MIB: Sejm rozpoczął pracę nad ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości (komunikat)

- MIB informuje:

– Dziś w Polsce problem mieszkaniowy związany jest z brakiem mieszkań na wynajem. Ten rynek funkcjonuje w bardzo ograniczonym zakresie. Niestety w ostatnich latach nie wydarzyło się nic, co by ten stan zmieniło – powiedział 19 lipca 2017 r. w Sejmie minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk, podczas pierwszego czytania projektu ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Powstanie „bank ziemi”

Utworzony zostanie Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, w szczególności tymi, które można przeznaczyć pod budowę mieszkań. KZN będzie również realizował wiele innych zadań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami oraz ochroną praw najemców wskazanych w projekcie ustawy. KZN będzie pełnił funkcję „banku ziemi”, czyli zacznie gromadzić nieruchomości należące do państwa i zarządzać nimi tak, aby zwiększyć podaż nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe położonych zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach, dostępnych tak dla dużych, jak i niewielkich przedsiębiorców.

Ustawa w znaczącym stopniu przyczyni się do spełnienia obietnicy złożonej przez premier Beatę Szydło w exposé, w którym zapowiedziała realizację programu budowy dostępnych mieszkań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), będącego silnym impulsem proinwestycyjnym. Program ten, przyjęty przez rząd w 2016 r., już służy realizacji „Strategii na rzecz odpowiedzialnego rozwoju do roku 2020 (z perspektywą do 2030 r.)” – mieszkalnictwo ma być jednym z ważnych elementów polityki rozwoju.

Zadania KZN

Zadaniem KZN będzie nie tylko gospodarowanie nieruchomościami, ale także nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w obowiązujących przepisach (będzie nakładał kary administracyjne za naruszenie wymogów ustawowych dotyczących wysokości czynszu). KZN ma również kontrolować spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych czy warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców (informacje o tym będą publicznie dostępne na jego stronie internetowej). Ma być też instytucją, która będzie przekazywała nieruchomość zamienną za nieruchomość podlegającą wywłaszczeniu (jeśli wywłaszczony będzie chciał zamiany w miejsce odszkodowania).

Nadzór nad działalnością KZN ma sprawować minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Dochody uzyskane przez KZN z gospodarowania nieruchomościami mają nie tylko zapewnić stabilne i efektywne funkcjonowanie tej instytucji, ale przede wszystkim umożliwić nabywanie przez nią kolejnych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa oraz dofinansowywanie wyposażania ich w media (staną się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów), a także wspieranie gmin w rozwoju budownictwa socjalnego i społecznego budownictwa czynszowego.

Zasady przekazywania gruntów do KZN

Rozwiązania zawarte w projekcie ustawy (wykonujących ją rozporządzeniach) równoważą interesy inwestorów (deweloperów, operatorów mieszkaniowych), Skarbu Państwa i najemców.

Zgodnie z projektem ustawy, nieruchomości Skarbu Państwa będą przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości przez podmioty dotychczas nimi gospodarujące, czyli przez: starostów, prezydentów miast na prawach powiatu, Agencję Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe, Agencję Mienia Wojskowego. KZN będzie mógł także, na rzecz Skarbu Państwa, kupować lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych czy Poczty Polskiej. Nieruchomości będą mogły być również wyłączane z KZN, w szczególności z przeznaczeniem na cel publiczny.

Nieruchomości zgromadzone przez KZN będą przekazywane na rynek na zasadach komercyjnych, z uwzględnieniem ich realnej wartości, przy czym podstawowym trybem będzie oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, co gwarantuje właścicielski nadzór nad procesami budowlanymi toczącymi się na nieruchomości, a więc w przypadku realizacji inwestycji nie mieszkaniowej, pozwala rozwiązać taką umowę (nieruchomość wraca do Skarbu Państwa).

Nieruchomości bezpośrednio przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe mają spełniać warunki (techniczne, ekonomiczne i przestrzenno-funkcjonalne), uzasadniające wykorzystanie ich pod zabudowę mieszkaniową. Będą one oddawane w użytkowanie wieczyste w otwartym przetargu, a o ich nabycie lub użytkowanie wieczyste będą mogły ubiegać się wszystkie podmioty zainteresowane budową mieszkań na wynajem, które zobowiążą się w szczególności do stosowania wymogów ustawy.

Powstaną wykazy nieruchomości

Zgodnie z projektem ustawy, określone organy (starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego, Lasy Państwowe) będą prowadzić wykazy nieruchomości, którymi gospodarują i przekazywać je KZN.

Wykazy mają zawierać szczegółowe dane dotyczące poszczególnych działek, dzięki którym KZN będzie mógł ocenić, czy dana nieruchomość ma potencjał mieszkaniowy, a także uzyskać wiedzę o umowach dotyczących tej nieruchomości, np. dzierżawach związanych z dopłatami dla rolników. Umożliwi to podejmowanie rozsądnych decyzji i nie włączanie do zasobu nieruchomości, jeśli będzie się to wiązać z koniecznością poniesienia znaczących kosztów np. przez rolnika w związku z zaprzestaniem produkcji rolniczej.

Zgodnie z projektem ustawy, nieruchomości wchodzące w skład KZN mogą być przedmiotem: umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste, sprzedaży (nieruchomości mieszkaniowych wyłącznie za zgodą ministra infrastruktury i budownictwa), nieodpłatnego przekazania jednostce samorządu terytorialnego lub wniesienia jako aport do spółki celowej z udziałem takiej jednostki, jak również zamiany nieruchomości także na nieruchomość budynkową lub lokalową; zamiany nieruchomości w miejsce odszkodowania (gdy przysługuje ono od Skarbu Państwa).

Grunty dla budownictwa służącego społeczności lokalnej

Ponadto, dopuszczono możliwość przekazania (w określonych przypadkach) przez KZN nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom na realizację budownictwa komunalnego i chronionego, a także mediów i dróg. W praktyce oznacza to, że KZN przekazywałby nieodpłatnie grunty np. gminom, które budowałyby na nich mieszkania chronione, a także noclegownie i schroniska dla bezdomnych oraz ogrzewalnie. Gminy, na gruntach otrzymanych z KZN, mogłyby także budować czynszowe mieszkania komunalne, czy media (np. wodociągi, kanalizacja) i drogi, które służyłby społeczności lokalnej.

Zgodnie z projektem ustawy, KZN będzie mógł otrzymywać dotacje z budżetu państwa. Powinien jednak finansować swoją działalność z gospodarowania nieruchomościami. Ma prowadzić samodzielną gospodarkę finansową na podstawie rocznego planu finansowego. Będzie mógł zaciągać kredyty i pożyczki.

Działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości wraz z realizacją Narodowego Programu Mieszkaniowego powinny spowodować, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców wzrośnie z 363 do 435, czyli osiągnie aktualną średnią Unii Europejskiej. Do 2030 r. liczba osób mieszkających w warunkach substandardowych (niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna zmniejszyć się o 2 mln (z ok. 5,3 do ok. 3,3 mln).

Ustawa ma obowiązywać po 30 dniach od daty ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, a przepisy dotyczące m.in. powstania KZN oraz wydania rozporządzeń o nadaniu statutu KZN powinny wejść w życie w dniu następującym po dacie ogłoszenia.

Ochrona najemców

Projekt ustawy o KZN wprowadza m.in. szereg mechanizmów chroniących najemców w ramach najmu instytucjonalnego.

Projekt ten umożliwi powstanie zupełnie nowego zasobu mieszkań na wynajem (z opcją stopniowego uzyskiwania własności przez najemcę), który uzupełni istniejące programy wspierania rozwoju gminnych zasobów lokali komunalnych i socjalnych. KZN ma także wspierać gminy w rozwoju budownictwa socjalnego i społecznego budownictwa czynszowego. W zasobie tym będą obowiązywały regulacje chroniące prawa najemców/przyszłych nabywców lokali.

Zadaniem KZN będzie nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w obowiązujących przepisach. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu będą nakładane kary administracyjne. KZN ma również kontrolować wysokość opłat eksploatacyjnych czy warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców (informacje o tym będą publicznie dostępne na stronie internetowej KZN).

Do projektu ustawy załączono także wstępny projekt rozporządzenia dotyczącego wysokości czynszu najmu mieszkań zrealizowanych na gruntach przekazanych przez KZN na cele mieszkaniowe, tj. czynszu normowanego. W przypadku mieszkań wynajętych bez opcji dojścia do własności czynsz ten będzie obowiązywał przez 15 lat, a w przypadku najmu z opcją dojścia do własności będzie obowiązywał przez 30 lat.

Najem instytucjonalny, który będzie stosowany przez KZN, jest wzorowany na obecnych rozwiązaniach dotyczących najmu okazjonalnego. Najem ten nie dotyczy mieszkań z zasobu gminy, tylko umów zawieranych z podmiotami, które prowadzą działalność gospodarczą (tzw. operator mieszkaniowy). Przyjęte rozwiązanie pozwala na zrównoważenie interesów właściciela oraz najemców.

Podstawowe mechanizmy w ustawie o KZN chroniące najemcę:

1. transparentne nabory najemców – nabór odbywa się za pośrednictwem KZN, nieważność umów zawartych przed upływem terminów na nabór,

2. umowę najmu bez opcji dojścia do własności można zawrzeć na 15 lat a najmu z opcją dojścia do własności na 30 lat,

3. ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu przez operatora mieszkaniowego,

4. najemca sam decyduje, czy chce skorzystać z opcji dojścia do własności,

5. każdą umowę najmu bez opcji dojścia do własności, w każdym momencie trwania najmu, można przekształcić w umowę najmu z opcją dojścia do własności (jeśli do końca 15 lat pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształca się w prawo pierwokupu),

6. prawo pierwokupu przysługuje również najemcy bez opcji dojścia do własności, jeśli operator mieszkaniowy chce sprzedać mieszkanie,

7. w przypadku najmu z opcją dojścia do własności jest zawierana przedwstępna umowa notarialna ws. przeniesienia własności (umowa najmu stanowi załącznik do niej),

8. maksymalna wysokość czynszu i raty za wykup mieszkania będą określone w przepisach rozporządzenia,

9. nie ma możliwości pobierania przez operatora mieszkaniowego opłat wyższych niż wynikające z przepisów i nie związanych z dostawą do mieszkania mediów (m.in. energii, gazu, wody, odbioru odpadów),

10. zrównanie najemcy z opcją dojścia do własności w niektórych uprawnieniach w zarządzaniu nieruchomością wspólną z uprawnieniami właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu przez operatora mieszkaniowego może nastąpić wyłącznie w dwóch przypadkach - zalegania z czynszem lub gdy (zgodnie z Kodeksem cywilnym) najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. W przypadku najmu z opcją dojścia do własności będzie możliwość potrącania zaległego czynszu z kwoty wpłaconych dotychczas rat. Jest to mechanizm pozwalający, np. w przypadku utraty pracy, na zachowanie bezpieczeństwa socjalnego najemcy.

Podobnie jak w przypadku obecnie funkcjonującego najmu okazjonalnego, najemca w umowie będzie wskazywał lokal, do którego wyprowadzi się po zakończeniu umowy.

UWAGA: komunikaty publikowane są w serwisie PAP bez wprowadzania przez PAP SA jakichkolwiek zmian w ich treści, w formie dostarczonej przez nadawcę. Nadawca komunikatu ponosi odpowiedzialność za jego treść – z zastrzeżeniem postanowień art. 42 ust. 2 ustawy prawo prasowe. (PAP)

kom/ kka/