Kredyty napędzają rynek mieszkaniowy

To główne wnioski z debaty „Ceny mieszkań a sytuacja gospodarcza”, która odbyła się w ramach konferencji Polskiej Agencji Prasowej „Rynek mieszkaniowy wobec wyzwań gospodarczych”.

„Zakładając, że będziemy funkcjonowali przynajmniej w tych warunkach, w których jesteśmy obecnie, to są ewidentne sygnały, że wśród deweloperów pojawił się optymizm. Spodziewamy się, może pod koniec roku, może w pierwszym kwartale przyszłego roku, obniżenia stóp procentowych” - zapowiedział Michał Sapota, właściciel HREIT S.A., który uczestniczył w debacie.

Dodał, że jeśli ktoś płacił ratę kredytu 2000 zł, a teraz płaci 3500 zł, to są gigantyczne zmiany.

„Obiektywnie jest to problem dla wielu gospodarstw domowych, natomiast sam koszt kredytu nie jest aż takim odstraszającym czynnikiem od nabycia mieszkania” - stwierdził Michał Sapota.

Przypomniał, że przez kilkanaście ostatnich lat wynagrodzenia znacznie wzrosły, podobnie jak siła nabywcza przeciętnego gospodarstwa domowego. W jego opinii niedługo będziemy mieli do czynienia z odreagowaniem branży budowlanej, co generalnie nie będzie dobre, bo przy ograniczonej podaży mieszkań i rosnącym popycie może to spowodować duży wzrost cen mieszkań, co będzie destabilizujące dla rynku.

„Teoretycznie mnie jako dewelopera powinno to cieszyć w perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy, tyle że naszą działalność trzeba planować z wieloletnim wyprzedzeniem. Chcemy powtarzalności, systematyczności i stabilności, a nie gwałtownych ruchów w dół lub w górę” - dodał Sapota.

Pozostali uczestnicy dyskusji zauważali, że na rynku mieszkaniowym już odnotowuje się wzrost liczby transakcji, ale nie dogoniła ona jeszcze tej sprzed wybuchu pandemii. Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom Analytics. Wskazywała na wysokie ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym oraz na utrudnienia w uzyskaniu kredytu na zakup własnego lokum.

„Dlatego w sierpniu 2022 roku odnotowaliśmy najgorszy efekt sprzedażowy, przynajmniej na siedmiu największych rynkach” - mówiła.

Ekspertka zwróciła uwagę, że jeszcze w styczniu 2022 roku sprzedało się tam sześć tysięcy mieszkań, ale w sierpniu zeszłego roku tylko dwa tysiące sto. Jej zdaniem od sierpnia jest już lepiej, a wyraźne zmiany można zauważyć w ostatnich dwóch, trzech miesiącach.

„W marcu, do połowy miesiąca, na tych siedmiu największych rynkach zostało przez deweloperów sprzedanych tyle mieszkań, ile w całym sierpniu 2022 roku. To trochę zaskakujące dlatego, że warunki na rynku nie zmieniły się tak gwałtownie, jak zmieniła się sprzedaż” - powiedziała dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Sytuację osób zainteresowanych kupnem pierwszego mieszkania może poprawić nowy program rządowy „Bezpieczny Kredyt 2%” adresowany do osób, które nie ukończyły jeszcze 45 lat i nie miały dotąd własnego mieszkania lub domu.

Juliusz Tetzlaff, dyrektor departamentu mieszkalnictwa, Ministerstwa Rozwoju i Technologii przypomniał, że rozwijają się programy budownictwa społecznego i komunalnego, a wyzwaniem jest podjęcie interwencji dotyczącej rynku własnościowego.

„Punktem odniesienia, który wskazywaliśmy jako okres, do którego chcielibyśmy wrócić, jest czas sprzed pandemii. Czyli okres skrajnie niskich stóp procentowych i niskiego oprocentowania kredytów. W te dwa procent z nazwy programu nie jest wliczana marża banku, więc realnie oprocentowanie będzie sięgało około trzech procent” - wyjaśniał dyrektor Tetzlaff.

Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics przewiduje, że program ten będzie cieszył się zainteresowaniem szczególnie w mniejszych ośrodkach w kraju.

„Program >>Bezpieczny Kredyt 2%<< będzie programem dla Polski powiatowej. Właśnie z powodu niższych cen całkowitych mieszkań poza wielkimi ośrodkami. Nie - bardzo niskich - bo nie da się taniej budować, również w Puławach trzeba wydać na budowę prawie tyle sam co we Wrocławiu czy w Poznaniu. Ale ziemia jest tańsza. I w związku z tym można zaoferować mieszkanie, które można sfinansować tym kredytem” - wyjaśniła.

Dodała, że w roku 2005 na samym rynku warszawskim budowano 45-48 procent wszystkich mieszkań deweloperskich w Polsce, natomiast obecnie jest to 10 procent.

Dyrektor Tetzlaff zauważył, że program nie jest dedykowany wyłącznie do dużych miast, ani do powiatowych. Jest w nim jedynie określona maksymalna kwota kredytu: dla jednej osoby to 500 000 zł, a w wypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem to 600 000. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 metr kwadratowy, za jaką będzie można kupić mieszkanie.

Jak wyjaśniał, w dużym mieście za ten kredyt będzie można kupić mniejsze mieszkanie, ale to ma być pierwsze mieszkanie, więc dla młodej rodziny czy dla singla, nie będzie to metraż skrajnie mały. Limit na cenę mieszkania będzie wynosił 800 000 złotych.

„Dobieram taką ofertę, na jaką mnie stać - potrzebuję większego mieszkania, szukam go gdzieś dalej. Szukam atrakcyjnej lokalizacji - znajduję mieszkanie na rynku wtórym, na przykład do remontu. To jest zgodne z tym, jak ten proces kształtowałby sam rynek” - tłumaczył dyrektor Tetzlaff.

Dr Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich stwierdził, że realnie mieszkania z każdym dniem tanieją.

„Monitorujemy to od roku 2008 i okazuje się, że jak się ceny mieszkań >>oczyści<< z różnych dodatkowych kosztów, to w największych ośrodkach ich cena nie przekracza tej z 2008 roku. W tym kontekście można się zastanowić, czy opłaci się zapłacić 14 000 zł za metr na rynku wtórnym na warszawskim Ursynowie. Ja bym się nie wahał, gdybym miał te pieniądze” - zauważył dr Furga.

Podsumowując debatę Michał Sapota z HREIT powiedział, że gdyby z jakichś powodów w drugiej połowie roku nastąpił skokowy wzrost popytu na rynku mieszkaniowym, to istniejąca „luka mieszkaniowa” przez pewien czas, zgodnie z prawami rynku, generować będzie skokowy wzrost cen mieszkań.

„Ale zakładamy, że sprzedaż będzie rosła, bo to jest bardzo, bardzo branży potrzebne. Tak jak z każdym podmiotem na rynku: jeśli nie ma przychodu, nie ma płynności finansowej, nie ma płynności finansowej, to nie ma firmy” - ocenił Sapota.

Źródło informacji: PAP MediaRoom