Pół dekady z lex deweloper

5 lipca 2018 roku uchwalona została ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycjach towarzyszących, potocznie zwana lex deweloper bądź specustawą mieszkaniową. Jej założeniem jest ułatwienie pozyskiwania terenów pod zabudowę i usprawnienie procesu wydawania decyzji administracyjnych po to, by przyspieszyć rozwój inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących im dróg publicznych, obiektów kulturalnych, przedszkoli czy szkół.

„Chociaż początki do łatwych nie należały, dziś lex deweloper pokazuje jak wiele dobrego zdziałać może powodowana ustawą transparentność procesów decyzyjnych i focus na społeczny dialog” - wskazuje Patryk Kozierkiewicz, aplikant radcowski Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Lex deweloper. Od początkowej nieufności po kolejne zgody

Największą zmianą wprowadzoną w lex deweloper była możliwość realizowania inwestycji niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

„Ta swoboda decyzji początkowo przeraziła wiele gmin, wokół specustawy zaczęły tworzyć się kolejne mity, a nowe prawo mimo obowiązywania, praktycznie nie działało. Konsekwentne działania branży deweloperskiej przekonały jednak włodarzy, że specustawy mieszkaniowej nie trzeba się bać, bo ta może mieć szereg korzyści dla lokalnej społeczności i znacząco wpływać na rozwój gospodarki mieszkaniowej, a tym samym rozwój miast - wszystko pod ścisłą kontrolą samorządów” - podkreśla Kozierkiewicz.

Wątpliwości co do jej społecznej użyteczności nie ma z pewnością Łódź. W czerwcu 2023 roku Rada Miejska Łodzi zgodziła się na kolejną budowę w trybie specustawy mieszkaniowej. Jest to już piętnasta zgoda na budowę w formule lex deweloper wydana przez Radę Miejską Łodzi [1].

Efekt ostatniej decyzji? W rezultacie społecznych ustaleń i dialogu z łodzianami, przypieczętowanych zgodą Rady Miejskiej, u zbiegu Wierzbowej i Jaracza w łódzkim Śródmieściu, na działce dotychczas zaniedbanej i niezagospodarowanej, stanie nowoczesny apartamentowiec z zielenią na dachu. Użyteczny, atrakcyjny i zmieniający na plus oblicze okolicy.

Na przeobrażenia w trybie specustawy czeka również teren przy ulicy Cygańska Góra w Gdańsku. Na nieuporządkowanej dziś działce o powierzchni 1,5 ha Invest Komfort - Trójmiejski deweloper, ma zamiar zrealizować inwestycje składającą się z 7 budynków, w których znajdą się łącznie 232 mieszkania.

Jak zmieni się teren w obrębie nowej inwestycji? Jej budowa będzie powiązana z licznymi inwestycjami towarzyszącymi, których koszt szacuje się na około 6 milionów złotych. Mowa chociażby o rewitalizacji parku, termomodernizacji i hydroizolacji lokalnej szkoły podstawowej, realizację ok. 50 ogólnodostępnych miejsc postojowych czy o drobnych remontach chodników i doposażeniu okolicy w małą architekturę.

„Przygotowanie inwestycji w trybie >>lex deweloper<< to angażujący proces, wymagający współpracy pomiędzy deweloperem a społecznością. Kluczowym aspektem jest wzajemne zrozumienie i otwartość na dialog. Obie strony powinny być gotowe na kompromisy ze świadomością, że nie wszystkie postulaty, z którymi rozpoczęto negocjacje mogą zostać spełnione, a ustępstwa są nieuniknione. Ostatecznie każda ze stron wynosi z tego przedsięwzięcia korzyści” - wskazuje Anna Dolatowska z Invest Komfort, koordynator projektu.

Lizbońska. Nowe standardy społecznego dialogu

Innym przykładem zastosowania ustawy jest warszawska inwestycja przy ul. Lizbońskiej. Choć w planie miejscowym teren na Saskiej Kępie przeznaczono głównie na funkcje techniczno-usługowe, inwestorowi udało się przekonać radnych, by dopuścili w tym miejscu zabudowę mieszkaniową.

Historia lex deweloper przy Lizbońskiej rozpoczęła się w maju 2020 roku. Pierwotnie koncepcja inwestycji zakładała realizację 13-kondygnacyjnych bloków z około 300 lokalami mieszkalnymi. Projekt nie znalazł uznania w oczach lokalnej społeczności. Deweloper, wierząc w słuszność planowanego zamierzenia, rozpoczął więc intensywne rozmowy z sąsiadami. Wnioski z rozmów stały się kluczowe dla zbudowania fundamentów komunikacji. Transparentnej, harmonijnej i otwartej, która uwzględniła potrzeby wszystkich zainteresowanych - od mieszkańców, przez lokalnych aktywistów po stołecznych urzędników.

O tym jaki nacisk na potrzeby mieszkańców położył deweloper świadczy chociażby fakt, że w trakcie ustaleń zawnioskował o zmianę nazwy dodatkowych rozmów z „Konsultacji społecznych” na „Dialog o inwestycji”, podkreślając w ten sposób wagę opinii mieszkańców i otwartość na ich argumenty. Rozmowy z warszawiakami trwały 21 dni. W ich efekcie do nowego projektu wprowadzono 48 uwag zgłoszonych przez interesariuszy.

Nowy projekt oprócz niespełna 200 mieszkań w budynkach do maksymalnie 5-6 kondygnacji nadziemnych, przewiduje przeznaczenie parteru budynku pod lokale usługowe, jeden z lokali zostanie przeznaczony na usługi publiczne realizowane przez miasto, które mają służyć lokalnej społeczności.

Poczynione w wyniku rozmów zmiany zyskały akceptację zarówno mieszkańców, jak i urzędników. Jesienią 2021 roku deweloper uzyskał pozwolenie na realizację inwestycji. Dziś mury osiedla pną się do góry, a Lizbońska zapisuje się na kartach budownictwa jako przykład dialogu w ramach specustawy mieszkaniowej.

Lex deweloper to nie tylko osiedla. Deweloper buduje szkołę

Lex deweloper okazał się także kluczem do przekształceń mało atrakcyjnych terenów biurowych w miejsca przyjazne przyszłym mieszkańcom. Mowa o zmianach jakie zachodzą na terenie warszawskiego Mordoru, kiedyś słynącego z monofunkcyjnej zabudowy.

W miejscu biurowców, na terenach pomiędzy ulicą Marynarską, Wołoską, Domaniewską i Postępu w Warszawie, Echo Investment w trybie specustawy lex deweloper realizuje nowoczesny projekt mieszkaniowy. Nowa przestrzeń ma być miejscem, w którym „dobrze się mieszka, ale i przyjemnie odwiedza”.

Tworzony w ramach lex deweloper projekt przewiduje budowę przez dewelopera m.in. szkoły. Jednym z najważniejszych założeń projektowanej jako inwestycja towarzysząca placówki przy ul. Konstruktorskiej jest nadanie jej, oprócz funkcji edukacyjnej, wymiaru ważnego dla całej lokalnej społeczności. Powstanie ona dla 450 uczniów klas 1-8 i będzie uwzględniać także oddział przedszkolny dla 6-latków.

Rada Miasta Warszawy zgodziła się na inwestycję w trybie specustawy jesienią 2021 r. Szkołę wybuduje i wyposaży na własny koszt Echo Investment, a następnie przekaże ją miastu. Szacunkowa wartość tej inwestycji to około 30 mln zł. Na terenie przyszłego osiedla inwestor zrealizuje również park liniowy.

Kamionek - Fabryka Perun może odzyskać dawny blask

Na start w ramach lex deweloper czeka kolejna inwestycja. Nowe mieszkania, pieczołowita renowacja zabytkowych pofabrycznych hal, zielony skwer, placówka oświatowa, kameralne usługi lokalne i otwarty dla wszystkich plac zabaw - tak może wyglądać zrewitalizowana Fabryka Perun w Warszawie.

Dawna fabryka to jeden z najstarszych przykładów architektury przemysłowej na Grochowie i Kamionku. Od 1913 roku działała tu pierwsza w Polsce fabryka wytwarzająca nowoczesny sprzęt spawalniczy. Główną ambicją projektu jest dziś rewitalizacja terenu poprzemysłowego poprzez m.in. wprowadzenie nowych funkcji dających miejsce do życia, odpoczynku i pracy oraz wkomponowanie nowej zabudowy w substancję zabytkową.

Zgodnie z założeniami lex deweloper, inwestor zapowiada oprócz budowy tkanki mieszkaniowej, rewitalizację miejskiego skweru łączącego Błonia Kamionkowskie z ulicą Grochowską. Na skwerze powstanie otwarty dla wszystkich plac zabaw. W Perunie powstać ma także lokal, który zostanie przekazany miastu. Będzie służył jako publiczne przedszkole lub filia szkoły. Koszt rewitalizacji skweru, przygotowania lokalu oświatowego i remontu okolicznych dróg inwestor szacuje na ponad 8 milionów złotych.

W lutym deweloper opublikował pełny raport z dialogu o inwestycji Perun. Wsłuchawszy się w głosy mieszkańców zdecydował o dokonaniu zmian korespondujących ze znaczną częścią opinii i uwag do wniosku, odnoszących się m.in. do wysokości nowych budynków. Część dotycząca pakietu inwestycji publicznych pozostała bez zmian.

„Nasza obecna propozycja uwzględnia szereg postulatów strony społecznej, interesy miasta i samorządu oraz zalecenia konserwatorskie. Wypracowaliśmy projekt, który będzie miastotwórczym elementem Kamionka - osiedla różnorodnego, rozwijającego się, ale też pamiętającego o swojej postindustrialnej przeszłości” - mówi Maciej Wandzel, współinwestor Fabryki Perun.

Najnowszy projekt pozytywnie zaopiniowała już Rada Samorządu Mieszkańców Osiedla Kamionek oraz Komisja Ładu Przestrzennego Rady Miasta Stołecznego Warszawy. Rada ta podejmie wkrótce ostateczną decyzję w sprawie zgody na realizację inwestycji.

Polski Związek Firm Deweloperskich jest największą i najbardziej wpływową organizacją branży deweloperskiej, która od 2002 roku lat reprezentuje interesy firm deweloperskich w Polsce i Unii Europejskiej. Podejmuje on działania na rzecz tworzenia dobrego prawa, polepszania warunków inwestowania na rynku nieruchomości, rozwoju zawodowego pracowników firm członkowskich oraz poprawy wizerunku branży. Zrzesza około 300 firm z całego kraju, reprezentując cały przekrój rynku - zarówno małe firmy rodzinne, jak i międzynarodowe korporacje, obejmując rynek mieszkaniowy i komercyjny. Jest on członkiem Build Europe, organizacji reprezentującej interesy rynku nieruchomości wobec Komisji Europejskiej, Parlamentu Europejskiego i innych instytucji unijnych. PZFD współpracuje stale z organami administracji państwowej i samorządowej, organizacjami eksperckimi, prawnikami, finansistami, architektami, urbanistami i szeroko pojętym biznesem, przez co wywiera istotny wpływ na sytuację branży w Polsce.

[1] Kolejna zgoda radnych na lex deweloper w Łodzi. Tym razem chodzi o apartamentowiec w Śródmieściu | Łódź Nasze Miasto

KONTAKT:

Zuzanna Wiak

manager ds. PR i marketingu

e-mail: zuzannna.wiak@pzfd.pl 

tel. +48 537 156 577

Źródło informacji: Polski Związek Firm Deweloperskich