PZFD: daleka droga do jawności cen

Klienci mają prawo do pełnej informacji, ale tylko dobrze zaprojektowane prawo może im ją rzeczywiście zapewnić. Tymczasem ustawa o jawności cen, nad którą pracować będzie teraz Senat, dotyczy tylko gotowych mieszkań. Przepisy ograniczają bowiem obowiązek informacyjny wyłącznie do umów sprzedaży - z pominięciem umów deweloperskich i przedwstępnych, które są dominującą formą transakcji na rynku pierwotnym. Powoduje to, że ustawą objęty będzie tylko niewielki procent dostępnej oferty nowych mieszkań. Reszta, czyli niemal 90 proc. ogłoszeń, nadal będzie mogła być prezentowana bez obowiązku ujawniania cen - co całkowicie podważa sens wprowadzania tej regulacji.

Najpoważniejszy błąd

Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że gdyby nowe przepisy weszły w życie już dziś, z prawie 73 tys. dostępnych mieszkań w największych miastach Polski, jedynie ok. 9 tys. musiałoby mieć podaną cenę.

„Polski Związek Firm Deweloperskich od początku jednoznacznie popierał wprowadzenie obowiązku publikowania cen ofertowych mieszkań, bo może to zwiększyć przejrzystość rynku. Niestety, uchwalona 24 kwietnia 2025 r. ustawa zawiera liczne błędy legislacyjne, które sprawiają, że cel ten nie zostanie osiągnięty. Ustawodawca nie uwzględnił, że większość umów na rynku mieszkaniowym to umowy deweloperskie, a nie umowy sprzedaży gotowych lokali. Przez to większość transakcji pozostanie poza zakresem ustawy, co jest sprzeczne z jej zakładanym celem” - podkreśla Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

I dodaje: „Zamiast doprecyzowania przepisów i objęcia pełnego katalogu transakcji deweloperskich, procedowanie projektu odbyło się w trybie ekspresowym, bez realnej i merytorycznej refleksji nad skutkami prawnymi i praktycznymi przyjmowanych rozwiązań”.

W efekcie nie mamy do czynienia z ustawą, która rozwiązuje realne problemy rynku mieszkaniowego, a z przepisami, które jedynie sprawiają takie wrażenie. Mimo dobrych intencji ustawodawcy, cel w dużej mierze pozostanie niezrealizowany.

Brak współpracy z organami i praktykami

W trakcie prac legislacyjnych pominięto nie tylko głos PZFD, ale również opinie kluczowych instytucji - w tym Sądu Najwyższego, Krajowej Izby Radców Prawnych, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy Biura Legislacyjnego Sejmu. Ich uwagi dotyczyły m.in. niezgodności przepisów z ustawą deweloperską, nałożenia nadmiernych obowiązków wobec przedsiębiorców oraz ryzyka nałożenia kar za niezamierzone uchybienia.

„Wiele środowisk zgłaszało bardzo zbliżone zastrzeżenia do ustawy. Mimo to projekt został przeforsowany bez ich uwzględnienia. Taka praktyka rodzi poważne wątpliwości co do jakości procesu legislacyjnego i pokazuje lekceważenie roli podmiotów odpowiedzialnych za spójność przepisów oraz ich praktyczne stosowanie” - mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Warto dodać, że proces legislacyjny ustawy o jawności cen przebiegał bardzo szybko. Od złożenia projektu do głosowania w Sejmie minęły prawie dwa miesiące. Ale od pierwszego posiedzenia komisji do uchwalenia ustawy minęły już tylko... dwa dni. Cały proces odbył się bez rzeczywistej debaty z ekspertami i bez analizy zgłoszonych uwag czy poprawek.

Chaos legislacyjny zamiast transparentności

W efekcie uchwalone przepisy są pełne niejasności, które w praktyce utrudnią ich rzetelne stosowanie. W piśmie przesłanym do Senatu, PZFD zwraca uwagę m.in. na to, że:

- przedsiębiorcy, którzy kupią mieszkanie od dewelopera na potrzeby działalności (np. księgowi, stomatolodzy czy prawnicy), a później będą chcieli je sprzedać, będą musieli ujawnić jego cenę - i opublikować ją na stronie internetowej dewelopera, a kupującym wręczyć prospekt informacyjny;

- w ustawie brakuje jasnej definicji, czym właściwie jest „własna strona internetowa” dewelopera, a to budzi wątpliwości, czy wystarczy publikacja cen mieszkań na stronie spółki dominującej, czy konieczna jest strona konkretnej firmy z grupy kapitałowej (spółki celowej);

- nowe przepisy wprowadzają codzienny obowiązek raportowania cen wszystkich oferowanych mieszkań do rządowego systemu otwartych danych - bez jasnych zasad, określonego formatu raportowania, za to z krótkim czasem na wdrożenie. Mimo zgłaszanych przez PZFD próśb o interpretację przepisów i przedstawienie wytycznych Ministerstwo Cyfryzacji nie odpowiada.

„Dla dużych firm może być to wykonalne, ale dla mniejszych, lokalnych deweloperów bez zaplecza IT czy wsparcia prawnego - już nie. Bez prostych wytycznych łatwo tu o błędy, które zamiast przejrzystości mogą przynieść chaos i ryzyko sankcji ze strony UOKiK za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów” - zauważa Przemysław Dziąg.

PZFD zwraca się do Senatu z apelem o wprowadzenie niezbędnych korekt do ustawy.

W przygotowanym stanowisku wskazuje konkretne zapisy wymagające zmiany - m.in. rozszerzenie zakresu ustawy m.in. na umowy deweloperskie, doprecyzowanie przepisów technicznych oraz zapewnienie realnego okresu przejściowego dla obowiązku raportowania danych.

Źródło informacji: PZFD