PZFD diagnozuje rynek nieruchomości wczoraj, dziś i jutro

W nadchodzącym roku ceny mieszkań raczej nie wzrosną, choć w mniejszych miastach, takich jak Szczecin, Lublin czy Bydgoszcz, rynek zmaga się już z istotną nadpodażą nowych lokali.

W środę, 18 grudnia w PAP odbyła się konferencja prasowa „Rynek nieruchomości: wczoraj, dziś i jutro. Analiza roku 2024 i prognozy na 2025”, zorganizowana przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Podczas wydarzenia obalono zarzuty dotyczące monopolizacji rynku nieruchomości. Jak wynika z przedstawionych danych zebranych przez firmę Otodom, największa firma deweloperska w Polsce odpowiada za mniej niż 6,5 proc. krajowej sprzedaży, co świadczy o dużej konkurencyjności sektora.

Eksperci odnieśli się również do zagadnienia zysków osiąganych przez branżę. Wnioski? Średnia marża firm deweloperskich notowanych na giełdzie w ciągu ostatnich 10 wyniosła 16,1 proc., a za pierwsze trzy kwartały 2024 r. - 15,9 proc. Mowa o marżach netto, które oddają realne zyski przedsiębiorstw.

„16 proc. to nie jest mało. Ale większe marże zwykle związane są z ryzykiem prowadzenia działalności. Kupując działkę, niestety nie można przewidzieć, ile mieszkań i w jakim czasie uda się na niej wybudować” - zaznaczył Maciej Wandzel, prezes PZFD. I podał przykład z własnej firmy: „W tym tygodniu otrzymaliśmy pozwolenie na budowę dotyczące projektu zlokalizowanego na nieruchomości kupionej w 2018 roku. Pięć lat czekania, to żadna nietypowa sytuacja. Takie zjawiska mają odzwierciedlenie w marżach”.

Paneliści odnieśli się również do programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, którego efekty były często błędnie interpretowane. Z danych wynika, że 38 proc. mieszkań kupionych w ramach tego programu pochodziło od deweloperów, a to przeczy opinii, że środki z programu zasiliły wyłącznie rynek pierwotny.

„Do dyskusji pozostaje, czy rząd powinien mieć prawo do interwencji, gdy pojawiają się turbulencje na rynku. Wszystko zależy od szczegółów, jak te programy należy skonstruować” - zaznaczała Aleksandra Gawrońska, dyrektor w JLL.

Podkreślono także pilną potrzebę rozwoju budownictwa społecznego, które pozostaje niedofinansowane, mimo rosnących potrzeb. Brak środków uniemożliwia realizację wielu gotowych projektów samorządowych, które mogłyby złagodzić kryzys mieszkaniowy.

„Znaczna część inwestycji samorządowych nie może być realizowana z powodu braku pieniędzy, a nie z powodu braku zainteresowania gmin. Wnioski o dofinansowanie nie są przyjmowane, mimo spełnienia wymogów formalnych, bo po prostu brakuje środków” - mówiła dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. polityki mieszkaniowej.

Dobrym przykładem efektywnego działania jest współpraca gmin z prywatnymi inwestorami. W Sosnowcu dzięki partnerstwu z TBS-em powstało kilkaset mieszkań dla osób, które nie kwalifikują się na lokale komunalne, ale nie stać ich na kredyty komercyjne. O praktycznych aspektach takiego partnerstwa opowiadał wiceprezydent Sosnowca Michał Zastrzeżyński. Jednak i on zwrócił uwagę na niewystarczające dofinansowanie budownictwa społecznego. „Otoczenie prawne jest gotowe, ale nie podąża za tym finansowanie” - podkreślał.

Jednym z największych wyzwań 2025 roku będzie wdrożenie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym. Samorządy muszą uchwalić plany ogólne do końca roku, aby umożliwić dalszy rozwój inwestycji mieszkaniowych oraz publicznych. Eksperci alarmują, że narzucone tempo prac nad planami ogólnymi jest nierealne i bez przedłużenia terminu Polska może stanąć w obliczu paraliżu inwestycyjnego.

„2025 będzie krytycznym rokiem. Kluczowa data to koniec 2025 r. Mija wówczas termin na uchwalenie planów ogólnych. Jeśli do tego nie dojdzie, niemożliwe będzie wydawanie nowych pozwoleń na budowę dotyczących nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także inwestycji publicznych, np. wodociągowych czy drogowych” - zauważył Michał Leszczyński, starszy prawnik w PZFD.

Prognozy na 2025 rok pozostają ostrożne. Kredyty hipoteczne wciąż będą trudno dostępne, a wielu Polaków może przesuwać w czasie decyzje o zakupie własnego mieszkania.

„Część osób, które dotąd czekały na program KnS, może zdecydować się na zakup mieszkania na kredyt, jednak będzie to tylko pewna grupa. Kredyty pozostają bardzo drogie, co sprawia, że wiele osób po prostu nie będzie mogło sobie na nie pozwolić” - podkreślała Aleksandra Gawrońska.

Źródło informacji: PAP MediaRoom