Condohotele, aparthotele, apartamenty z gwarantowaną stopą zwrotu, czyli najem krótkoterminowy w dobie kryzysu

Podczas Kongresu 590 w październiku zeszłego roku Witold Bańka, minister sportu i turystyki, podkreślił, że z danych za pierwsze półrocze 2019 r. wynikało, że Polskę odwiedzi ponad 20 mln turystów, czyli nieco więcej niż w 2018 roku. Dodał również, że w pierwszej połowie 2019 r. turyści z zagranicy zostawili w kraju 35 mld zł. Według danych Ministerstwa branża turystyczna stanowiła w 2019 roku ok. 6 proc. polskiego PKB, w której pracowało na ten moment ponad 700 tys. ludzi. Dla porównania w 2018 roku wpływy z turystyki wyniosły ponad 124 mld zł i było to o 22 mld zł więcej niż w 2015 roku. Wniosek? Wszystkie statystyki i analizy wskazywały na trend wzrostowy dla branży turystycznej w Polsce również w 2020 roku… aż do pierwszych informacji z Chin o wirusie SARS-CoV-2.

Dawno temu w… lutym

„2019 rok zakończyliśmy z obłożeniem na poziomie 70 proc. w ponad 120 apartamentach pod zarządzaniem w 6 miastach, czyli Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Zakopanem, Szklarskiej Porębie i Świeradowie-Zdroju. Bieżący rok rozpoczęliśmy znakomitym sezonem zimowym. Obłożenie w Zakopanem i Szklarskiej Porębie przekroczyło 90 proc. w okresie od grudnia 2019 r. do lutego 2020 br., w tym okres świąteczno-sylwestrowy sprzedaliśmy w całości przy cenach od kilkuset do ponad tysiąca pięciuset złotych za dobę za apartamenty dwu- lub czteroosobowe” - mówi Mateusz Sabak, współzałożyciel firmy RentPlanet.

Dobra passa nie trwała jednak długo. Już od drugiej połowy marca stwierdzenie „najem krótkoterminowy od kilku lat cieszy się dużym zainteresowaniem właścicieli nieruchomości, a w wielu przypadkach generuje wyższe przychody niż wynajem długoterminowy” stało się nieaktualne.

Pandemia COVID-19, wprowadzenie stanu epidemicznego, a potem stanu epidemii, zakaz przyjmowania gości w miejscach noclegowych i praktyczne „wyparowanie” branży turystycznej postawiło w trudnej sytuacji właścicieli setek hoteli, tysiące właścicieli apartamentów i operatorów najmu krótkoterminowego, oferujących apartamenty z tzw. gwarancją stopy zwrotu lub działających w modelu podnajmu za stały czynsz. Masowe anulacje rezerwacji rzędu nawet 90 proc., minimalne obłożenia w obiektach noclegowych, zamknięte lotniska i granice sprawiły, że wiele hoteli i operatorów w ekspresowym tempie traci płynność finansową. Na koniec marca redukcje etatów w niektórych firmach z branży turystycznej sięgnęły niemal 70 proc., a prognozy wskazują, że bez pracy zostało ponad 500 tys. osób.

Problem na rynku

Nie ulega wątpliwości, że w czasach dobrej koniunktury gospodarczej najem krótkoterminowy, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych i centrach dużych miast, pozwalał wygenerować większe przychody niż wynajem na długi termin. Było to możliwe w sytuacji, gdy operator był w stanie skutecznie zarządzać wynajmem apartamentów, oferować wysoką jakość obsługi gości, korzystać ze wsparcia technologicznego i maksymalizować przychody.

Szczególnym zainteresowanie wśród produktów inwestycyjnych cieszyły się oferowane przez deweloperów apartamenty z tzw. gwarantowaną stopą zwrotu, rzędu od 5-10% rocznie. Zwrot z inwestycji mieli gwarantować rekomendowani lub dowolnie wybrani przez inwestora operatorzy. Inną część rynku opanowali operatorzy, którzy wynajmowali od właścicieli mieszkania za stały czynsz i zarabiali na różnicy wygenerowanej ze sprzedaży noclegów turystom. Najmniejszą część rynku stanowią operatorzy oferujący rozliczenie prowizji w modelu prowizyjnym (podział przychodów).

„W zdecydowanej większości przypadków oferujemy współpracę w modelu prowizyjnym, gdzie 70% wypracowanych przychodów z wynajmu trafia do właścicieli apartamentów. Zaletą tego rozwiązania dla właścicieli jest pełna transparentność rozliczeń, maksymalne czerpanie korzyści z przychodów w sezonach wysokich i budowanie poduszki finansowej, m.in. na takie sytuacje, z jaką stykamy się obecnie. Zalety dla operatorów to brak znaczących kosztów stałych w słabszych miesiącach roku, jak np. czynsze i elastyczność dostosowania modelu biznesowego do otoczenia rynkowego. Dodatkowo model prowizyjny zawiera element motywujący operatora, tzn. im więcej zarobimy dla właściciela, tym więcej zostanie dla nas” - dodaje Mateusz Sabak z RentPlanet.

W dobie kryzysu słychać krytyczne głosy inwestorów wobec niektórych operatorów. Jednym z przykładów trudnej sytuacji na rynku są condo- czy aparthotele, które do momentu kryzysu były uważane przez znaczącą część polskich inwestorów jako tzw. bezpieczna inwestycja. Obecna sytuacja spowodowała, że dochodzi w przypadku ich operatorów do problemów z zatorami płatniczymi i brakiem wypłaty zwrotu z inwestycji. Taka sytuacja pokazuje, że tzw. gwarancje zwrotów z inwestycji są iluzoryczne i działały wyłącznie w okresie tzw. prosperity. W momencie, gdy gwarancja powinna być realnym zabezpieczeniem, okazało się, że już pojawiają się informacje o zgłaszaniu wniosków o upadłość, pozostawiając inwestorów z problemem zarządzania najmem. Trzeba tu zaznaczyć, że wielu inwestorów kupowało apartamenty na wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych, gdy faktycznie mieszkają setki kilometrów dalej. To skutkuje dodatkowym problemem z odbiorem apartamentu, sprawdzeniem jego stanu i podjęciu decyzji „co dalej?”.

Rozwiązanie?

Wielu wynajmujących w dużych miastach doszło do wniosku, że kołem ratunkowym w czasach kryzysu będzie wynajem długoterminowy. Po rosnącej każdego dnia ilości ogłoszeń na popularnych serwisach internetowych widać, że popyt na tego typu usługi nie jest duży, szczególnie jeśli na rynek trafiły i trafią dodatkowe setki mieszkań, które obecnie nie mogą liczyć na gości na doby. W trudniejszym położeniu są obiekty w górach i nad morzem, gdzie rynek wynajmu długoterminowego praktycznie nie istnieje. Natomiast te obiekty mogą liczyć na szybszy rozruch, jeżeli zakazy zostaną zniesione w okresie wakacyjnym lub wczesną jesienią.

„W porozumieniu z właścicielami dostosowaliśmy ofertę wynajmu do pobytów na min. 30 dni oraz, po spełnieniu odpowiednich warunków przez gości, również do pobytów służbowych. Po każdym pobycie mieszkania przechodzą min. 72-godzinny okres kwarantanny. Wprowadziliśmy również w pełni bezkontaktowy proces obsługi gości” - mówi Mateusz Sabak z RentPlanet. „Naszym zdaniem, w najbliższej przyszłości operatorzy tacy jak my powinni skupić się na profesjonalizacji swoich usług, optymalizacji procesów oraz większym wykorzystaniu wsparcia technologicznego, w tym zamków elektronicznych, wirtualnych kart meldunkowych, bezkontaktowego pobierania kaucji i wirtualnego concierge czy chatbot’ów wspierających komunikację i osiąganie dodatkowych przychodów z pobytów gości” - dodaje.

Co dalej?

Na początku marca Jadwiga Emilewicz, minister rozwoju, szacowała straty w branży turystycznej na około 400 mln zł. Z informacji od Olgi Semeniuk, wiceminister rozwoju, wynika, że ministerstwo pracuje m.in. nad bonami turystycznymi o wartości tysiąca złotych, które będzie można wydać na przykład na wycieczkę. Bony o roboczej nazwie „1000 plus” miałyby zostać wprowadzone w drugiej połowie roku. Innym rozwiązaniem w ramach pakietu antykryzysowego miałyby być również zwroty pieniędzy za odwołane imprezy turystyczne po upływie 180 dni od rozwiązania umowy. Zamiast środków kupujący mógłby otrzymać od organizatora roczny voucher na inną imprezę turystyczną.