno pytanie: „Gdzie zarobię najwięcej przy najmniejszym ryzyku?”.

Lokata vs mieszkanie

Tutaj wchodzi pojęcie kosztu alternatywnego.

• Gdy stopy są wysokie (np. 6-7%): bezpieczne obligacje skarbowe lub lokaty bankowe dają zarobić 6-8% bez żadnego wysiłku. Po co kupować mieszkanie, użerać się z najemcami i remontami, skoro rentowność najmu wynosi np. 5%? Kapitał odpływa z rynku nieruchomości do banków. Ceny mieszkań spadają lub stabilizują się.
• Gdy stopy są niskie (np. 0-2%): lokaty nie dają zarobić prawie nic (często mniej niż wynosi inflacja). Pieniądz parzy w ręce. Nieruchomości stają się „bezpieczną przystanią”, która chroni kapitał i daje zarobić z najmu więcej niż bank. Inwestorzy masowo kupują mieszkania za gotówkę, windując ceny.

Zasada: nieruchomości muszą konkurować z lokatami i obligacjami skarbowymi. Jeśli bank płaci dobrze, mieszkania tracą blask.

Kanał podażowy: wyzwania dewelopera

Zapominamy często, że deweloperzy to też często kredytobiorcy. Aby wybudować osiedle, muszą kupić grunt i sfinansować budowę - często posiłkując się kredytem.

• Wysoki koszt pieniądza: Obsługa długu deweloperskiego drożeje. Co więcej, deweloper widzi, że klienci nie mają zdolności kredytowej. Co robi? Wstrzymuje nowe inwestycje. Działa to jak „zamrażarka”.
• Opóźniony zapłon: to kluczowy moment. Jeśli deweloperzy przestaną budować dzisiaj (bo stopy są wysokie), to za 2 lata (gdy stopy mogą już spaść) na rynku nie będzie nowych mieszkań. Powstanie tzw. luka podażowa.

Zasada: wysokie stopy procentowe dzisiaj oznaczają niedobór mieszkań (i potencjalny wzrost cen) za 2-3 lata.

Psychologia rynku i efekt oczekiwania

Ekonomia to nie tylko matematyka, to także emocje. Stopy procentowe kształtują nastroje.

• Cykl obniżek: gdy RPP zaczyna obniżać stopy, rynek odbiera to jako sygnał: „Będzie taniej, kupujmy!”. Często sam sygnał o obniżkach wystarczy, by ożywić rynek, zanim realne raty spadną.
• FOMO (Fear Of Missing Out): w środowisku niskich stóp i rosnących cen pojawia się strach, że „taniej już nie będzie”. To napędza bańki spekulacyjne.

Zobacz: co musisz wiedzieć przed zakupem swojej pierwszej nieruchomości? (https://eteria.pl/80-co-musisz-wiedziec-przed-zakupem-swojej-pierwszej-nieruchomosci/)  

Jak czytać nastroje na rynku?

Zrozumienie mechanizmu stóp procentowych daje ci przewagę. Zamiast reagować emocjonalnie na nagłówki w gazetach, możesz przewidywać ruchy rynku.

1.    Wzrost stóp to zazwyczaj sygnał nadchodzącego ochłodzenia, spadku wolumenu sprzedaży i stabilizacji cen. To czas trudny dla kredytobiorców, ale często dobry dla posiadaczy gotówki (negocjacje cen).

2.    Spadek stóp to zwiastun ożywienia, powrotu zdolności kredytowej i presji na wzrost cen.

3.    Pamiętaj o inercji: rynek nieruchomości to wielki tankowiec, nie motorówka. Reaguje na zmianę stóp z opóźnieniem kilku kwartałów.

Dlatego, jeśli planujesz zakup lub inwestycję, patrz nie na to, jakie stopy są dzisiaj, ale jaki jest trend.

Źródło informacji: Eteria Consulting