Komentarz Polskiego Związku Firm Deweloperskich w związku z wypowiedzią Jarosława Kaczyńskiego z 26.06.2022

W nawiązaniu do wypowiedzi prezesa Jarosława Kaczyńskiego 26 czerwca 2022 roku na spotkaniu Prawa i Sprawiedliwości w Inowrocławiu Polski Związek Firm Deweloperskich przesyła następujące oświadczenie:

Branża deweloperska w Polsce generuje 4,9 proc. Produktu Krajowego Brutto i odpowiada za setki tysięcy miejsc pracy.

Szacunki pokazują, że aktualnie w Polsce działa ponad 1000 firm, które długoterminowo trudnią się budową mieszkań. W miażdżącej większości są to małe, rodzinne firmy działające jedynie na obszarze miejscowości, z których się wywodzą. Najwięksi deweloperzy w kraju odpowiadają natomiast za zaledwie ok. 3% udział w rynku. Wskazane rozdrobnienie nie tylko powoduje, że nabywcy mają większe możliwości wyboru mieszkań, ale przede wszystkim generuje ono dużą konkurencję pomiędzy firmami deweloperskimi. Nie mamy do czynienia z sytuacją, jaka występuje w niektórych krajach zachodnich, gdzie zaledwie kilka firm kontroluje większość rynku. W takich warunkach możliwość zaistnienia w Polsce „układu” firm deweloperskich jest nierealna.

Jeszcze 4 czerwca 2022 r. na konwencji w Markach koło Warszawy prezes Jarosław Kaczyński ogłaszał: „pobiliśmy rekord i wybudowaliśmy 235 tys. mieszkań”.

Z owych 235 tys. mieszkań to właśnie prywatne firmy deweloperskie wytworzyły 141 tys. Lokale, które powstały w ramach łącznej aktywności spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów, budownictwa komunalnego oraz socjalnego, czy w reszcie w ramach programu Mieszkania Plus, to zaledwie 5 tys. jednostek. Za pozostałą część rynku odpowiadają domy jednorodzinne budowane indywidualnie na własne potrzeby przez przysłowiowych Kowalskich.

CENY MIESZKAŃ

Wbrew temu, co może się wydawać, dostępność cenowa mieszkań w Polsce jest na średnim, europejskim poziomie. Na 70-metrowe mieszkania musimy odłożyć średnio 7,6 rocznych pensji.

Image

Co więcej, krajowy rynek nieruchomości dzięki dużej liczbie nowo budowanych mieszkań w latach 2010-2017 uniknął spektakularnych wzrostów cen, z jakimi mieliśmy do czynienia w innych krajach w Europie. Początek istotnych wzrostów odnotowaliśmy dopiero w 2017 roku.

Skumulowany wzrost cen mieszkań w naszym kraju pomiędzy 2010 i końcem 2021 wyniósł 47%, podczas gdy rekordy zostały zanotowane w Estonii z ponad 150-procentowym wzrostem.

Image

Aktualne warunki rynkowe uniemożliwiają natomiast budowę większej liczby mieszkań, co mogłoby wpłynąć pozytywnie na ceny lokali. W ostatnich 3 miesiącach to wysokie stopy procentowe i wzrost kosztów materiałów budowlanych stał się największym problemem branży. Jednak już od kilku lat PZFD wskazuje, że to brak gruntów jest głównym czynnikiem ograniczającym rozwój budownictwa. Związek wielokrotnie mówił o tym w raportach skierowanych do strony rządowej. Zgodnie z danymi NBP, ceny ziemi pod budownictwo mieszkaniowe w 2021 r. poszły w górę o 27%. W 2020 o 13%, a 2019 o 17%. W porównaniu z cenami z końca 2018 wzrost sięgnął 67% procent. W ciągu ostatnich 7 lat w większości dużych miast koszt gruntu pod mieszkania poszedł w górę kilkukrotnie.

Na brak możliwości utrzymania produkcji mieszkań na wysokim poziomie wpływają także (1) ograniczenia w handlu ziemią rolną (również na obszarze miast), (2) powołanie Krajowego Zasobu Nieruchomości, do którego przesunięto nieruchomości Skarbu Państwa (KZN przez cały okres swojej działalności na cele inwestycyjne rozdysponował zaledwie 14 działek [1]) i (3) nieformalne wstrzymanie sprzedaży gruntów Spółek Skarbu Państwa, jak PKP czy Poczta Polska oraz samorządów, ponieważ „mogą być potrzebne pod Mieszkanie Plus”.

MARŻE

Jak pokazuje NPB, średnie marże dużych firm budujących mieszkania oscylują od wielu lat wokół poziomu ok. 20 procent. Mowa jednak o marżach brutto - nieuwzględniających kosztów administracyjnych po stronie przedsiębiorcy, związanych choćby z wynajmem biur, czy kosztów marketingu, sprzedaży czy stałej obsługi danego przedsiębiorcy. Nie można również zapomnieć, że inwestycja deweloperska trwa średnio w Polsce około 5 lat. Ta marża rozkłada się więc nie na jeden rok, a na całą długość przygotowania i budowy.

ROA - zwrot na aktywach, czyli to, ile rocznie zostaje przedsiębiorcy zysku w porównaniu do łącznej wartości aktywów, dla giełdowych firm deweloperskich, czyli tych największych i najsprawniejszych, wynosi 5,4% [2]. W uproszczeniu, jeśli firma ma 100 mln aktywów, to roczny zysk wynosi 5,4 mln zł netto. Plasuje to sektor deweloperski prawie pośrodku branż giełdowych. Działalność deweloperska to także działalność ciągła. Wypracowane przez firmy środki finansowe w ramach danego przedsięwzięcia przeznaczane są na rozwój i dalsze inwestycje. To m.in. za pieniądze z marży deweloperzy regularnie zwiększają liczbę budowanych mieszkań. Te środki były po prostu reinwestowane. Dzięki temu, jak wyliczyło Biuro Maklerskie Pekao SA, w ostatnich 5 latach budowano w Polsce per capita:

- o 30-70% więcej mieszkań niż w Niemczech, Czechach, USA,

- 2 razy więcej niż w Wielkiej Brytanii.

Image

Marża brutto na poziomie 20% nie jest niczym nietypowym dla rynku europejskiego, gdy mówimy o produkcie, którego wytworzenie zajmuje 5 lat. Potwierdza to ekspansja polskich firm do Niemiec czy Hiszpanii, gdzie warunki prowadzenia biznesu są podobne.

ZAPAŚĆ W BUDOWIE NOWYCH MIESZKAŃ JUŻ SIĘ ZACZĘŁA

W 2022 roku deweloperzy bez wątpienia rozpoczną budowę znaczenie mniejszej liczby mieszkań niż w 2021 r., kiedy ruszono ze 165 tys. jednostek. Skumulowane dane do maja 2022 pokazują spadek już o 23,2 %. Dołek będzie większy, bo wielu przedsiębiorców, pomimo trudności rynkowych, spieszyło się w pierwszej połowie roku z rozpoczęciem inwestycji, aby nie objęły ich dodatkowe, kosztowne wymogi nowej ustawy o ochronie praw nabywcy, który jeszcze bardziej podbiłyby ceny. Spodziewamy się, że w 2022 rozpoczniemy o 30-40% mniej niż w 2021. To przełoży się najpierw na spadek zatrudnienia na naszych budowach i w naszych biurach, a następnie na wszystkie podmioty biorące udział w cyklu powstawania i wykańczania mieszkań, czyli u producentów materiałów, okien, drzwi, ekip wykończeniowych, wytwórców mebli, AGD, RTV, które w miażdżącej większości są zlokalizowane w kraju.

Niezmiennie liczymy na merytoryczny dialog z rządem nad zmianami, które pomogłyby utrzymać wysoką liczbę nowobudowanych mieszkań dla Polaków, zwiększając ich dostępność i ograniczając deficyt mieszkaniowy.

[1] Raport NIK „Funkcjonowanie Programu Mieszkanie Plus”. Stan na 31.06.2021.

[2] Dane za 1q2022 dla firm Giełdowych. Źródło: bizesradar.pl

Źródło informacji: Polski Związek Firm Deweloperskich