Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce - raport innogy Polska

Raport „Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” przygotowany przez innogy we współpracy z partnerami prezentuje zmiany i trendy w sektorach powierzchni biurowych, handlowych oraz magazynowych, uwzględniając przy tym wymiar społeczny, środowiskowy, technologiczny i ekonomiczny.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się bardzo dynamicznie i tym samym staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Badania pokazują, że w 2019 roku Polska znalazła się na 7. miejscu wśród krajów europejskich pod względem liczby zaplanowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych.[1] Obroty na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2019 r. osiągnęły 275 mld EUR, co stanowi spadek o 2 proc. r/r. Z kolei obroty polskimi aktywami inwestycyjnymi osiągnęły wartość 7,7 mld EUR, co stanowi wzrost o 6 proc. r/r.[2]

W przypadku rynku powierzchni biurowych, jak i magazynowych, rok 2019 był rekordowy. Wysokość podaży na ośmiu największych rynkach biurowych w Polsce po raz pierwszy wyprzedziła poziom stolicy i przekroczyła 5,6 mln m2. W przypadku rynku powierzchni magazynowych wzrosła aktywność najemców, a w strukturze popytu przeważały nowe umowy. Rynek powierzchni handlowych w minionym roku zdominowały zaś kwestie jakościowe związane z poszerzaniem palety rozwiązań proponowanych w obiektach oraz rosnące wymagania klientów.

Pandemia zmieniła modele biznesowe

Rok 2020 został zdefiniowany przez pandemię COVID-19. Wraz z nią pojawiły się nowe wyzwania dla branży. W przypadku powierzchni biurowych popularnym zjawiskiem stała się praca zdalna oraz obniżona liczba pracowników w budynkach. Konsekwencje zmian spowodowanych pandemią najszybciej mogą odczuć operatorzy coworkingowi, którzy bazują na krótkich umowach najmu. Eksperci wskazują jednak, że w dłuższej perspektywie czasowej ten elastyczny model biznesowy będzie atrakcyjny dla najemców i tym samym, przełoży się na sukces finansowy właścicieli tych przestrzeni. Dotkliwe skutki pandemii odczuli również najemcy oraz właściciele powierzchni handlowych. Lockdown znacząco wpłynął na ich przychody, ale jednocześnie przyniósł impuls do rozszerzenia kanałów dystrybucji w retailu. Efektem tego może być zwiększenie popularności rozwiązań wykorzystujących cyfryzację i nowe technologie w handlu. Najbardziej odporny na zmiany spowodowane pandemią okazał się sektor powierzchni magazynowych. Zwiększona aktywność konsumentów w sklepach online i częstotliwość korzystania z usług kurierskich spowodowała wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową, szczególnie krótkoterminową. Już w I połowie 2020 roku sektor ten odpowiadał za prawie 40 proc. kapitału zainwestowanego w polski rynek nieruchomości komercyjnych.

Przestrzeń zrównoważona ekologicznie i biodesign

Wśród trendów, które obserwowane są w poszczególnych segmentach rynku, ekologia stanowi wspólny mianownik większości z nich. Aspekty ekologiczne odgrywają istotną rolę na każdym etapie inwestycji. Począwszy od projektu architektonicznego, poprzez dobór materiałów, a skończywszy na realizacji inwestycji i użytkowaniu obiektu. Na etapie projektowania coraz bardziej popularna staje się koncepcja 3R, czyli Reduce (ograniczaj/zmniejszaj), Reuse (używaj ponownie), Recycle (utylizuj). Dzięki niej ogranicza się ilość produkowanych odpadów, jednocześnie zwiększając możliwości ich powtórnego wykorzystania. Dziś nie wystarczy tworzenie „zielonych zakątków” i przyjemnych, małych przestrzeni - trzeba budować systemy wykorzystujące rośliny do oczyszczania powietrza w skali makro. Planowanie przestrzeni zielonych w obiektach retail czy też biurach to nie tylko aspekt wizualnej estetyki, ale również wpływu na tzw. mental well-being klientów i pracowników. Standardem stają się również rozwiązania ograniczające zużycie energii elektrycznej, czy też systemy odprowadzania i ponownego wykorzystywania wód deszczowych.

„W innogy promujemy zrównoważony system energetyczny, także w branży nieruchomości. Tworzymy kompleksowe rozwiązania dla ekologicznych inwestycji. Wykorzystujemy w nich np. PV, stacje ładowania samochodów elektrycznych, czy też produkty energetyczne z gwarancjami pochodzenia. Raport, który stworzyliśmy wspólnie z 24 partnerami to dowód na to, że idea poszanowania środowiska cały czas zyskuje na znaczeniu. Widzimy również wyraźnie, że trend zrównoważonego rozwoju jest obecnie ważnym kierunkiem dla rynku nieruchomości komercyjnych. Dotyczy to nie tylko Polski, ale i całej Europy” - mówi Małgorzata Eull, dyrektor Pionu Klienci Biznesowi, innogy Polska S.A.

Zielone certyfikaty

Wzrost świadomości ekologicznej ma coraz większy wpływ na decyzje najemców oraz właścicieli nieruchomości. Aspekty takie jak zasilanie budynków poprzez odnawialne źródła energii, optymalizacja zużycia wody, odpowiednia gospodarka odpadami, czy też inteligentne oświetlenie cały czas nabierają znaczenia. Trend ten przekłada się na rosnącą popularność tzw. zielonych certyfikatów, które gwarantują, że obiekt powstał w oparciu o normy przyjazne środowisku. Najwięcej zielonych certyfikatów w naszym kraju przypada na sektor nieruchomości biurowych. Biurowce stanowią 61,4 proc. wszystkich obiektów z tego typu certyfikatami, powierzchnie handlowe - 14,4 proc., zaś logistyczne i przemysłowe - 16,7 proc.[3]. Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego Polska jest liderem Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby certyfikowanych budynków.

Optymalizacja kosztów i zużycia energii

W dobie rewolucji przemysłowej 4.0 korzystanie z inteligentnych rozwiązań, a jednocześnie monitorowanie efektywności energetycznej staje się normą. Coraz częściej inwestuje się w systemy kontrolujące zużycie mediów czy też pracę instalacji HVAC (ogrzewanie-wentylacja-klimatyzacja). Standardem jest także energooszczędne oświetlenie LED i montaż czujników sterowania oświetleniem. Do chętnie stosowanych rozwiązań zalicza się również kolektory słoneczne, panele fotowoltaiczne oraz hybrydowe systemy wentylacji. Proces podnoszenia efektywności postrzegany jest często w sposób wielowymiarowy. Optymalizacja kosztów i zużycia energii staje się nieodłącznym elementem zrównoważonego rozwoju, w którym zyskują wszyscy. Nie tylko deweloperzy, inwestorzy i najemcy, ale również osoby pracujące w danej przestrzeni - i co ważne - środowisko, w którym żyjemy.

Lepiej współdzielić, niż posiadać

Sharing economy, czyli ekonomia współdzielenia, to trend i jednocześnie wyzwanie, przed którym stoi cała branża nieruchomości. Wyraźnie obserwujemy go na rynku powierzchni biurowych, gdzie przestrzenie coworkingowe stają się szczególnie atrakcyjne i przyciągają uwagę zarówno inwestorów, jak i najemców. Klienci coraz częściej poszukują większej elastyczności, wygody i przyjemności interakcji z innymi. Biuro przestaje być tylko miejscem pracy, a staje się usługą, miejscem, w którym wzmacnia się więzi społeczne, wymienia się wiedzą i umiejętnościami.

Przestrzenie coworkingowe zyskują na wartości w dobie kryzysu gospodarczego związanego z wybuchem epidemii koronawirusa. Decydując się na taki model, nie trzeba wiązać się długimi umowami, a powierzchnię biurową można szybko dostosować do zmieniających się potrzeb firmy.

Co więcej, biura coraz bardziej wzmacniają trend do zacierania granic między rolami zawodowymi a prywatnymi użytkowników. Dostarczając ułatwienia „human centric” i wspierając pracowników w ich prywatnym życiu (przedszkola firmowe, wydarzenia kulturalne w budynku „po pracy” czy też mobilne kioski medyczne), biura stają się nowymi ośrodkami życia społecznego.

Podobny trend obserwujemy w przypadku powierzchni typowo usługowych. Centra handlowe przekształcają się w przestrzenie tworzące poczucie wspólnoty, które angażują lokalne społeczności i wspierają kulturę współuczestniczenia. Coraz większą popularnością cieszą się projekty typu mixed-use łączące w sobie funkcje mieszkaniowe, hotelowe, biurowe oraz handlowo-usługowe.

Centra handlowe to już nie tylko miejsca, w których możemy zrobić zakupy. To także przestrzeń, która dostarcza nam rozrywki i pozwala miło spędzić czas. Oprócz sklepów do dyspozycji mamy ogrody, siłownie plenerowe, place zabaw, strefy edukacyjne dla dzieci, czy też kulturalno-rozrywkowe dla młodzieży i dorosłych. Wszystko po to, aby zintegrować wiele aspektów naszego życia, a jednocześnie zbudować pozytywne skojarzenia z daną przestrzenią.

Więcej informacji można znaleźć w pełnej wersji raportu, dostępnej na dedykowanej stronie.

Partnerami raportu „Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” są: HB Reavis Poland, Ghelamco Poland, Colliers International, CBRE, Knight Frank, BNP Paribas Real Estate Poland, Globalworth Poland, WeCARE, Vastint Poland, Adgar Poland, CPI Property Group, NAI Estate Fellows, GLP w Polsce, Prologis, Accolade in Poland, Solutions.Rent, Gleeds Polska, GfK, Workplace, GoDesign, Resilia, Promar, innogy Polska Solutions oraz prof. Aleksandra Przegalińska.

1. Raport „Atrakcyjność inwestycyjna Europy 2020”, EY.

2. Raport „Polska. Market Insights. Raport roczny 2020”, Colliers International Poland Sp. z o.o.

3. „Certyfikacja zielonych budynków w liczbach. Raport 2020”, Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego.