Raport WGN: Rynek nieruchomości komercyjnych w roku 2018

Rynek biurowy

Największą aktywność na rynku nieruchomości komercyjnych wykazuje rynek biurowy. Polska jest postrzegana jako obszar w Europie o stabilnej sytuacji gospodarczej, z dobrym klimatem dla biznesu, stąd zdecydowany wzrost zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów: deweloperów budujących nowoczesne biurowce, firm lokujących tam swoje oddziały, centra usługowe i badawcze, oraz funduszy inwestycyjnych nabywających te nowoczesne obiekty.

Na tym rynku od lat niedoścignionym liderem jest Warszawa z niemal 5,5 miliona m2 gotowych biur i kolejnymi inwestycjami w budowie. Drugie i trzecie miejsce zajmują Kraków i Wrocław, jako miasta, w których podaż przekroczyła już milion metrów kwadratowych. Szczególnie aktywny był rynek we Wrocławiu, gdzie na przestrzeni roku oddano do użytku rekordową w skali kraju, poza stolicą, powierzchnię ponad 103 tys. m2 nowoczesnych biur, a w budowie pozostaje jeszcze 7 dużych obiektów o łącznej powierzchni ponad 195 tys. m2. W pozostałych dużych miastach podaż nowoczesnej powierzchni biurowej nie przekroczyła jeszcze 500 tys. m2, chociaż Poznań, Łódź i Katowice zbliżają się do tej granicy. Warto podkreślić, że w centrach miast odchodzi się już od projektowania budynków monofunkcyjnych, stricte biurowych, na rzecz łączenia z kilkoma innymi funkcjami (tzw. mixed use building): mieszkalno-apartamentową, handlową i rozrywkową, tak aby budynek i okolica tętniły życiem także po zakończeniu pracy biur.

Według analityków WGN duża podaż nowoczesnych powierzchni biurowych napawa optymizmem, ale jest też wyzwaniem dla właścicieli starszych biurowców – uzmysławia, że do utrzymania się na rynku niezbędne jest przeprowadzanie szybkich i rzetelnych modernizacji, łącznie z certyfikowaniem w zakresie rozwiązań proekologicznych, a zwłaszcza energooszczędnych. Podniesie to konkurencyjność oferty, ponieważ aspekt niskich kosztów eksploatacji biura jest jednym z ważniejszych, branych pod uwagę przez potencjalnych najemców.

Na rynku wtórnym utrzymuje się popyt na lokale biurowe do kupna, przede wszystkim jako inwestycja pod późniejszy wynajem. Oferta jest zróżnicowana pod względem standardu, lokalizacji i cen. Nabywców znajdują głównie biura w najlepszych lokalizacjach i w dobrym standardzie, zarówno w nowych obiektach, jak i w starszych budynkach po modernizacji, a zwłaszcza w śródmiejskich kamienicach po zmianie funkcji na biurowo-usługową. Atutami dla najemców są: śródmiejska lokalizacja, często możliwość wynajęcia małych powierzchni już od 10 m2 wzwyż oraz umiarkowane stawki czynszów z przedziału 25 – 45 zł netto/m2. Jest to alternatywa dla małych firm i przedsiębiorców rozpoczynających działalność.

Alternatywą dla początkujących przedsiębiorców jest także rynek biur co-workingowych, czyli wspólnych przestrzeni biurowych z zapleczem, z możliwością wynajęcia tylko biurka do pracy na krótki czas – na kilka godzin albo dni w tygodniu. Najemca może być rozliczany godzinowo za dzień lub wykupuje abonament. Ten system jest jeszcze młody na polskim rynku, lecz znajduje już swoich zwolenników. Stawki najmu zależą od standardu biura, zakresu usług dodatkowych oraz czasu korzystania; średnio mieszczą się w przedziale 7 – 50 zł za godzinę - wynika z doświadczenia doradców WGN.

Rynek lokali handlowo-usługowych

Ten segment rynku cieszy się popytem od lat. Podaż lokali na sprzedaż w ścisłych centrach miast, przy głównych ulicach handlowych jest sporadyczna ze względu na wysoką dochodowość z wynajmu. Większa jest natomiast oferta w rejonach poza centrum. Ceny sprzedaży kształtują się w zależności od lokalizacji – w centrach dużych miast rozpoczynają się od ok. 10 tys. zł/m2, przy stawkach najmu 90 – 200 zł netto/m2/m-c; w pozostałych rejonach miasta powierzchnię usługową można nabyć w cenie metra kwadratowego mieszkania w danym budynku, przy stawkach najmu 25 – 55 zł netto/m2.

Tereny inwestycyjne

Rok 2018 to kontynuacja wzmożonego popytu na rynku gruntów inwestycyjnych. Deweloperzy poszukują terenów pod kolejne inwestycje – zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne. Preferowane lokalizacje to działki w granicach miast, zwłaszcza w centrach. Jednak takich ofert w największych miastach zaczyna brakować, a jeśli są – osiągają bardzo wysokie ceny, co determinuje rodzaj inwestycji, jaka potem powstaje – najczęściej jest to funkcja biurowo-usługowa lub mieszkalna o standardzie apartamentowym.

Na obszarach podmiejskich, w sąsiedztwie głównych tras komunikacyjnych poszukiwane są działki o powierzchni 3 000 – 5 000 m2 pod hale magazynowo-produkcyjne. Jest to optymalna powierzchnia na działalność produkcyjną dla lokalnych firm, toteż pojawił się trend nabywania większych gruntów, podziału na mniejsze działki i odsprzedawania przy wyższej cenie jednostkowej za metr.

Częściowym zaspokojeniem apetytu inwestorów na korzystne śródmiejskie lokalizacje jest rosnąca podaż miejskich nieruchomości poprzemysłowych, wyprzedawanych przez gminy, a także prywatnych właścicieli. Mają one w sobie duży potencjał ze względu na atrakcyjne lokalizacje oraz niestandardową industrialną architekturę, przekształcaną między innymi na modne ostatnio lofty. Wymagają jednak dużych nakładów, niekiedy też na wyburzenia czy detoksykację gruntów.

Cieszy fakt, że dzięki działaniu deweloperów rewitalizowane są zaniedbane obszary miejskie, tworzy się nowa jakość tkanki miejskiej i nowa jakość życia, podnoszona jest również wartość okolicznych obszarów – to bardzo pozytywne zjawisko. Rosnący od kilku lat popyt na tereny pod różnego typu inwestycje przyczynił się do wzrostu cen, średnio o 15% w przypadku tych najkorzystniej zlokalizowanych.

Nieruchomości zabytkowe

W tej grupie nieruchomości największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się kamienice miejskie. Warunkiem koniecznym jest jednak uregulowana własność i brak lokatorów. Takie zabytkowe budynki mają w sobie duży potencjał inwestycyjny w postaci dobrej, śródmiejskiej lokalizacji, niestandardowych powierzchni oraz możliwości przekształcenia w prestiżowe apartamenty mieszkalne lub biura i lokale usługowe. Trzeba jednak liczyć się z większymi nakładami na remont i modernizację niż przy budowie od podstaw. Niezbędne jest także stosowanie się do zaleceń konserwatora zabytków.

Kolejną ofertę stanowią zamki, pałace i dwory. W tej grupie nieruchomości na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat zaszły widoczne zmiany – zwiększyła się podaż obiektów zrewitalizowanych, po modernizacji, wystawionych do ponownej sprzedaży jako hotele, ośrodki SPA czy rezydencje mieszkalne, albo do wynajmu – jako siedziby firm, pensjonaty wypoczynkowe, itp.

Poziom cen jest bardzo zróżnicowany – od kilkuset tysięcy do kilkudziesięciu milionów złotych, w zależności od stanu technicznego obiektu, jego wielkości, lokalizacji. Zdarza się, że zabytkowy pałac z parkiem można nabyć za cenę 3-pokojowego mieszkania w mieście. Trzeba jednak pamiętać, że późniejsze nakłady na odbudowę wymagać mogą kilku milionów złotych.